第一太平戴维斯-复苏之路：中国住宅-2020.6-3页_282kb

疫情前市场回顾总结

核心内容

在疫情爆发前，中国住宅市场经历了过去十年的显著增长，尤其是一线及主要二线城市。政府为抑制房价过快上涨及投机行为，实施了一系列调控政策。同时，政府积极鼓励住宅租赁市场发展，以平衡住房需求。当前住宅单套收益率一般在 $1.0% - 2.0%$ 之间，较大城市的住宅拥有率约为 $70% - 80%$，市场较为成熟且稳定性较高。

随着城区土地供应减少，开发节奏放缓，二手市场交易日趋成熟。多数城市取消或放宽落户限制，有助于推动城市化进程，从而拉动住房需求。此外，贷款购房的人数增加，带动了住房抵押贷款支持债券（RMBS）等产品的增长。然而，近两年政府推行金融去杠杆及打压影子银行，导致开发商融资难度上升，部分开发商开始发行企业债券以缓解资金压力，同时开发商的偿债高峰也将在未来一两年到来。

主要观点

• 市场增长与调控：过去十年住宅市场显著增长，政府通过政策调控抑制房价过快上涨。
• 租赁市场发展：政府鼓励租赁市场，以平衡住宅市场供需。
• 收益率与拥有率：住宅单套收益率较低，但拥有率较高，市场相对稳定。
• 融资环境变化：开发商融资环境趋紧，部分通过发行企业债券缓解压力。
• 疫情对市场的影响：疫情对住宅市场造成短期冲击，但市场逐步恢复，长期影响尚未完全显现。

关键信息

• 成交情况：重点18座城市四月周成交量为去年同期的 $80%$。
• 价格趋势：三月百城均价同比上涨 $3.0%$。
• LPR调整：五年期贷款利率年初至今累计下调 $15$ 个基点。
• 政策支持：地方政府可能对受疫情影响较大的住宅市场给予政策倾斜，如放宽落户及购房门槛、取消土地出让附加条件、提高预售价格等。
• 利率与流动性：政府降低贷款利率，央行下调银行准备金利率，释放更多流动性，但对房地产市场资金流入仍有限制。
• 高端住宅市场：高端或改善型住宅市场表现有望优于大众市场，但大众市场买家对贷款依赖度高，未来可能面临资金压力。
• 未来需求：居家隔离促使人们重新思考居住环境与品质，若生育或离婚高峰出现，将催生新的住房需求。
• 郊区房产吸引力：交通与商圈完善使得郊区大户型住宅更具吸引力，尤其在居家办公常态化趋势下。
• 物业服务升级：疫情期间物业服务在防疫方面发挥重要作用，推动物业向平台化、智能化发展。

长远影响

• 居民居住需求变化：疫情促使人们重视居住环境与品质，可能推动住宅需求向更大户型、更舒适方向发展。
• 政策监管加强：政府持续关注房地产市场杠杆率，推进贷款记录与社会信用记录整合，加强对预售及销售环节的监管。
• 市场结构优化：房地产市场作为债券市场的底层资产，其稳定性对金融市场具有重要影响，未来政策可能更加注重市场结构优化与风险防控。

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第一太平戴维斯简介

第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，成立于1855年，业务遍及美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区，拥有600多家分公司与联营机构。本报告仅作一般信息用途，未经许可不得复制、引用或出版。第一太平戴维斯已尽最大努力确保内容准确，但不对使用该报告导致的任何损失承担责任。