2023-06-01-克而瑞-2023中国物业管理上市公司研究报告_41页_5mb

中国物业管理上市公司研究报告总结

核心内容概览

本报告对56家中国物业管理上市公司进行了分析，涵盖港股和沪深上市企业，从资本市场表现、运营规模、运营质量、增长曲线及社会责任五个维度，全面评估了物企的发展状况。

资本市场表现

• 整体趋势：物业板块整体弱于大盘，但年末阶段性修复能力强于地产开发板块。
• 企业属性差异：央国企表现相对稳健，而民营物企股价波动较大。
• 市盈率：2022年末物业板块市盈率回落至约11倍，央国企及聚焦非住赛道的企业获市场认可。
• 每股收益：港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益均高于地产开发板块。
• 市值变化：平均市值同比下滑23.9%，百亿以上企业数量减少，30亿以下企业数量增加。2022年12月31日，百亿市值以上企业9家，分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。

运营规模分析

• 营收增长：2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比增长19.4%。均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，均值和中位数差异扩大至26.7亿元。
• 市场格局：头部企业稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升。企业梯队格局已定。
• 在管面积：2022年总在管面积约64.3亿m²，同比增长19.2%。增速同比下滑34.3个百分点，其中中型物企增速下降最明显。
• 合约面积：2022年总合约面积约84.9亿m²，同比增长15.5%。增速同比下滑24.2个百分点。
• 关联交易：关联方在管面积占比降至39.8%，较2022年初略有下降。
• 收并购：全年录得66宗收并购事项，总交易对价约119.3亿元，交易金额较2021年下降约2/3。
• 市场拓展：新增面积中第三方占比达64.2%，存量项目拓展成为未来增长的重要驱动力。
• 人均管理面积：持续提升，但人均净利润出现大幅下滑。
• 单城市项目密度：不断提升，未来集约化管理将释放更大效能。
• 研发投入：智慧物业建设持续深入，包括服务平台打造、运维设备升级及运营管理提效。

运营质量分析

• 盈利能力：净利润下滑42.9%，净利率下降6.6个百分点。中小物企盈利能力下滑尤为明显。
• 营业成本率：整体上升4.2个百分点，叠加资产减值计提大幅增加，导致盈利能力全面下滑。
• 资产减值计提：2022年45家上市物企资产减值计提均值2.45亿元，同比提升349.1%。
• ROE：平均下降13.4个百分点，小型企业降幅明显。
• 资产负债率：整体平稳，中小物企略有下降。
• 经营性现金流：经营性现金流量净额同比下滑43.6%，大、小型物企营业现金比率降幅约20%。
• 应收账款：总额持续增长，周转天数陡峭上升，经营风险增加。

增长曲线分析

• 基础物管服务：收入占比提升至61.3%，成为巩固企业基本盘的重要支撑。
• 非业主增值服务：占营收比重约为12.1%，占比持续下滑，中小型物企降幅明显。
• 社区增值服务：营收同比上涨4.3%，有望释放更大潜能。
• 非住业态：在管面积占比近四成，头部企业非住物业在管面积占比达40.4%。
• 商管服务：营收增长明显，毛利率近五成，整体维持在较高水平。
• 城市服务：营收规模突破百亿，整体保持高速增长，其中碧桂园服务、保利物业和世茂服务位列前三。

社会责任分析

• 纳税总额：同比下降7.3%，头部物企贡献税收总额超六成。
• 吸纳就业：2022年共吸纳就业人数107.4万人，同比增长19.3%。员工总数超过万人的企业有22家，占总人数的86.4%。
• ESG管理：持续探索可持续发展路径，积极践行社会责任，包括绿色管理体系、低碳运营、服务品质及融入基层治理。

主要观点与关键信息

• 市场格局：物企梯队格局已定，头部企业保持稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升。
• 增长动力：基础物管服务成为主要收入来源，社区增值服务和城市服务增长潜力大。
• 运营质量：盈利能力下滑，经营风险增加，尤其在中小物企中表现显著。
• 社会责任：物企在稳岗就业和ESG管理方面取得成效，积极融入基层治理，推动社会和谐发展。

结论

中国物业管理上市公司在2022年面临多重挑战，包括盈利能力下滑、经营风险增加及市场拓展放缓。然而，头部企业仍保持稳定，非住业态和城市服务展现出强劲增长潜力。物企在社会责任方面表现积极，推动可持续发展和基层治理融合，为行业未来提供新的发展方向。