2023中国物流地产_23页_5mb

中国物流市场总结

核心内容概述

2022年中国物流市场在疫情后逐步复苏，整体呈现稳步增长态势。物流总量、外资利用、冷链物流及仓储市场均表现出积极的发展趋势。与此同时，物流投资市场持续升温，尤其是以工业物流为标的的基金募集规模显著增长。不同区域的物流市场发展差异明显，部分城市因政策、产业布局和市场需求而表现突出。

主要观点

• 物流总量增长：2022年中国物流总值达347.6万亿元人民币，同比增长约3.4%。铁路运输、冷链及快递快运是主要增长动力。
• 外资持续流入：2022年全国实际利用外资1,891.3亿美元，同比增长8%。高技术制造业和汽车制造业成为外资流入的重点领域。
• 冷链物流细分化：疫情推动生鲜电商和医药需求增长，带动冷库需求。预制菜市场预计未来十年将达1万亿元人民币规模，冷链物流仍有广阔发展空间。
• 快递快运逆势增长：全年快递业务量达1,106亿件，直播电商的发展进一步提升了仓库使用效率。
• 热点物流城市表现：不同区域的物流市场发展不均衡，部分城市如廊坊、苏州、东莞等因供应量、租金水平和需求增长而表现突出。

关键信息

华北市场

• 廊坊是华北地区供应量最大的城市，全年入市约75.6万平方米。
• 北京因疫情管控严格，本地仓库需求激增，大兴机场和平谷子市场将缓解供需矛盾。
• 天津因疫情解除，租赁压力有所缓解，蓟州子市场成为新热点。
• 沈阳、济南和青岛的仓储市场主要服务于本地制造业及消费需求。

华东市场

• 苏州是全国最大的物流市场，2022年新增供应集中在常熟，整体供应量超过80万平方米。
• 杭州作为直播电商基地，吸引了大量第三方物流和电商企业入驻。
• 东莞因深圳溢出需求和本地制造业复苏，出租率接近满租，租金高于广州。

华南市场

• 深圳因土地资源稀缺，市场租金保持全国领先，新增供应主要来自盐田港项目。
• 广州拥有大量工业用地储备，未来市场平衡有望进一步改善。
• 佛山和东莞的仓储需求主要来自本地制造业及跨境电商。

华西市场

• 西安因新能源汽车等产业需求增长，高新区子市场表现强劲。
• 成都因物流用地供应减少，未来市场去化压力有望缓解。
• 贵阳因大数据产业带动，物流基础设施和服务水平将提升。

市场展望

1. 疫情驱散：随着疫情管控放松，跨区域货物流通将更加顺畅，对物流市场去化产生积极影响。
2. 一线放量：北京和深圳因城市规划落地，新增供应入市，未来仓储物流设施将逐步增长。
3. 多元投资：物流资产投资逐渐多元化，国内保险公司等主体开始主导投资。
4. 消费分化：一线及强二线城市持续走强，而部分城市仍受消费逆风影响。
5. 厂房+仓储：政府对工业物流用地的政策推动下，厂房与仓储结合的项目越来越多。
6. 公募REITs：仓储物流类公募REITs表现优异，未来可能有更多产品入市，为市场提供新的退出渠道。

结论

2022年中国物流市场在总量增长、外资流入、冷链物流细分化及仓储市场扩张等方面均取得显著进展。不同区域市场表现各异，部分城市因政策、产业布局和市场需求而成为投资热点。未来，随着疫情趋缓、城市规划推进及投资结构多元化，物流市场将进入新一轮增长周期，尤其在冷链、电商及智能制造等领域潜力巨大。