2023-03-29-第一太平戴维斯-中国物流地产（中英）_46页_6mb

本报告主要分析了2022年中国物流地产业的市场规模、细分需求变化、区域分布特点以及未来发展趋势。“十四五”期间，中国物流地产市场持续增长，高层次、专业化配套设施需求突显。总体表现为：2022年全国物流总值达347.6万亿元，同比增长3.4%；物流业总收入及快递业务量均迎来显著增长；外资直接投资保持较高增速，高新技术制造业贡献突出；冷链、预制菜等新兴需求增强了对冷库设施和运输网络的需求。

货运方面，铁路运输、冷链和快递快运成为主要增长点，中欧班列和西部陆海新通道表现强劲。而城市发展轨迹例如金华—义乌、广州、深圳等构成了主要配送中心格局的亮点，配送范围持续扩展以应对消费多样化及增长变化。

区域差异显著，国内主要城市分为“第一梯队”和“新兴力量”。北京、上海、深圳、广州及南京等资产质量较高、租金回报稳定，租赁增长幅度放缓；其他一些城市如天津、宁波、郑州等新供应增长，但受经济环境和疫情管控影响，市场吸纳力分化。特别地，东部东北地区、核心城市群持续扩张，物流枢纽功能强化也推动相关区域仓储需求上升。

此外，针对细分领域，如跨境电商业务通过直播及社交电商提高了增长；健康饮食促进建设清洁食品供应系统，尤其是预制菜推动冷链物流需求急剧扩张。对刚性要求不断提升，如冷冻剂低于-18℃储存，冷藏储存温度之间0-4℃，推动配送设备标准升级。

关于基金和投资活动，亚太地区以工业物流为标的基金募集数量呈现增长，GLP和普洛斯等开发商领跑市场，应变政策促使国内企业自主开发和协作模式融合发展，资本策略转向涵盖更多智能化运营。

展望2023年，第一、二线城市供需博弈加剧，批发零售、制造板块需求稳中求进；REITs等新金融工具缓解资本流动性压力，包括京东、国高新企业持续推进仓储地产的退出机制构建。

总体来看，中国物流地产是震荡经济环境下最可靠的资产类别之一，未来十年市场规模有望达到1万亿元级别。