中国物流地产报告-第一太平戴维斯-2022.4-30页_2mb

报告摘要

中国物流市场分析总结

核心内容

中国物流市场在2022年展现出持续增长的态势，受到政策支持、消费升级、科技应用及基础设施建设的多重推动。随着全球供应链重构和国内经济转型，物流行业在支持制造业升级、促进消费增长及推动区域协调发展方面发挥着重要作用。

主要观点

经济韧性增长：尽管疫情对全球经济造成冲击，但中国出口在2021年增长21.2%，贸易顺差增长20.2%。国内消费市场零售额增长10.7%，电商渗透率接近25%，线上销售稳定增长。
政策支持：政府持续推动“双循环”策略、物流枢纽建设及“中国制造2025”等政策，促进物流行业与制造业协同发展，降低物流成本，推动区域协调发展。
科技与自动化：随着劳动力成本上升，物流行业加速采用科技手段提升效率，如仓库自动化、SLAM、RaaS、可穿戴设备、干线自动驾驶、无人机配送及区块链和数字孪生等。
区域物流市场：物流市场呈现区域化发展，重点聚焦长三角、珠三角、京津冀、成渝地区及华中等区域，不同城市板块在政策、产业布局及交通网络等方面各有优势。

关键信息

区域物流市场

大北京地区：
- 北京非保税高标仓存量2.28百万平方米，平均租金56.9元/平方米/月，空置率2%。
- 廊坊非保税高标仓存量1.83百万平方米，平均租金40.1元/平方米/月，空置率42%。
- 天津非保税高标仓存量4.83百万平方米，平均租金34.7元/平方米/月，空置率22%。
大上海地区：
- 上海非保税高标仓存量6.31百万平方米，平均租金48.7元/平方米/月，空置率13%。
- 苏州非保税高标仓存量6.85百万平方米，平均租金37.2元/平方米/月，空置率8%。
- 嘉兴非保税高标仓存量3.16百万平方米，平均租金32.8元/平方米/月，空置率23%。
- 湖州非保税高标仓存量0.30百万平方米，平均租金30.7元/平方米/月，空置率25%。
- 南通非保税高标仓存量0.80百万平方米，平均租金27.7元/平方米/月，空置率12%。
大湾区 (内地)：
- 广州非保税高标仓存量2.02百万平方米，平均租金42.4元/平方米/月，空置率3%。
- 深圳非保税高标仓存量0.49百万平方米，平均租金61.2元/平方米/月，空置率0%。
- 东莞非保税高标仓存量2.05百万平方米，平均租金40.9元/平方米/月，空置率0%。
- 佛山非保税高标仓存量2.37百万平方米，平均租金34.9元/平方米/月，空置率6%。
- 惠州非保税高标仓存量1.01百万平方米，平均租金35.1元/平方米/月，空置率8%。
- 中山非保税高标仓存量0.28百万平方米，平均租金30.4元/平方米/月，空置率3%。
- 江门非保税高标仓存量0.46百万平方米，平均租金29.8元/平方米/月，空置率2%。
- 肇庆非保税高标仓存量0.15百万平方米，平均租金23.8元/平方米/月，空置率11%。
- 珠海非保税高标仓存量0.02百万平方米，平均租金26.5元/平方米/月，空置率14%。
华西地区：
- 西安非保税高标仓存量3.00百万平方米，平均租金24.0元/平方米/月，空置率18%。
- 成都非保税高标仓存量5.14百万平方米，平均租金23.5元/平方米/月，空置率7%。
- 重庆非保税高标仓存量5.00百万平方米，平均租金21.4元/平方米/月，空置率25%。
- 昆明非保税高标仓存量1.12百万平方米，平均租金28.0元/平方米/月，空置率17%。
- 贵阳非保税高标仓存量0.87百万平方米，平均租金29.3元/平方米/月，空置率8%。
华中地区：
- 郑州非保税高标仓存量1.49百万平方米，平均租金32.2元/平方米/月，空置率15%。
- 武汉非保税高标仓存量4.78百万平方米，平均租金24.9元/平方米/月，空置率28%。
- 长沙非保税高标仓存量1.37百万平方米，平均租金25.2元/平方米/月，空置率8%。

热点物流城市

廊坊：作为承接北京非首都功能的重要节点，物流市场迎来快速发展，但空置率上升。
苏州：非保税高标仓存量为全国之最，市场需求旺盛，租金上涨。
嘉兴：连接上海与杭州的重要物流枢纽，食品制造推动冷库需求增长。
东莞：物流市场因高需求和低供应而呈现稀缺性，空置率极低。
成都：人口增长和电商发展带动物流需求，市场进入高质量发展阶段。
武汉：作为内陆交通枢纽，冷链物流和多层仓库成为市场重点。

生产及流通领域

制造业：仍是中国经济的重要支柱，2020年制造业增加值占GDP的26.2%。
工业用地：长三角及渤海地区为主要工业用地集中区域，租金和土地价格持续上涨。
投资门槛：一线城市工业用地投资强度和税收要求较高，周边城市更具吸引力。

物流投资市场

物流基金募集：多只物流资产基金在募集或投资中，投资策略涵盖核心、次核心及机会型。
投资成交：物流资产成交活跃，多为资产包形式，资本回报率下降。
未来趋势：物流市场将更注重智慧仓储和可持续发展，租户需求将包括电商、第三方物流、生鲜及医药等。

总结

中国物流市场在2022年展现出较强的韧性与增长潜力，受益于政策支持、消费升级及科技应用。区域市场发展不均衡，重点城市如北京、上海、苏州、东莞、成都、武汉等在物流市场中占据重要地位。随着制造业升级、电商发展及冷链需求增长，物流行业将继续扮演重要角色。未来，智慧仓储、多用途混合空间及定制化仓储将成为重点发展方向，同时投资多元化和REITs的引入将为市场带来更多流动性。

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