世界银行-非正规性_农场规模和土地改革对土地价格的影响_来自乌克兰100多万笔交易的证据（英）-2024.12_54页_1mb

土地价格效应：非正规性、农场规模与土地改革

研究背景
基于乌克兰超过100万笔土地交易数据，探讨非正规性、农场规模和土地改革对土地价格的影响。

主要发现

1. 土地非正规性的影响

   • 大多数未测绘（类型I）和未登记（类型II）土地显著降低土地租赁价格，隐含外部性成本。
   • 租赁合同非正规性（如地主保留所有权但部分土地被法人类租户耕种）提升租赁价格，但未显著影响销售价格。

2. 农场规模与生产力

   • 规模化经营（如大田和大型农场）与单位产出的土地面积减少相关，竞争力较强。
   • 不同层级的规模效应不同，例如场区级规模对租赁价格有显著正向影响，而个人使用的土地呈U型价格曲线。

3. 土地改革的影响

   • 土地销售市场开放（2021年与2024年分阶段实施）提升了租赁价格但未充分反映销售市场潜力。
   • 法人类买家进入市场（2024年）显著增加租赁价格溢价，推测源于竞争加剧。

政策建议

1. 减少非正规性
   • 全面测绘与登记土地以消除隐性成本，推动土地定价透明化。
2. 促进规模经营
   • 通过市场机制推动土地集约化，减少小规模经营的碎片效应。
3. 土地市场改革
   • 引入电子拍卖、提高抵押融资便利性，以增强土地流动性和市场效率。
4. 税收调整
   • 设立基于土地价值的税制，以分享土地增值收益并减少非正规性驱动的税负规避。