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房地产市场分析总结

核心内容

2015年房地产市场进入下半场，整体呈现深度调整态势，行业集中度提升，"大鱼吃小鱼"成为趋势。中小房企面临生存困境，行业整合加速，大型品牌房企则通过并购和合作增强规模化优势。同时，楼市分化明显，一二线城市表现活跃，三四线城市则相对低迷。房地产税立法初稿已基本成形，未来或对市场产生深远影响。此外，商业地产面临“关店潮”，写字楼需求回暖，但部分区域空置率上升。房地产市场在政策刺激下出现回暖迹象，但基本面未根本改变。

主要观点

• 行业整合加剧：中小房企被整合或破产现象增多，大型房企通过收购和合作扩大市场份额。
• 市场分化明显：一二线城市楼市表现强劲，而三四线城市则面临需求不足和库存压力。
• 政策刺激效果有限：尽管有救市政策出台，但中小城市市场仍未能有效提振。
• 房地产税改革：房地产税立法初稿形成，将房产税与城镇土地使用税合并，增加保有环节税负。
• 商业地产挑战：成都商业地产“关店潮”发酵，部分购物中心因招商困难和定位不准面临空置风险。
• 写字楼需求回暖：天津甲级写字楼市场租金小幅下调，但核心商圈需求保持稳定。
• 楼市回暖迹象：6月份多个城市新房价格和成交量上涨，尤其是北京、广州等市场表现突出。
• 新模式兴起：利用闲置房源的业态如长租公寓、民宿、分时度假等受到投资者青睐。

关键信息

房地产市场数据

• 20家品牌房企上半年销售额：6700亿元，同比上升7.1%。
• 6月份房价环比上涨城市：新建住宅27个，二手住宅42个。
• 北京新房市场：7月前12天新建商品住宅网签量6633套，较6月同期上涨132.4%。
• 广州一手住宅网签均价：6月环比上涨9.26%，达15740元/平方米。
• 天津住宅市场：二季度新建商品住宅成交面积116.89万平方米，环比大涨59.0%。
• 南昌土地市场：上半年成交面积同比下降72%，但6月市场突然升温，成交量创年内新高。

房企动态

• 天恒：31.8亿元摘得北京房山东区地块。
• 上海证大、歌斐：2.16亿元出售廊坊商住项目。
• 唯品会：底价9.67亿元摘得广州琶洲电商A区两地块。
• 东时置业：底价竞得成都商业地块，面积达30.35亩。
• 南京河西地块：挂牌9.5亿元，将建超400米摩天楼。
• 南京栖霞区：下半年将推16幅地。
• 青岛：6.36亿元出让两旧改地块，海尔5.85亿元摘得一宗。
• 富力：9.32亿元竞得福建莆田地块，溢价率4.25%。
• 碧桂园：5.5亿元竞得顺德龙江镇一宗地。

房企整合案例

• 万通地产：嘉华控股通过定增成为控股股东，持股32.37%。
• 保利地产：拟以0.25港元/股认购上置集团股份，持股超30%。
• 万达百货：关闭40多家严重亏损门店，调整业态以提升盈利。

房地产税改革

• 房地产税主体税种由房产税和城镇土地使用税合并。
• 税率由地方在中央确定的区间内自行决定。
• 保有环节税负将适当提高，建设与交易环节税费负担降低。

新业态趋势

• 长租公寓：贝客公寓启动PRE-A轮融资，投资回报期约2.5-3年。
• 分时度假：途家与万科合作，利用闲置房源。
• 民宿经济：小猪短租完成6000万美元C轮融资。
• 创业空间：部分长租公寓引入创客空间，降低运营成本。

城市发展与建筑趋势

• 通州行政副中心：具备良好交通和公共服务条件，将疏解中心城区功能。
• 摩天大楼泛滥：许多城市出现大量摩天大楼，但缺乏城市特色和公共空间融合。
• “泛化城市”现象：城市天际线趋同，部分城市成为“复制版”地标。

风险提示

• 成都商业地产“关店潮”：市场供应过剩，招商压力大，空置率或继续攀升。
• 中小房企生存压力：行业整合加速，部分房企面临被并购或破产风险。
• 楼市基本面未变：虽然政策刺激带来短期回暖，但长期增长动力仍不足。
• 房地产税改革：短期内调控效果明显，但缺乏长效机制和顶层设计。

行业趋势

• 合作与整合：行业进入结盟发展阶段，大房企更倾向“强强联手”。
• 市场分化：一线城市需求旺盛，三四线城市库存压力大，去化缓慢。
• 新模式探索：利用闲置房源的业态成为新的投资热点，推动房地产市场多元化发展。
• 政策导向：政府推动棚户区改造、土地供应优化等，对市场产生深远影响。

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