20160725-安邦咨询-房地产行业_通讯总第1052期_17页_953kb

国内房地产市场整体降温可能性增大

核心内容

国内房地产市场在2016年上半年经历了一波火热的行情，但随着政府调控政策的推进和金融风险的增加，市场整体降温趋势愈发明显。尤其是一二线及热点城市的楼市，政策收紧、资金成本上升、土地供应减少，正推动市场进入调整期。与此同时，三四线城市库存压力大，地方政府将更严格限制新房供应，鼓励开发商降价去库存。

主要观点

• 政策收紧：政府和金融机构正通过提高首付比例、缩短开发贷周期、限制土地供应等手段，控制楼市过热现象，防范金融风险。
• 市场分化加剧：一线城市和部分热点二线城市房价涨幅放缓，而三四线城市库存压力较大，市场前景更为严峻。
• 购房者观望情绪上升：市场成交数据放缓，显示购房者正在等待更合适的时机，市场进入调整期。
• 房地产税推进决心明确：中央再次强调推进房地产税的决心，尽管短期内难以实施，但长期来看将对房价形成一定抑制作用。
• 行业结构调整：部分房企如万达正加速向娱乐、文化等产业转型，房地产业务占比下降，显示出行业多元化发展趋势。

关键信息

市场动态

• 北京：7月11-17日，普宅成交比重回升，但整体成交量仍处于低位，商住市场热度有所下降。
• 上海：楼市成交小幅回升，但商业地产成交表现活跃，商住市场受政策影响较小。
• 广州：新房成交保持高位，但库存压力逐渐显现，二手市场表现活跃。
• 深圳：楼市成交量处于历史中等偏低水平，但写字楼市场活跃，投资热点向深圳转移。
• 南京：入市房源减少，成交量下滑，市场进入调整期。
• 杭州：成交量连续两周下跌，但部分区域如余杭、江干区仍表现强劲。
• 沈阳：甲级写字楼空置率持续攀升，市场供过于求，租金承压。
• 重庆：办公楼市场租赁活跃，净吸纳量上升，但租金仍面临下行压力。

行业趋势

• 房地产税：中央明确表示将加快推进房地产税，其对房价和市场结构的影响值得期待。
• 房企转型：万达等房企正加速向娱乐、文化产业转型，房地产业务占比下降。
• 资金链风险：宝能系资金链承压，可能对万科及关联机构带来较大影响。
• P2P行业影响：P2P行业洗牌对写字楼市场造成负面影响，空置率上升。

数据亮点

• 北京：7月11-17日，普宅成交比重回升，商品住宅成交均价环比微涨，但成交量环比下滑。
• 上海：商业地产成交大幅上升，但均价下降，商住市场表现相对平稳。
• 广州：中心五区一手房门槛高，需求转向二手市场，去库存效果显现。
• 深圳：写字楼市场成为投资热点，但甲级写字楼空置率上升，租金承压。
• 南京：入市房源减少，成交量下滑，市场进入调整期。
• 杭州：成交量连续两周下跌，但部分区域表现较好，市场信心有所波动。
• 沈阳：甲级写字楼空置率持续攀升，市场供需失衡。
• 重庆：办公楼市场租赁活跃，但租金仍面临下行压力。

风险与机会

• 机会：撤县改区政策对上海楼市，尤其是崇明区，具有积极影响，将带动房价补涨。
• 风险：房地产税推进难度大，短期内难以实施，但长期将对市场形成压力；部分房企资金链紧张，可能引发连锁反应。

结论

国内房地产市场正经历从“去库存”到“控风险”的转变，政策调控力度加大，市场分化趋势更加明显。一线及热点城市房价涨幅放缓，三四线城市库存压力大，市场前景严峻。未来，随着房地产税推进、资金链风险加剧以及市场供需调整，国内房地产市场将整体降温，分化局面将持续。