20161110-广发证券-物业管理上市公司研究：野蛮生长_42页_3mb

报告摘要

房地产行业物业管理上市公司研究报告总结

核心内容概述

本报告主要分析了彩生活、中海物业、中奥到家及绿城服务四家物业管理公司的运营情况、收入结构、成本控制能力及O2O业务发展。通过对这四家公司的对比，总结了物业管理行业的整体发展趋势和各公司的发展策略。

主要观点

彩生活：
- 作为物业管理行业的领军者，彩生活自2002年成立以来迅速扩张，2015年总管理面积达到3.22亿平方米，是全国规模最大的物业管理公司。
- 公司以酬金制为主，物业管理费收入占比超过70%，但随着包干制业务的扩张，其毛利率和净利率有所下降。
- 公司在2015年推出“彩富人生”和“E维修”等增值服务，通过线上平台提升服务便利性并拓展收入来源。
- O2O业务发展迅速，但线上消费流量不足，盈利仍存在不确定性。
中海物业：
- 中海物业自1986年成立以来，专注于高品质服务，2015年业务独立分拆后在联交所上市。
- 公司规模稳步增长，截至2016年6月，总管理面积达8600万平方米，CAGR为34%。
- 酬金制收入占比逐步上升，推动毛利率和净利率提高，成本控制能力增强。
- O2O服务尚处于探索期，主要以非营利性服务为主，尚未形成显著收入贡献。
中奥到家：
- 2005年成立，2015年上市，专注于长三角、珠三角地区的高端物业管理。
- 营收能力稳步增长，2015年达到4.2亿元，CAGR为29%。
- 公司盈利能力较强，包干制服务利润率高于同行，但O2O业务仍处于亏损状态。
- 线上平台“爱到家”覆盖4600个项目，但用户活跃度和消费频率较低，平台推广投入大，盈利前景不明朗。
绿城服务：
- 成立于1998年，专注于高端物业，2016年上市。
- 截至2016年6月，总在管面积为910万平方米，CAGR为23%。
- 公司对绿城中国的依赖度较低，主要收入来源为物业管理服务，占比超过70%。
- 园区增值服务发展迅速，2015年收入几乎翻倍，成为新的增长点。
- 推出“幸福绿城”平台，提高服务渗透率和单客收入，但整体消费额仍较低。

关键信息

估值与行业评级

行业平均PE为35倍，PA为47倍。
物业管理行业首次覆盖给予“买入”评级，地产行业维持“持有”评级不变。

收入与成本结构

彩生活：
- 2015年营收8.28亿元，同比增长113%。
- 单位在管面积物业费由2011年的1.62元/月/平米下降至2015年的0.88元/月/平米。
- 毛利率由2014年的80%下降至2015年的55%，净利率由37%下降至20%。
中海物业：
- 2015年营收25.44亿港币，CAGR为21%。
- 单位在管面积物业费由2012年的5.14港币/月/平米下降至2016年上半年的4.48港币/月/平米。
- 毛利率由2012年的9.4%上升至2015年的13.9%，净利率由2012年的7%上升至2015年的19%。
- 2016年上半年净利润出现亏损，主要受O2O推广费用和股份支付影响。
中奥到家：
- 2015年营收4.2亿元，CAGR为29%。
- 单位面积物业管理费收入由2012年的1.7元/平米/月上涨至2016年上半年的1.95元/平米/月。
- 毛利率由2012年的19%上升至2015年的33%，但由于O2O亏损，整体毛利率下降至29%。
- 2016年上半年净利润率降至-2%，主要受O2O推广费用影响。
绿城服务：
- 2015年营收29.2亿元，CAGR为32.1%。
- 单位面积物业管理费收入由2013年的2.69元上涨至2016年上半年的3.06元。
- 毛利率维持在30%左右，净利率由2013年的28.8%降至2015年的25.3%。
- 园区增值服务收入增长显著，2015年达到2350万元，占总收入的9.5%。

O2O业务发展

彩生活：
- 线上平台“彩之云”注册用户超过200万，活跃用户85.8万。
- 平台使用费收入在2015年达到4500万元，同比增长114%。
- O2O业务如“E维修”和“E理财”已形成一定规模，但盈利模式尚在探索中。
中海物业：
- 推出“优你家”客户端，主要提供非营利性服务。
- O2O业务尚未形成显著收入，推广投入大，盈利能力待提升。
中奥到家：
- “爱到家”平台覆盖4600个项目，注册用户46.5万，但用户活跃度和消费频率较低。
- O2O业务仍处于亏损状态，公司计划继续投入资金进行推广，盈利拐点尚不明朗。

公司扩张与区域布局

彩生活：
- 截至2015年底，进驻166个城市，其中50%以上集中在华南和华东。
- 通过收购和扩张，覆盖区域逐步向西南、华中拓展。
中海物业：
- 截至2016年6月，覆盖50个城市，区域布局均衡。
- 2015年收购中海宏洋物业，进一步扩大业务范围。
中奥到家：
- 聚焦长三角、珠三角，96%的管理面积集中在这三个区域。
- 业务主要来自住宅物业，非住宅物业占比极小。
绿城服务：
- 截至2016年6月，进驻88个城市，以杭州为中心，长三角地区占70.2%。
- 项目储备充足，已签约但未交付面积达990万平方米，为未来增长提供保障。