2017-20161110-广发证券-物业管理上市公司研究：野蛮生长_42页-3mb

物业管理上市公司研究总结

核心内容

本报告分析了多家物业管理上市公司，包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等，探讨了它们在业务模式、扩张策略、收入结构、成本控制及线上平台发展等方面的表现。

主要观点

1. 彩生活

• 公司背景：成立于2002年，2014年独立分拆并在港交所上市。
• 扩张情况：截至2015年底，总管理面积达3.22亿平方米，占全国物业管理面积的1.85%，是全国最大的物业管理公司。
• 收入结构：物业管理收入占比超过70%，O2O及其他业务收入增速较低。
• 成本控制：随着扩张，雇员成本占比被动激增，但驻场管理效率仍高于行业平均水平。
• 线上平台：推出“彩之云”APP，提供线上便利服务和线上收费增值服务，平台使用费收入增长显著。
• 风险提示：行业基础业务利润率较低，O2O行业发展存在不确定性。

2. 中海物业

• 公司背景：成立于1986年，2015年分拆上市。
• 扩张情况：截至2016年6月，总管理面积达8600万平方米，覆盖50个城市，区域布局均衡。
• 收入结构：物业管理收入占比达92.5%，增值服务收入增长趋势明显。
• 成本控制：通过提高酬金制比例和加强成本控制，毛利率和净利率持续上升。
• O2O服务：推出“优你家”APP，但主要以非营利性服务为主，尚未形成显著收入。

3. 中奥到家

• 公司背景：成立于2005年，2015年上市。
• 扩张情况：截至2016年6月，总合约管理面积达3647万平方米，业务集中在长三角和珠三角。
• 收入结构：物业管理收入占比86%，协销服务次之，O2O服务贡献较小。
• 盈利能力：包干制服务利润率高于其他企业，成本控制能力较强。
• 线上平台：推出“爱到家”平台，但线上消费流量不足，平台推广费用高，盈利存在不确定性。

4. 绿城服务

• 公司背景：成立于1998年，2016年上市。
• 扩张情况：截至2016年6月，总在管面积达910万平方米，项目储备充足。
• 收入结构：物业管理收入占比超过70%，顾问咨询服务和园区增值服务贡献较小但增长显著。
• 成本控制：通过外包和自动化策略，有效控制成本，提高单位面积营收能力。
• 园区增值服务：通过“幸福绿城”平台，提供多样化服务，单客收入增加。

关键信息

• 行业估值：港股物管公司平均PE为35倍，平均PA为47倍，PA倍数与单位面积业绩贡献能力正相关。
• 投资建议：物业管理行业首次覆盖给予“买入”评级，地产行业维持“持有”评级。
• 风险提示：基础业务利润率低，O2O行业发展不确定性高。
• 收入结构差异：不同公司根据收费方式（包干制与酬金制）有不同的收入确认方法，影响盈利指标。
• 成本控制：随着业务扩张，部分公司成本控制能力有所下降，但通过优化管理策略，部分公司仍能保持成本控制能力。

行业比较

• 管理面积：彩生活最大，中海物业次之，中奥到家和绿城服务相对较小。
• 项目数量：彩生活项目数量增长最快，中海物业项目数量稳步增长，中奥到家和绿城服务增长较慢。
• 覆盖城市：彩生活覆盖城市最多，中海物业区域布局均衡，中奥到家集中在长三角和珠三角，绿城服务以杭州为中心。
• 利润率：彩生活和中海物业利润率较高，中奥到家和绿城服务利润率相对较低，但绿城服务通过增值服务提升盈利。

估值与投资建议

• 行业平均估值：PE 35倍，PA 47倍。
• 投资评级：物业管理行业首次覆盖给予“买入”评级，地产行业维持“持有”评级。
• 风险提示：行业基础业务利润率较低，O2O行业发展存在不确定性。

主要公司亮点

• 彩生活：快速扩张，线上平台发展迅速，但单位面积物业费贡献下降。
• 中海物业：稳步增长，区域布局均衡，高品质服务，成本控制能力增强。
• 中奥到家：聚焦长三角和珠三角，盈利能力强，但O2O平台发展仍需时间。
• 绿城服务：专注高端物业，园区增值服务初具规模，单客收入提升。

图表索引

• 图1至图10：彩生活业务发展及财务表现
• 图11至图20：中海物业业务发展及财务表现
• 图21至图30：中奥到家业务发展及财务表现
• 图31至图40：绿城服务业务发展及财务表现

表格索引

• 表1：包干制与酬金制收入确认方法
• 表2：彩生活单位面积物业费测算
• 表3：中海物业单位面积物业费测算
• 表4：“幸福绿城”推广进度

以上总结涵盖了文档中提到的物业管理公司的核心内容、主要观点和关键信息，结构清晰，便于快速了解各公司的发展状况和行业趋势。