20161110-广发证券-物业管理上市公司研究_野蛮生长_41页_3mb

房地产行业 - 物业管理上市公司研究总结

核心内容概述

本报告主要分析了中国物业管理行业的几家代表性上市公司，包括彩生活、中海物业、中奥到家和绿城服务。重点考察了它们的扩张路径、收入结构、成本控制能力、线上平台发展及行业整体估值情况。同时，对物业管理行业的发展前景和潜在风险进行了提示。

主要观点

• 行业估值：港股物业管理公司平均PE为35倍，平均PA为47倍，PA倍数与单位管理面积业绩贡献能力正相关。
• 彩生活：作为行业领军者，彩生活通过“野蛮”扩张迅速扩大规模，2015年总管理面积达3.22亿平方米，但单位面积物业费有所下降，反映新纳入项目质量较低。公司积极发展线上平台，社区O2O业务表现突出，但O2O盈利仍面临挑战。
• 中海物业：以稳步“内生”增长为主，覆盖50个城市，物业管理费收入占比高，成本控制能力提升，但O2O业务尚在探索期，未形成有效盈利。
• 中奥到家：聚焦长三角和珠三角，业务集中度高，盈利能力强，但O2O平台尚未成熟，线上消费流量不足，对整体盈利影响有限。
• 绿城服务：专注于高端物业，品牌影响力大，单位面积物业费收入持续增长，园区增值服务发展迅速，线上平台“幸福绿城”用户活跃度提升，推动单客收入增加。

关键信息

彩生活

• 成立于2002年，2014年独立上市，总管理面积达3.22亿平方米，是全国最大的物业管理公司。
• 97.6%的管理面积来自第三方物业，对花样年依赖度低。
• 2015年营收达8.28亿元，单位面积物业费由1.62元/月/平米下降至0.88元/月/平米，反映新项目质量下降。
• 线上平台“彩之云”用户数超200万，E维修、E理财等服务推动O2O业务发展，但O2O收入仍较低。
• 包干制面积扩张导致毛利率和净利率下降，但公司整体管理效率仍高于行业平均水平。

中海物业

• 成立于1986年，2015年分拆上市，截至2016年6月管理面积达8600万平方米，覆盖50个城市。
• 以包干制为主，2016年H1单位面积物业费为4.48港币/月/平米，收入结构稳定。
• 成本控制能力增强，劳务依赖度降低，2016年H1每百万平米员工数降至237人。
• O2O平台“优你家”仍以非营利性服务为主，尚未形成有效收入。

中奥到家

• 成立于2005年，2015年上市，截至2016年6月总合约管理面积达3647万平方米，其中住宅物业占比98.5%。
• 单位面积物业费收入从1.7元/平米/月上升至1.95元/平米/月，盈利能力较强。
• O2O平台“爱到家”覆盖4600个项目，注册用户46.5万，但平台收入仅703万元，盈利模式尚不清晰。
• 2016年H1因O2O推广和股份支付导致净利润亏损，但长期来看，平台仍具潜力。

绿城服务

• 成立于1998年，2016年上市，截至2016年6月总在管面积为910万平方米。
• 住宅物业占比83%，对绿城中国的依赖度逐年下降，2015年仅为22%。
• “幸福绿城”平台覆盖50个城市，405个社区，注册家庭137206个，活跃用户比率达68%。
• 园区增值服务收入增长迅速，从2013年的161万元增至2015年的2349万元，占总收入比例上升。
• 物业管理费收缴率保持较高水平，2016年H1达92.3%，续约率超过95%，未来收入稳定性较强。

行业评级与风险提示

• 行业评级：维持“持有”评级。
• 风险提示：基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性。

主要公司对比

行业趋势

• 规模扩张：彩生活、中海物业等公司通过多种方式实现规模快速扩张。
• 成本控制：随着管理面积增长，成本控制成为关键，尤其是包干制项目。
• O2O探索：多家公司尝试发展社区O2O业务，但尚未形成稳定盈利模式。
• 增值服务：园区增值服务成为新的增长点，尤其在绿城服务中表现突出。

未来展望

• 彩生活：继续推进线上平台建设，提升社区O2O服务，优化单位面积物业费结构。
• 中海物业：通过提升酬金制比例和加强成本控制，提高整体盈利能力。
• 中奥到家：加强O2O平台推广，提升线上消费流量，探索可持续盈利模式。
• 绿城服务：持续拓展第三方物业合作，推动园区增值服务，提升单客收入。