2022-01-07-高力国际-高力国际2021年上海地区物流年报_6页_1mb

上海物流仓储市场总结与建议

核心内容概览

2021年，上海物流仓储市场表现出强劲的租赁需求和租金上涨趋势，同时空置率显著下降。电商的高速发展成为推动市场增长的主要动力，尤其是生鲜电商和生物医药行业，带动了前置仓与冷库等细分领域的快速发展。随着基础设施的持续改善和投资渠道的多样化，物流仓储资产受到境内外投资者的青睐，成为投资的重要类别之一。此外，智能化、数字化和绿色低碳的转型趋势日益明显，成为未来市场发展的关键方向。

主要观点

1. 市场表现

• 2021年全年：上海高标仓租赁需求旺盛，全市净吸纳量达47万平方米，租金年涨幅为2.2%，空置率下降2.4个百分点至10.3%。
• 2022年全年：预计净吸纳量同比增长36%，达到64万平方米；新增供应预计达118万平方米，空置率将上升至14.0%。
• 2022-2026年均：预计年均净吸纳量为58万平方米，租金年均涨幅为1.8%，空置率降至7.4%。

2. 驱动因素

• 电商发展：2021年全国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的23.7%，电商购物节频次增加，推动了物流仓储需求。
• 直播与社区团购：直播电商和社区团购等新销售渠道崛起，改变了消费者的购物习惯，带动了对高标仓和前置仓的需求。
• 冷链物流需求增长：随着生鲜电商和生物医药行业的快速发展，冷链基础设施需求显著上升，中国冷链物流市场规模复合年均增长18%。
• 人均冷库容量不足：中国人均冷库容量仅为0.14立方米，远低于发达国家水平，预示着巨大的市场潜力。

3. 投资趋势

• 投资热度上升：物流仓储资产在境内外投资者中备受青睐，2021年投资者偏好占比达15%，位列资产类型第一位。
• 冷链偏好显著：在另类资产中，冷链以27%的偏好占比位列第一。
• 资产流动性提升：不动产基金、REITs等资产证券化工具的运用，提高了物流资产的流动性。

4. 智能化趋势

• 智慧物流发展阶段：上海物流仓储市场正从信息化、智能化向智慧化发展，涵盖运营管理、综合服务和物流产业。
• 科技驱动转型：智能化应用场景包括智能运营管理、便捷服务、实时分析和科学决策，有助于提升效率、降低成本并实现绿色可持续发展。
• 成功案例：普洛斯REITs通过网格化高标仓和智能化运营系统，实现了资产溢价和投资退出。

关键信息

• 需求增长：2021年上海高标仓净吸纳量为47万平方米，2022年预计增长至64万平方米。
• 供应变化：2021年新增供应35万平方米，2022年预计达到118万平方米，成为未来五年供应高峰。
• 租金走势：2021年租金涨幅2.2%，2022年预计涨幅为2.0%，2026年预计达到1.70元/平方米/天。
• 空置率变化：2021年空置率降至10.3%，2022年预计上升至14.0%，但未来五年将逐步下降至7.4%。
• 行业前景：随着电商、直播、社区团购等渠道的发展，物流仓储市场将持续增长，智能化、数字化和绿色低碳成为发展方向。

未来展望

• 长期趋势：高标仓租金具备结构性增长趋势，未来五年年均涨幅预计为1.8%。
• 市场机会：冷链物流、前置仓等细分领域发展潜力巨大，市场空间广阔。
• 政策支持：国家推动物流高质量发展，鼓励智慧物流和绿色低碳转型，为行业提供政策支持。
• 投资建议：物流仓储资产仍是投资的重要类别，尤其是具备智能化、数字化优势的优质资产。

联系方式

如需更多资讯，请联系以下专业人士：

• 邓懿君
  董事总经理 | 中国区
  +86 21 6141 3688
  Tammy.Tang@colliers.com

• 沈寅
  董事总经理 | 华东区
  +86 21 6141 3600
  Richard.Shen@colliers.com

• 袁晓超
  董事 | 研究 | 华东区
  +86 21 6141 3590
  Kevin.Yuan@colliers.com

• 刘晨曦
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  +86 21 6141 3621
  Aurora.Liu@colliers.com

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