20180102-安邦证券-房地产行业通讯总第1124期_18页_1mb

2018年房地产市场分析总结

核心内容

2018年房地产市场整体呈现收紧趋势，主要体现在房贷利率上调、银行额度紧张、政策调控加强等方面。同时，市场出现结构性优化，首套刚需及改善型购房需求受到支持，而投机投资性住房的贷款则受到更严格的限制。

主要观点

• 房贷政策收紧：2018年银行房贷利率继续上调，部分银行首套房贷利率最低上浮10%。房贷额度紧张，尤其在一线城市，部分银行暂停放贷，影响购房者的贷款进度。
• 政策调控持续：各地限购、限售、限价等政策继续执行，抑制投机行为，推动市场回归理性。
• 市场分化明显：一线城市成交量下降，部分城市如北京、上海、深圳等新房和二手房市场表现低迷，而三、四线城市则因去库存压力大，土地市场表现活跃。
• 租赁市场兴起：多地政府推动“租购并举”，租赁住房成为政策热点，部分城市推出长租地块，限制转售，引导市场转型。
• 房企战略调整：部分房企因市场低迷和资金压力，出售资产、收缩业务，如万达集团大规模裁员，安邦等房企调整业务重心。
• 房地产税立法预期：房地产税立法被提上议程，但进展缓慢，引发社会广泛讨论，成为影响市场预期的重要因素。
• 青年租房压力大：国内青年租户中，44%的月租金占税后收入的三分之一，租房成为高学历青年的主要选择，且对交通便利性、装修风格等有较高要求。
• 土地市场变化：全国土地出让金额增长，但部分城市如上海、深圳、南京等地土地溢价率下降，流拍现象增多，显示市场趋于理性。
• 住房公积金作用凸显：住房公积金贷款利率远低于商业贷款，对购房者形成重要支撑，2017年全国住房公积金缴存总额达12.3万亿元。

关键信息

房贷市场

• 2018年北京部分银行首套房贷利率上调至基准利率上浮10%。
• 2017年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，同比上升20.72个百分点。
• 截至2017年11月底，全国533家银行分（支）行中，有56家因额度紧张暂停首套房贷业务，占10.5%。
• 2017年全国住房公积金缴存总额达12.3万亿元，个贷率87.6%。

房地产市场

• 2017年北京新房网签量创历史新低，同比下降43%。
• 上海2017年二手房成交套数同比下降61%，成交均价同比上涨。
• 广州2017年一手住宅网签成交89859套，同比下降30.04%，市场明显降温。
• 深圳2017年二手房成交套数同比减少31.4%，市场观望情绪浓厚。
• 2017年全国土地出让金额接近3.5万亿元，三、四线城市土地出让金显著上涨。

房企动态

• 2017年国内11家房企出售资产，涉及金额达560亿元。
• 万达集团大规模裁员，从6000人减至300人，显示房企战略收缩。
• 百亿房企在2017年拿地热情高涨，拿地金额同比增长74.4%，拿地面积同比增长81.4%。
• 部分房企开始转向长租公寓、文旅地产等多元化业务。

租赁与政策

• 2018年多地推出租赁地块，如深圳三宗纯租地入市，限制转售，推动租赁住房发展。
• 上海推出“单限双竞”政策，限制土地成交地价和人才住房面积，控制市场炒作。
• 房地产税立法被多次提及，但尚未正式推进，影响市场预期。

市场趋势

• 2018年房地产市场整体仍保持收紧状态，政策调控与资金面压力共同作用。
• 各地租赁市场逐步升温，成为房地产市场的重要补充。
• 房企需加强现金流管理，关注政策变化，调整业务结构。

数据亮点

• 青年租住情况：44%的青年租户月租金占税后收入的1/3，租房成为刚需。
• 土地市场：2017年全国土地出让金额接近3.5万亿元，三、四线城市涨幅明显。
• 住房公积金：2017年1-11月全国住房公积金发放贷款8778亿元，个贷率高达87.6%。
• 房企出售资产：2017年11月房企出售资产总金额达560亿元，其中长实地产出售资产金额达336.86亿元。
• 房地产税立法：房地产税立法被多次提及，但尚未正式推进，引发社会广泛讨论。

总结

2018年房地产市场在政策调控和资金面压力下整体收紧，市场呈现分化趋势，一线城市成交量下降，而三、四线城市因去库存压力大，市场活跃。租赁市场逐步升温，成为政策重点。房企在资金压力下调整战略，部分企业出售资产、裁员，转向多元化业务。房地产税立法预期持续，但尚未正式推进，影响市场预期。整体来看，房地产市场正经历深度调整，未来将更加注重长期稳定与居民需求的匹配。