20130923-安邦咨询-房地产行业_通讯_17页_473kb

房地产市场分析总结

核心内容

本文主要围绕房地产市场中房贷政策、房价走势、市场动态以及相关政策趋势等方面展开分析。重点探讨了房贷限制对房地产销售的影响、房价上涨趋势、开发商行为变化、以及“以房养老”等新型政策的提出与市场反应。

主要观点

• 房贷限制影响深远：银行贷款是购房的主要融资方式，房贷暂停对房地产销售市场影响比提高首付或利率更为严重，尤其对已购房但未获贷款的购房者影响较大。
• 房价持续上涨：8月中国70个大中城市中，69城房价同比上涨，一线城市涨幅明显，如北京、广州等，而部分城市如重庆则面临成交面积连续五个月下滑的问题。
• 市场供需关系变化：部分城市如北京、广州、深圳出现“日光盘”现象，表明市场热度不减。但另一方面，部分城市如苏州、兰州等成交量增长乏力，反映出市场分化。
• 开发商战略调整：多数开发商采取“高周转、快入市”的策略，以应对市场变化，尤其在限购和限价政策背景下，开发商更倾向于快速销售以回笼资金。
• 政策调控与市场预期：政府对房地产市场的调控逐步加强，包括房产税试点、保障房建设、REITs推进等。这些政策在一定程度上影响了市场预期和开发商行为。
• 以房养老政策尝试：国务院提出“以房养老”试点，作为完善养老服务体系的一部分，但其作为补充手段，仍需政策支持与市场实践验证。

关键信息

房贷收紧影响

• 全国范围蔓延：北京、上海、广州、深圳、合肥等城市出现暂停房贷情况，且国有大行也开始加入限制行列。
• 利率上浮：未暂停房贷的银行，如光大银行，也出现利率上浮现象，首套房利率上浮10%，二套房上浮20%。
• 公积金贷款受压：北京公积金贷款交易量环比下降30%，反映整体房贷环境趋紧。

房价与市场表现

• 8月房价上涨：全国70个大中城市中，69城房价同比上涨，其中广州涨幅达19%，与北京并列第一。
• “金九银十”热度不减：北京、上海、广州、深圳等地新房与二手房成交量上升，部分楼盘成为“日光盘”。
• 区域分化明显：一线城市房价涨幅高于二、三线城市，而部分城市如重庆、苏州成交量增长乏力。

开发商行为与策略

• 土地市场热衷“地王”：如泰禾、融创、华侨城等开发商在多地竞得高价地块，推动房价上涨。
• 推盘策略调整：开发商开始集中推盘，尤其是10月预计有30个项目入市，形成供应高峰。
• 投资态度谨慎：部分开发商对投资变得谨慎，将资金保留为现金，以应对市场不确定性。

政策动向

• 房产税预期增强：房产税被视为解决房地产泡沫的重要手段，市场对其推出时间与影响存在较大关注。
• 保障房建设压力：部分房企如中国中冶因保障房建设资金回收困难，陷入经营困境。
• REITs政策待落实：房地产投资信托基金（REITs）被视为房地产融资多元化的重要方向，但相关法律法规尚未完善。
• “以房养老”试点：作为养老服务体系的补充，该政策仍在探索阶段，需政府与市场共同推动。

其他重要信息

• 中秋假期楼市表现：上海、广州、深圳、合肥等城市在中秋假期期间成交量上升，尤其是刚需楼盘表现突出。
• 市场风险提示：部分城市如苏州、兰州等成交量增长有限，反映出市场热度有所降温。
• 安邦集团信息更新：提供房贷、房价、政策分析等信息，同时发布国庆节放假通知，提醒客户注意信息发送时间。
• 国际资本关注中国房地产市场：如KKR、黑石等私募巨头关注中国房产投资机会，认为市场仍有增长空间。

总结

房地产市场正经历多重政策与市场因素的交织影响，房贷收紧、房价上涨、开发商策略调整、政策导向变化等，共同推动市场向“高周转、快入市”方向发展。同时，市场分化明显，部分城市表现强劲，而另一些城市则面临成交量下滑与政策压力。未来，房地产市场将更加依赖政策引导与市场自我调节，REITs、房产税等政策工具可能进一步发挥调控作用。