20160919-安邦证券-房地产行业_通讯总第1060期_17页_1020kb

文档总结

核心内容

本文档分析了2016年9月上旬中国房地产市场的整体状况及区域差异，探讨了楼市调控政策的调整趋势，并指出房地产企业面临的风险与机遇。同时，还涉及了基建投资、房贷增长、资产证券化等与房地产相关的宏观因素。

主要观点

• 楼市调控方式转向“一城一策”：随着市场风险上升，政策调控将更加精细化，不再“一刀切”，而是根据不同城市情况进行调控。
• 市场热度不减，但存在结构性变化：部分城市如武汉、成都、深圳等地，楼市依然保持热度，但成交量与价格走势呈现分化。
• 房地产企业面临利润增长放缓：尽管销售额增长，但房企的利润增长速度明显放缓，反映出行业面临高杠杆、资金紧张等多重风险。
• 房贷及RMBS市场快速增长：房贷规模激增，推动个人住房贷款抵押支持证券（RMBS）市场高速扩张。
• 房地产行业进入调整期：部分城市如深圳、上海、北京等，成交量下降，但价格仍维持高位，市场整体呈现“量跌价升”的态势。
• 政策调控效果显现：部分城市如武汉、南京等，限贷、限购政策已对市场产生一定抑制作用，成交量出现下滑。

关键信息

房地产市场数据

• 全国房地产开发投资：1-8月同比增长 $5.4%$，东部地区增长 $3.3%$，中部地区增长 $10.7%$，西部地区增长 $5.9%$。
• 商品房销售：1-8月销售面积同比增长 $25.5%$，但增速有所放缓。
• 土地市场：1-8月50大城市土地出让金总额同比增长 $51%$，住宅楼面价同比上涨 $60.4%$。
• 北京楼市：8月商品住宅成交套数和面积环比下降，但普通住宅和公寓类产品成交有所上升，自住房交易量骤降。
• 深圳楼市：8月新房成交量环比大幅下降，但价格继续上涨，市场处于调整期。
• 武汉楼市：8月新房成交量和均价双涨，但政策调控对市场热度有所压制，限贷新政影响显著。
• 成都楼市：去化周期降至10个月，新房市场量价齐升，主城区均价维持高位。
• 广州楼市：去库存成效显著，但部分区域如萝岗、从化等刚需盘推动均价下行。

房企动态

• 房企融资趋紧：多家房企的再融资申请遭到证监会否决，房企资金压力增大。
• 房企利润增长放缓：如万科、恒大、保利等房企，净利润率低于 $10%$，显示盈利未随销售增长同步提升。
• 房企战略调整：部分房企如中骏、旭辉等加快布局新城市，如天津、郑州等。

贷款与证券化

• 房贷快速增长：五大行上半年房贷增量超过 $1.45$ 万亿元，占全部贷款的比重超过一半。
• RMBS市场扩张：个人住房贷款抵押支持证券（RMBS）市场同比增长近 $3$ 倍，成为资产证券化的重要组成部分。

风险与机会提示

机会

• 武汉楼市无淡季：武汉市场持续火热，成交套数和面积均保持高位。
• 二线城市潜力上升：在一线城市限购背景下，部分二线城市如珠海、佛山等可能成为资金流入的新热点。

风险

• 房企利润增长放缓：高杠杆和资金紧张问题加剧，部分房企利润大幅下滑。
• 市场风险上升：房贷激增和政策收紧可能带来市场波动，部分城市成交量下滑。
• 政策调控效果显现：限购、限贷政策对市场形成一定压制，成交量下降。

基建投资与去杠杆

• 基建投资仍是经济稳定器：但存在区域分布不均和低效问题，需优化投资结构。
• “去杠杆”重点对准房地产和国企：房地产和国企是杠杆率上升的主要来源，需加强约束机制，防止风险积累。

资产证券化市场

• RMBS市场高速膨胀：2016年RMBS发行规模达 $728$ 亿元，占信贷资产支持证券发行总量的 $40%$。
• 风险提示：房价上涨过快可能带来RMBS底层资产风险，需警惕未来市场调整。

安邦集团信息

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