20260621-开源证券-REITs行业周报_REITs指数环比下跌_消费本周跌幅较大_19页_2mb

REITs市场分析总结

核心内容概览

• 投资评级：维持“看好”评级，认为REITs市场具备长期投资价值。
• 市场表现：2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，环比下跌1.64%；中证REITs全收益指数为968.09，环比下跌1.6%。
• 市场趋势：2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，同期沪深300指数上涨24.13%，累计超额收益为-31.67%。
• 成交量变化：2026年第25周REITs市场成交量同比增长3.39%，但成交额同比下降7.84%。
• 板块表现：本周消费类REITs跌幅最大，为-3.54%；仓储物流类REITs跌幅为-1.89%；保障房类REITs跌幅为-1.52%。
• 市场扩容：首批4只商业不动产REITs正式上市，募集资金规模合计约203亿元。
• 指数基金：首批4只跟踪“中证REITs全收益指数”的公募基金产品获批，包括华夏、南方、中金、易方达等。

主要观点

政策与资金端推动市场发展

• 政策层面：保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，推动REITs市场广度与深度同步提升。
• 资金层面：在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs的稳定高分红特性与债券形成利差优势，成为“资产荒”中的优质资产。

市场表现

• 指数下跌：中证REITs（收盘）指数与全收益指数均出现环比下跌，但市场整体表现仍优于债券市场。
• 超额收益：尽管REITs指数下跌，但与沪深300相比，仍保持一定的超额收益。

市场活跃度

• 成交量增长：REITs市场成交量同比增长3.39%，显示市场活跃度有所提升。
• 成交额下降：尽管成交量增长，但成交额同比下降7.84%，可能与价格波动有关。
• 换手率变化：区间换手率1.99%，同比下降1.02个百分点。

板块分化

• 消费类REITs：本周跌幅最大，为-3.54%，一月累计跌幅为-5.94%。
• 仓储物流类REITs：本周跌幅为-1.89%，一月累计跌幅为-5.71%。
• 其他板块：保障房、环保、高速公路、产业园区、能源类REITs跌幅均在-1.5%至-1.89%之间，一月累计跌幅均在-3.71%至-6.32%之间。

关键信息

一级市场动态

• 首批商业不动产REITs上市：6月18日，4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市，包括汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。
• 募集资金规模：合计约203亿元，底层资产涵盖商业综合体、办公、零售商业、酒店等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市。

指数基金获批

• 首批REITs指数基金：6月17日，中国证监会批准了首批4只跟踪“中证REITs全收益指数”的公募基金产品，包括华夏、南方、中金、易方达。

二级市场表现

• 中证REITs（收盘）指数：2026年第25周为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%。
• 中证REITs全收益指数：2026年第25周为968.09，同比下跌13.92%，环比下跌1.6%。
• 累计表现：2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，全收益指数累计上涨0.45%。

成交量与换手率

• 成交量：2026年第25周为6.1亿份，同比增长3.39%。
• 成交额：2026年第25周为26.21亿元，同比下降7.84%。
• 换手率：区间换手率为1.99%，同比下降1.02个百分点。
• 30日数据：近30日成交量同比增长23.34%，成交总额同比增长15.63%，平均换手率为0.44%，同比增长0.07个百分点。

风险提示

1. 价格与运营风险：REITs价格可能因市场波动而变化，底层资产运营情况也会影响收益。
2. 政策风险：调控政策可能超预期变化，导致行业波动加剧。
3. 资金入市进度：各类别资金入市进度可能不及预期，影响市场流动性。
4. 分派率：项目长期分派率可能低于预期，影响投资者收益。

投资建议

• 逢低布局：建议投资者在市场回调时关注具备稳定现金流和扩张空间的优质REITs。
• 关注底层资产：优先选择底层资产质量高、运营能力强的REITs。
• 长期持有：REITs具备稳定分红和长期增长潜力，适合长期投资。

结构总结

图表总结

表格总结

总结

REITs市场在政策与资金端的双重推动下，持续扩容并吸引投资者关注。尽管2026年第25周市场整体表现不佳，指数下跌，但REITs仍具备稳定分红和长期增长潜力。消费类REITs表现最差，而其他板块如保障房、环保、高速公路等表现相对稳定。市场成交量增长，但成交额下降，显示市场活跃度与价格波动之间的矛盾。建议投资者关注优质REITs，逢低布局，同时警惕政策变化和资金入市进度不及预期的风险。