2019全球住宅报告-第一太平戴维斯-201911_24页_1mb

全球住宅报告总结

核心内容

本报告探讨了全球住宅市场在人口结构变化、投资趋势、租赁模式及设计运营方面的动态变化，特别关注了学生公寓、老年公寓和租赁住宅等细分领域的发展机遇。

主要观点

• 人口结构变化：全球人口结构正在演变，发达国家面临老龄化问题，而部分国家和城市仍保持年轻化趋势。这种变化为老年公寓和学生公寓市场提供了增长动力。
• 居住方式转变：随着灵活办公和居住模式的兴起，租赁市场日益受到重视。租赁住宅不再只是经济压力下的无奈选择，而是被看作一种生活方式。
• 投资趋势：住宅投资在全球市场放缓背景下表现强劲，成为投资者关注的主流资产类别。租赁住宅、学生公寓和老年公寓是当前投资增长的主要推动力。
• 租金与房价：过去五年，全球房价平均上涨29%，而租金增幅仅为13%。部分国家如爱尔兰、加拿大、瑞典和新西兰，房价增长远高于租金增长。
• 租金控制政策：许多发达国家实施租金控制措施，旨在缓解住房短缺问题。然而，过度调控可能抑制投资热情，因此需在政策实施上保持平衡。
• 设计与运营：专门建造的租赁住宅注重公共空间和共享设施，以提升用户体验和运营效率。学生公寓和老年公寓的设计需考虑其特定用户群体的需求。
• 文化差异影响：老年公寓在不同市场的接受度存在差异，需克服文化观念障碍，以实现更广泛的市场覆盖。

关键信息

人口结构与市场预测

• 2029年全球最年轻城市：15-39岁人口占比最高。
• 2029年全球最年老城市：65岁以上人口占比最高。
• 全球人口预期寿命：发达国家预计从82岁增长到85岁，新兴市场预计达到80岁。
• Z世代与租赁市场：Z一代（“95后”）是学生公寓的主要住户，同时也是租赁住宅的重要目标用户。

投资数据

• 全球住宅投资：2019年上半年住宅投资增长9%，是唯一录得增长的主要资产类别。
• 学生公寓投资：2018年全球学生公寓投资额为174亿美元，占全球住宅投资的较大比例。
• 老年公寓投资：2018年全球老年公寓投资额接近150亿美元，尽管略有下降，但投资兴趣依然浓厚。
• 投资趋势：开放式基金对住宅投资的占比显著上升，2019年上半年住宅投资占开放式基金投资的72%。

租金与房价增长对比

• 房价增速高于租金：在多个市场，房价增长远超租金增长。
• 租赁住宅吸引力：租赁住宅因其灵活、便利和高品质，成为越来越多人的首选。

城市案例

• 纽约：租金控制政策实施，但对投资者造成一定影响。
• 都柏林：租金涨幅远超房价，租赁市场压力大。
• 柏林：租金冻结政策实施，但市场仍具吸引力。

住宅可投资指数

• 学生公寓市场：澳大利亚、加拿大和奥地利为最具吸引力的市场。
• 租赁住宅市场：美国、阿联酋和荷兰为最具吸引力的市场。
• 老年公寓市场：中国、美国和日本为最具吸引力的市场。

未来展望

• 灵活居住需求：各年龄段人群对灵活居住模式的需求增加，为“另类”住宅资产发展提供了广阔前景。
• 市场潜力：预计到2050年，全球将有13亿高等教育适龄人口、20亿25-39岁人口及16亿65岁以上人口，这将为住宅市场带来巨大机遇。
• 投资机会：学生公寓和老年公寓市场仍有较大发展空间，尤其是那些尚未达到饱和的国家。
• 跨境投资：跨境住宅投资持续增长，美国和加拿大是主要的投资者来源地。

总结

全球住宅市场正经历深刻的变革，人口结构变化和居住方式的灵活性是推动市场发展的主要因素。随着投资兴趣的提升，租赁住宅、学生公寓和老年公寓成为主要投资对象。租金控制政策的实施对市场有正面影响，但也需注意其潜在的负面影响。投资者需关注市场潜力，了解不同地区的文化背景，以制定有效的投资和运营策略。未来，住宅市场将更加多元化和灵活化，为投资者提供丰富的机遇。