20170614-申万宏源-论土改试点扩容的投资机会_土地改革加速_农村当自强_21页_1mb

土地改革加速，农村当自强

核心内容

2017年，中国土地改革进入加速阶段，政策密集出台，试点范围扩大，推动农村土地制度改革全面升温。改革的核心目标是解放农村最重要的生产要素——土地，以促进农业增效、农民增收和农村发展，同时缓解城市建设用地不足和房价过快上涨等问题。改革涉及“三项试点”：征地制度、宅基地制度和集体经营性建设用地入市。改革在坚持“三条底线”（土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损）的前提下稳步推进。

主要观点

1. 政策升温与试点加速

• 土地改革试点截止时间临近（2017年底），倒逼政策加速推进。
• 国土资源部和中央改革办组成督察组，开展交叉督察，推动试点落地。
• 财政部出台《开展农村综合性改革试点试验实施方案》，进一步深化农村改革。
• 2017年6月新增100个农村集体产权改革试点县，试点范围显著扩大。

2. 粮价低迷限制土地升值

• 粮价低迷，尤其是玉米和水稻，影响土地的升值空间。
• 土地流动性增加，但土地价格受粮价制约，短期内难以显著上涨。

3. 土地流转推动农业规模化

• 土地流转促使耕地集中，形成规模化、集约化的农业经营格局。
• 新型经营主体（如合作社、家庭农场）出现，改变农业格局。
• 农资企业受益于集中化需求，有望通过互联网渠道提升服务效率，实现渠道成本下降。

4. 土地改革对房地产行业的利好

• 农村集体建设用地入市，缓解一二线城市住宅用地紧张问题。
• 预计到2020年，因城镇化带来的去库存面积约为5.6亿平方米。
• 土地供应增加，有助于减缓房价、地价涨幅，提升房企盈利水平。

关键信息

土地制度改革进展

• 截至2017年4月，33个试点地区累计出台约500项制度措施。
• 集体经营性建设用地入市地块共278宗，面积4500亩，总价款约50亿元。
• 宅基地制度改革试点地区退出宅基地约7万余户，面积3.2万亩。
• 土地征收制度改革试点地区征地59宗，面积3.85万亩。

政策影响与收益测算

• 农村集体经营性建设用地入市，农民人均可获得收入约4.3-5.6万元。
• 按照2016年商品房均价7202元/平米，一个三口家庭可支付约77平米住宅首付。
• 宅基地出让，人均收入约2040元，总出让收入约1.2万亿元。

投资建议

• 第一条主线：宅基地制度改革将加快城中村改造，利好招商蛇口、新湖中宝等有政府资源和旧城改造经验的房企。
• 第二条主线：土地流转直接参与方（如辉隆股份）受益，同时释放农村劳动力，利好中南建设、云南城投、荣盛发展等布局三四线城市的房企。
• 第三条主线：中长期看，土改利好化肥企业和农业公司（如隆平高科、登海种业），并带动农村消费升级，但短期业绩影响有限。

投资机会分析

1. 房企受益

• 宅基地和小产权房改造是政府重点，利好招商蛇口、新湖中宝。
• 土地流转释放农村劳动力，推动城镇化，利好中南建设、云南城投、荣盛发展。
• 土地供应增加，有助于稳定房价和地价，提升房企盈利能力。

2. 农资企业受益

• 土地集中化使农民更关注优质农资产品，利好隆平高科、登海种业。
• 渠道成本下降，有利于优质农资企业提升市场占有率。

3. 农村消费升级

• 农民收入提升，推动农村消费市场增长，利好消费品行业。

政策历史梳理

• 2008年：十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》，提出土地承包经营权流转管理与服务。
• 2013年：十八届三中全会首次鼓励农村建设用地使用权流转，提出建立城乡统一的建设用地市场。
• 2015年：农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点全面启动。
• 2016年：三项试点范围扩大，政策落实进一步推进。

土地制度改革方针

• 试点选择：兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化试点和农村改革试验区进行。
• 试点要求：
  • 坚持小范围试点。
  • 坚持依法改革，需全国人大授权。
  • 坚持封闭运行，确保风险可控。
• 改革目标：
  • 建立城乡统一的建设用地市场。
  • 缩小征地范围，规范程序，完善农民保障机制。
  • 增加土地供应，缓解城市用地紧张，推动房地产行业健康发展。

附录：图表与数据

• 图1：2015年农村建设用地面积占比68%。
• 图2：2016年农村常住人口占比43%。
• 图3：房地产用地供应面积占比逐年降低。
• 图4：2011-2015年城镇平均住宅供应面积占比仅为18%。
• 图5：深圳建设用地接近50%红线，一二线城市居住面积占比低。
• 图6：中国历年城镇化率。
• 图7：地价涨幅高于房价涨幅。
• 图8：上市房企毛利率自2012年起连续下滑。
• 图9：不同三四线房价增幅对RNAV估值的影响。
• 图10：2015年以来三大城市群房价中位数波动情况。

行业与公司估值

• 表4：列出重点房企的估值信息，包括收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等。

投资评级说明

• 证券投资评级分为：买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级分为：看好、中性、看淡。

法律声明

• 本报告仅供申万宏源证券客户使用。
• 报告内容基于公开信息，不保证准确性或完整性。
• 投资决策应基于个人情况，独立判断，谨慎投资。

总结：土地改革在2017年进入加速阶段，政策密集出台，试点扩容，推动农村土地制度改革全面落地。改革不仅有助于农民增收、农村发展，还将缓解城市土地紧张问题，推动房地产行业和农业结构优化。投资机会集中在房地产企业、农资企业及消费品行业，但短期业绩影响有限，需关注中长期趋势。