2019全球住宅报告-第一太平戴维斯-2019.11-24页_1mb

全球住宅报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯研究部发布，探讨了全球住宅市场在人口结构变化、投资趋势以及住宅设计与运营方面的最新动态。报告指出，随着灵活办公和居住模式的兴起，住宅市场正经历重大转型。同时，人口老龄化与年轻化趋势为老年公寓和学生公寓带来了新的增长机遇。报告还分析了住宅投资的增长、租金控制政策的影响、以及各类住宅资产的收益率与市场潜力。

主要观点

人口结构变化

• 老龄化趋势：发达国家面临人口老龄化，催生对老年公寓的需求；一些城市仍保持年轻化，为学生公寓和租赁住宅提供支撑。
• 2029年预测：全球将有13亿高等教育适龄人口、20亿25-39岁人口和16亿65岁以上人口，其中老年人口增长最为显著，预计增长113%。
• Z一代（95后）：成为学生公寓和租赁住宅的主要租户，重视数字连接和心理健康，对线上服务要求高。

住宅可购性

• 房价与租金差异：过去五年中，全球40个主要经济体房价平均上涨29%，租金仅增长13%。
• 租房趋势：由于房价上涨快于租金，越来越多的人选择租房而非购房，尤其是年轻人和老年人。
• 住房拥有率下降：欧洲住房拥有率从77%下降至75%，英国和爱尔兰尤为明显。

租金控制政策

• 租金控制的双刃剑：虽然租金控制有助于稳定租户，但可能抑制投资者积极性，从而影响住房供应。
• 纽约与柏林案例：这两个城市拥有严格的租金控制政策，但同时也是机构投资活跃的市场。

关键信息

投资趋势

• 住宅投资增长：2019年上半年，住宅投资同比增长9%，而其他资产类别投资萎缩。
• 全球住宅投资总额：仅次于写字楼投资，过去五年增长56%。
• 基金投资：开放式基金对住宅投资的兴趣显著上升，住宅资产占比从2016年的7%上升至2018年的30%，2019年上半年达到72%。
• 跨境投资：美国和加拿大是主要的跨境投资者，尤其在租赁住宅和学生公寓领域活跃。

住宅资产细分

学生公寓

• 市场增长：2018年全球学生公寓投资达174亿美元，是连续第三年超过160亿美元。
• 主要市场：美国和英国是全球最大的学生公寓市场。
• 投资潜力：欧洲市场潜力巨大，尤其意大利和德国，床位供应缺口显著。

老年公寓

• 市场需求：老年人对灵活、高品质的居住空间需求增加，老年公寓成为重要投资方向。
• 市场增长：2018年全球老年公寓投资接近150亿美元，2019年上半年小幅增长2%。
• 主要市场：美国占66%，中国、英国、法国分别占9%和8%。
• 文化差异：老年公寓进入新市场需克服文化障碍，如中国强调居家养老，但仍有10%的老年人选择租赁。

租赁住宅

• 市场成熟：在德国、西班牙、荷兰等国家非常成熟，2019年上半年投资额达970亿美元。
• 收益率：租赁住宅收益率普遍低于学生公寓，但依然具有吸引力。
• 投资趋势：租赁住宅市场成为主流投资选择，机构投资者占比达40%。

投资吸引力指数

学生公寓

• 排名：澳大利亚、加拿大、奥地利。
• 关键因素：高等教育适龄人口增长、国际学生比例、英语授课课程数量等。

老年公寓

• 排名：中国、美国、日本。
• 关键因素：老年人口数量及增长、家庭收入和养老金、租赁市场政策等。

租赁住宅

• 排名：美国、阿联酋、荷兰。
• 关键因素：人口结构、租房倾向、就业前景、外来人口数量等。

设计与运营

• 租赁住宅设计：注重公共空间和设施，单元面积与户型需符合市场需求。
• 学生公寓设计：提供灵活学习空间、共享设施，但需考虑国际学生需求。
• 老年公寓设计：强调安全、便利和社交设施，如宽敞的公共区域和增值服务。
• 运营重点：提升用户体验，优化资产管理，以提高运营效率和租金回报。

未来展望

• 需求增长：各年龄段人群对灵活生活方式的追求，为“另类”住宅资产提供了广阔的发展空间。
• 市场机遇：学生公寓、老年公寓和租赁住宅将成为未来住宅投资的重点领域。
• 投资策略：把握人口结构变化，识别高增长市场，定制符合目标用户需求的资产功能。

附录信息

• 全球总部：位于伦敦玛格丽特大街33号。
• 研究团队：报告由第一太平戴维斯世界研究部撰写，包含多位董事与分析师的联系方式。
• 数据来源：报告数据主要来源于第一太平戴维斯研究部、RCA、QS世界大学排名等。

本报告为投资者提供了关于全球住宅市场的深入分析，强调了人口结构变化对住宅需求和投资趋势的重要影响，并指出学生公寓、老年公寓和租赁住宅作为“另类”住宅资产，具有巨大的市场潜力。