20180226-安邦咨询-房地产行业通讯总第1131期_18页_643kb

2018年房地产市场分析总结

核心内容

2018年房地产市场整体呈现调控趋严、成交量放缓、价格稳中有降的态势。一线城市在春节前后成交量显著下降，三四线城市则因“返乡置业”热度不减而成交量相对稳定。同时，房地产税政策的推进、雄安新区的投资建设、租赁住房试点方案的实施以及金融监管对房地产市场的影响，成为推动市场变革的重要因素。

主要观点

• 市场调控趋严：2018年房地产市场调控政策持续加码，三四线城市成为调控重点，主要目标是去库存与抑制过热。部分城市如淄博、三亚、湖北等地已出台限价、限转让等政策。
• 成交量下滑：一线城市成交量在春节前出现大幅下滑，北京、深圳、苏州等城市成交数据均呈现环比和同比双降趋势。上海二手房市场也因调控政策影响，成交量有所回落。
• 价格稳中有降：1月全国商品住宅价格稳中有降，北京、上海、广州等地部分区域价格下跌明显，但整体房价仍保持坚挺，尤其深圳。
• 房地产税进程提速：房地产税立法成为2018年政策焦点，预计将在“两会”期间进一步推进，政策方向明确，但具体实施时间尚不明确。
• 租赁住房成为新趋势：国家鼓励租赁住房发展，多地试点集体建设用地建设租赁住房，推动租购并举，缓解住房供需矛盾。
• 雄安新区投资建设成为热点：雄安新区作为国家战略，预计将在2018年迎来投资建设的高潮，其发展将依托智能、绿色、低碳理念，形成新的经济增长点。
• 金融监管对市场影响深远：信贷政策收紧、房贷利率上浮，以及违规资金清理，对房地产市场形成压力，推动市场进入存量主导阶段。
• 房地产与实体经济关系重新定位：随着房地产税、租赁住房等政策的推进，房地产行业正逐步从“投资属性”向“居住属性”转型，房地产与金融的联系也逐步弱化。

关键信息

房地产市场数据

• 1月商品住宅价格稳中有降：15个热点城市新房价格保持稳定，部分城市出现环比下降。
• 北京二手房网签量同比下跌38%：1月北京二手房网签量为9044套，同比下降显著，但实际成交量可能在13000套左右。
• 上海新房供应大幅增长：1月上海新建商品住宅新增供应量达4700余套，同比增长22%。
• 广州写字楼成交量创新高：1月广州写字楼网签成交量达120766平方米，同比增长114%。
• 海南春节商品房销售面积同比下降53%：受调控政策影响，海南房地产市场整体趋于理性。
• 深圳房价越调越坚挺：尽管调控政策密集，但深圳房价仍保持坚挺，主要因市场供不应求。

政策与市场动态

• 北京土地市场流拍现象频发：1月北京土地市场出现三宗宅地流拍，反映市场观望情绪加重。
• 雄安新区投资建设将提速：雄安新区将启动重大基础设施建设，目标是打造智能、绿色、低碳城市。
• 共有产权房覆盖人群差异大：北京、上海等城市共有产权房政策严格，覆盖人群有限，但有助于抑制炒房行为。
• 租赁住房试点方案获批：11个城市获批利用集体建设用地建设租赁住房，推动租购并举。
• 房地产税立法进程加快：房地产税作为完善住房制度的重要手段，预计将在2018年“两会”期间提上议程。

行业趋势与挑战

• 房地产行业进入存量主导阶段：随着调控政策的深化，房地产市场将更多依赖存量资源，新增供应将更加注重结构优化。
• 智能家居市场发展迅速：智能家居产品需求快速增长，市场潜力巨大，但面临网络安全等挑战。
• 中国基建竞争力仍与美国存在差距：在基础设施质量、电力供应、港口质量等方面，中国与美国相比仍有提升空间。

风险与机会

• 机会：雄安新区投资建设将成为未来房地产市场的热点，预计吸引大量资金流入。
• 风险：北京土地市场持续流拍，反映部分地块地价过高，市场信心受挫，开发商盈利空间受到压缩。

总结

2018年房地产市场在政策调控、金融收紧和市场理性化等多重因素作用下，整体呈现降温趋势。三四线城市因“返乡置业”和调控政策的差异化实施，成为市场关注的焦点。与此同时，房地产税、租赁住房、智能城市建设等新趋势正逐步显现，房地产行业正从高速增长向高质量发展转型。