第一太平戴维斯：中国物流地产（中英）_46页_6mb

中国物流市场2023年总结

核心内容

2022年中国物流市场在疫情后展现出强劲的恢复态势，物流总量稳步增长，为工业物流市场提供了持续动力。同时，外商直接投资（FDI）维持增长，推动了工业物流需求。冷链物流需求走向细分领域，预制菜市场成为新增长点。快递快运行业在直播电商的推动下持续增长，带动了仓储需求。非保税高标仓市场在各区域呈现出不同的供需状况和租金趋势。

主要观点

• 物流总量增长：2022年物流总值达347.6万亿元人民币，同比增长3.4%。物流业营收增长4.7%，铁路、冷链和快递快运是主要增长来源。
• 外资投资增长：2022年全国实际利用外资1,891.3亿美元，同比增长8%。高技术制造业和汽车制造业增长显著，带动高标准厂房和仓储需求。
• 冷链物流细分化：疫情促使生鲜食品和医药需求增加，冷库需求持续增长。预制菜市场预计未来十年将达到1万亿元人民币，冷链物流未来仍有广阔发展空间。
• 快递快运增长：全年快递快运业务量达1,106亿件，直播电商的兴起提高了仓库使用效率，带动了相关城市如金华-义乌的快递运输量增长。
• 物流城市分布：非保税高标仓市场在不同区域呈现出差异化的发展趋势，部分城市面临去化压力，而另一些城市则因物流枢纽地位迎来供应增长。

关键信息

北方市场

• 北京：2022年新增供应27.9万平方米，大兴机场和平谷将成为未来供应增长点。
• 天津：新增供应58.9万平方米，疫情后运输需求反弹，租赁压力有望缓解。
• 廊坊：新增供应75.6万平方米，是北方最大供应城市，低租金可能吸引部分北京租户。
• 济南：新增供应23.3万平方米，仓储市场向西扩展，吸引普洛斯、安博等开发商。
• 沈阳：新增供应8.4万平方米，承担区域分拨集散功能，主要租户包括电商、食品加工和装备制造企业。
• 青岛：新增供应1.29百万平方米，作为多式联运枢纽，物流市场有望进一步发展。

华东市场

• 南京：新增供应22.7万平方米，市场去化有望改善。
• 苏州：形成中国最大物流市场，常熟市场供应翻倍，吸引其他地区制造业企业。
• 杭州：新增供应29.5万平方米，直播电商推动仓储需求，政府投资跨境电商带来新增长点。
• 嘉兴：新增供应75.1万平方米，吸引易商红木、丰树等成熟开发商及新进入者。

华南市场

• 广州：新增供应53万平方米，工业用地储备充足，市场平衡性良好。
• 深圳：新增供应6万平方米，租金水平全国最高，土地资源有限，仓储项目多为多层建筑。
• 东莞：新增供应21万平方米，受益于深圳分拆需求，租金高于广州。
• 佛山：新增供应31万平方米，东部现代物流集群成为重点发展区域。
• 惠州：新增供应10.6万平方米，仓储需求主要来自本地制造业。

华西市场

• 西安：2022年新增供应23万平方米，预计2023年新增40万平方米，新能源汽车等新经济领域推动租赁需求。
• 成都：新增供应2.32百万平方米，医药健康产业推动冷库需求增长。
• 重庆：新增供应5.3百万平方米，空港及西部物流园迎来供应增长。
• 昆明：主要服务本地消费和零售商，租金预期受经济环境影响有所下降。
• 贵阳：新增供应38万平方米，与大数据产业紧密相连，物流基础设施和服务水平将提升。

华中市场

• 郑州：新增供应2.27百万平方米，空置率较高，市场去化压力大。
• 武汉：新增供应5.81百万平方米，空置率和租金水平处于低位，未来两年供需平衡有望改善。
• 长沙：供应有限，但强劲的消费需求和转运需求推动租金稳定增长。

市场展望

1. 疫情驱散：随着疫情管控放松，跨区域货物流通将更加顺畅，部分城市如廊坊、湖州南、绍兴北的市场去化有望改善。
2. 一线放量：北京和深圳市场迎来新增供应，未来大兴机场和平谷等新兴子市场将提供更多仓储物流设施。
3. 多元投资：工业物流资产成为房地产基金的主要投资标的，占比接近80%。国内投资者和开发商主导物流市场，推动行业多元化。
4. 消费分化：一线城市及强二线城市持续走强，而部分城市因消费逆风仍面临挑战。冷链物流因食品安全和预制菜需求而持续增长。
5. 厂房+仓储：政府对工业用地的重视推动了厂房与仓储结合的开发项目，提升了物流基础设施的综合服务能力。
6. 公募REITs：仓储物流类公募REITs在二级市场表现优异，未来可能带来更多退出渠道和市场机会。

数据汇总

结论

2023年中国物流市场将呈现多元化、细分化趋势，尤其在冷链物流和电商仓储方面有显著增长潜力。同时，市场供需关系和租金水平将在不同城市和地区有所差异，投资者需关注区域市场动态及政策导向，以把握未来投资机会。