高力国际2021年上海地区物流年报-6页_789kb

上海物流仓储市场总结与建议

核心内容

2021年至2022年，上海物流仓储市场呈现强劲增长态势，租金上涨、空置率下降，同时投资热度持续上升。随着电商、生鲜、生物医药等行业的快速发展，物流仓储需求不断上升，推动市场向智能化、绿色化方向演进。

主要观点

• 租赁需求旺盛：2021年上海高标仓租赁需求旺盛，全市净吸纳量达47万平方米；预计2022年净吸纳量将同比增长36%，达到64万平方米。
• 租金持续上涨：2021年全市平均租金年涨幅为2.2%，预计2022年涨幅将略有下降，为2.0%；2026年末租金预计达到人民币1.70元每平方米每天。
• 空置率波动明显：2021年空置率由前三季度的7.2%下降至10.3%，同比下降2.4个百分点；2022年预计空置率将上升至14.0%，但新项目具备区位和品质优势，整体市场仍具吸引力。
• 供应增长放缓：2021年上海物流仓储新增供应量为35万平方米，较2020年下降20%；预计2022年将成为未来五年的供应高峰，新增供应量为118万平方米，2026年年均供应量为61万平方米。
• 电商推动市场发展：电商的快速发展，尤其是直播电商、社区团购等新兴渠道，促使物流仓储需求持续增长，前置仓和冷库成为市场焦点。
• 冷链物流需求上升：随着生鲜电商和生物医药行业的发展，冷链物流需求显著增加，中国冷链物流市场规模从2015年的1,800亿元增长至2020年的3,832亿元，复合年均增速达18%。
• 投资偏好明显：投资者对物流仓储资产的偏好持续上升，2021年物流仓储资产占比跃居第一位，冷链资产偏好达到27%。
• 智能化趋势显著：物流仓储市场正从信息化、智能化向智慧化发展，智能化运营系统提升效率和客户满意度，成为市场发展的重要驱动力。

关键信息

2021年市场表现

2022年市场预测

2022-2026年市场趋势

行业驱动因素

• 电商发展：2021年全国实物商品网上零售额占比达23.7%，电商购物节频次增加，直播电商和社区团购等新渠道迅速崛起。
• 生鲜与生物医药需求：疫情推动线上生鲜消费习惯，同时生物医药行业因疫情反复而快速发展，对冷链仓储提出更高要求。
• 政策支持：国家政策鼓励物流高质量发展，推动智慧物流、绿色低碳等方向。
• 资本青睐：物流仓储资产成为投资热点，不动产基金、REITs等工具提升资产流动性。

智能化发展趋势

• 信息化阶段：物流行业逐步实现信息网络化，提升运营效率。
• 智能化阶段：引入智能运营管理、便捷服务等，提高客户满意度。
• 智慧化阶段：构建自适应、自运作、自决策、自优化的智慧有机体，推动可持续发展。

未来展望

• 高标仓租金具备结构性增长趋势，未来五年预计年均涨幅为1.8%。
• 智慧物流园区将成为市场发展的核心，推动行业由量变到质变。
• 冷链物流作为重点细分领域，市场需求将持续扩大。

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