20170213-安邦证券-房地产通讯_17页_987kb

房地产市场与政策分析总结

核心内容

2017年开年，中国房地产市场整体呈现降温趋势，尤其是一线城市房地产成交惨淡，房价虽有小幅上涨，但成交量和成交面积均出现明显下滑。与此同时，房贷政策收紧已成为既定趋势，部分银行已小幅上调首套房贷利率和首付比例，以控制市场过热。政策层面，国家对房地产进行总量调控，同时通过增加自住房供应、限制商办用地开发等手段，试图稳定房价、改善市场供需结构。

主要观点

• 房贷政策收紧：央行已对主要银行进行窗口指导，要求收缩信贷投放，部分银行上调房贷利率及首付比例，抑制市场过热。
• 一线城市楼市降温：受春节假期和政策影响，北京、上海、广州、深圳等城市商品房成交量大幅下滑，部分城市出现成交均价上涨但成交量下降的现象。
• 二线城市市场活跃度分化：如重庆、厦门等地，部分房企在政策调控下仍保持一定的拿地和销售积极性，但整体市场热度不如前一年。
• 土地市场降温：全国土地市场整体趋冷，溢价率下降，特别是商办地块成交低迷，住宅用地供应集中在远郊区域。
• 自住房供应增加：北京等城市加大自住房供应力度，以抑制房价上涨，满足中低收入群体住房需求。
• 房地产企业分化加剧：龙头企业持续领跑，部分企业表现疲软，市场集中度进一步提升。

关键信息

1月房地产市场数据

房企动态

• 大型房企拿地金额：2017年1月，20大房企拿地金额达1117.26亿元，平均拿地成本上涨38.6%。
• 销售表现：碧桂园、万科、恒大继续领跑，龙湖、华润、保利等企业表现不俗，而绿城则有所下滑。
• 土地成交情况：1月全国共成交10亿元以上的地块61宗，其中溢价率超过100%的仅有17宗，多数地块热度下降。

政策与市场趋势

• 自住房供应：北京计划2017年新增1.5万套以上自住房，以缓解市场供需矛盾。
• 土地供应政策：《国土资源“十三五”规划纲要》鼓励中小城市和小城镇发展，但一线城市土地供应受限，可能加剧房价上涨。
• 信贷政策调整：部分银行已上调房贷利率，首付比例可能进一步收紧，但整体信贷数据对政策效果的反映有限。
• 房地产企业战略：房企正转向PPP、政府授信等业务，同时加大对城市化进程中刚需和存量市场的关注。

风险与机会提示

• 机会：打造城市群成为多省政策重点，有利于区域协调发展及房地产市场稳定。
• 风险：一线城市房地产成交持续低迷，市场观望情绪浓厚，政策调整对市场反应需时间验证。

行业动态与趋势

• 央企“退房令”执行困难：尽管政策要求央企退出房地产开发，但实际操作复杂，多数央企仍涉足房地产领域。
• 农村宅基地确权政策：自1999年起实行新老划断，城市居民无法获得农村宅基地确权，限制了非集体成员间的宅基地流动。
• 国有土地有偿使用范围扩大：鼓励通过出让、租赁、作价出资等方式使用国有土地，以增强企业资产总量和融资能力。

总结

2017年开年，中国房地产市场整体降温，一线城市成交低迷，但部分城市仍保持一定的活跃度。房贷政策收紧、土地市场降温、自住房供应增加等措施正在推动房地产市场向更加理性和可持续的方向发展。与此同时，房企在政策影响下分化加剧，部分企业面临转型压力，而地方政府正通过打造城市群、优化土地供应结构等策略，寻求房地产市场的新平衡。