20171204-安邦证券-房地产通讯总第1120期_18页_1mb

物流地产发展与房地产市场动态总结

核心内容

物流地产作为房地产运营TOB端的重要细分领域，近年来发展迅速，具有较大的投资潜力。随着电商的爆发式增长，物流需求激增，促使物流地产市场快速发展。物流地产开发商因其专注性和服务性，相较于第三方物流和电商更具优势。政策支持进一步推动了物流地产的发展。

主要观点

• 物流地产投资前景广阔：由于电商和物流需求的快速增长，物流地产市场具备较大的发展空间，尤其是高端仓储市场。
• 物流地产市场需求集中：需求主要集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，尤其是物流节点城市。
• 租金回报率较高：优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅地产的2%左右。
• 物流地产投资风险：由于物流项目属于重资产运营，周期长、投资回报慢，且土地供应紧张，开发商面临较大挑战。

关键信息

物流地产发展现状

• 市场规模增长：全国通用仓库面积达到9.55亿平方米，但高端仓储占比小，年增长速度在40%-60%之间。
• 人均物流面积差距：中国人均物流面积仅为0.43平方米，约为美国的8%。
• 市场集中度低：国内主要物流供应商的市场份额不足3%，市场分散。
• 企业自建意愿弱：企业更倾向于租赁仓储，自建仓储成本高且资金占用大，影响主营业务发展。

房地产市场动态

• 房企销售金额前三稳定：碧桂园、万科、恒大稳居前三，融创有望成为第四极。
• 北京土地成交金额高：1-11月北京土地成交金额为2609亿元，预计全年将超2800亿元。
• 广州推盘数量激增：12月广州推盘总数环比大涨122%，外围区表现突出。
• 杭州楼市降温：10月杭州新房价格首次下跌，二手房市场也出现降温迹象。
• 深圳楼市止涨：新房均价环比下降，二手房市场也呈现价格下跌趋势。
• 燕郊楼市大幅下滑：量价双降，二手房均价环比大跌4%，新房均价环比下跌28%。
• 上海楼市回归理性：价格止涨，土地供应策略转向招挂复合和纯租赁用地。
• 房地产税推进机制：房地产税立法将遵循“立法先行、充分授权、分步推进”原则，由地方因地制宜实施。

市场数据

风险与机会

机会

• 住房租赁市场发展：租赁市场成为各方资本追逐的热点，预计至2030年市场规模将达4.2万亿元。
• 政策支持物流地产：中央层面出台多项支持政策，助力物流地产发展。

风险

• 土地供应不足：地方政府对仓储土地供应积极性不高，导致物流地产开发商需通过二级市场并购获取项目资源。
• 地王项目面临困境：大量地王项目处于搁置状态，部分项目甚至未开工，开发商面临资金压力。
• 楼市区域分化明显：一线城市楼市成交量和价格大幅下滑，三四线城市则出现成交量和价格的波动。

市场趋势

• 电商推动物流地产发展：电商的迅猛增长催生了巨大的物流需求，尤其是高端物流仓储。
• 楼市进入下行通道：随着调控政策的持续发酵，整体楼市出现降温，部分城市成交量和价格大幅下滑。
• 房企融资渠道多元化：海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金成为房企融资新途径。
• 房地产税改革逐步推进：房地产税立法和实施将逐步展开，地方将拥有一定的自主权。

总结

物流地产作为房地产的重要细分领域，受益于电商的快速发展和政策支持，具备较大的投资机会。然而，物流地产投资周期长、回报慢，且土地供应紧张，开发商需在项目获取和运营上付出更多努力。与此同时，房地产市场整体呈现降温趋势，一线城市成交量和价格下滑，三四线城市则出现分化。住房租赁市场成为新的投资热点，房企和资本纷纷布局。房地产税改革也在稳步推进，地方将拥有一定的自主权来制定具体政策。整体来看，房地产市场正经历从高速增长向理性发展的转变，政策调控和市场变化共同影响着行业格局。