房地产行业：政策边际放松可期，把握板块结构性机会-20211122-西南证券-25页_1mb

政策边际放松可期，把握板块结构性机会

核心内容

当前房地产行业面临严峻挑战，民企流动性紧张成为主要问题。政策边际放松迹象初现，预计将在短期内为行业带来一定的宽松措施。同时，行业基本面持续下行，销售断崖式下降、二轮土拍冷淡以及融资大幅下滑，进一步加剧了房企的流动性压力。在政策改善与行业调整的双重背景下，结构性投资机会显现，重点推荐开发企业和物管企业。

主要观点

• 流动性危机：民企面临销售回款困难、融资受限及资产变现困难，导致现金流紧张，部分企业已出现债务违约。
• 政策底初现：央行多次释放稳定信号，房贷利率下调，放款速度提升，高层召开座谈会，政策边际改善。
• 土拍规则优化：第三批集中供地规则有所放宽，部分城市降低保证金比例和首付比例，提升房企参与意愿。
• 房地产税试点：预计税率温和，税基为二手房参考价，免征面积约为40平方米，对普通居民影响较小。
• 行业增速预测：根据三种假设（中性、乐观、悲观），2022年房地产行业整体增速将有所下降，但存在修复可能。

关键信息

1.1 行业基本面下行，民企现流动性危机

• 销售回款困难：房企销售额下滑，银行按揭放款周期延长，导致销售回款受阻。
• 融资困难：贷款集中度管理限制，银行融资额度下降，信托融资收紧，房企借新还旧难度加大。
• 资产变现困难：三道红线限制项目股权转让，多元化业务资产转让不畅。
• 债务违约频发：如阳光城、佳兆业、当代置业等房企出现债务违约，暴露出行业系统性风险。

1.2 民企信用评级下调

• 10月多家房企信用评级下调，如花样年、当代置业、新力控股等，反映出市场对行业风险的担忧。
• 部分未违约房企也因市场环境变化而被下调评级，显示行业整体信用环境恶化。

1.3 销售断崖下降，二轮土拍冷淡，融资大幅下滑

• 销售下滑：百强房企销售金额连续4个月负增长，9、10月跌幅超过30%。
• 土拍冷淡：二轮土拍流拍率高达31%，房企参与意愿下降，多数地块以底价成交。
• 融资下滑：10月房企融资总额同比下降74.8%，ABS近三个月未发行，融资环境持续恶化。

2.1 政策底初现，行业政策有望边际改善

• 央行多次释放稳定信号，强调维护房地产市场健康发展。
• 多地银行房贷利率下调，放款速度提升，政策放松迹象明显。
• 高层召开座谈会，听取房企诉求，政策有望继续宽松。

2.2 预售资金监管趋严

• 虽然按揭贷款有所放松，但预售资金监管趋严，使房企流动性改善不明显。
• 各地监管政策不同，但总体趋势是严格控制资金使用，防止项目烂尾。

2.3 政策有望提供宽松措施

• 第三批土拍规则有所放宽，如南京、苏州等地降低首付比例和保证金比例。
• 央企、国企成为二轮土拍主力，表明政策对大型企业更有利。
• 房企融资环境有所改善，部分企业开始在银行间市场发行债券。

2.4 房地产税试点力度温和

• 预计税率在0.4%-1.0%之间，税基为二手房参考价，免征面积为40平方米。
• 对普通居民首套、次套影响较小，三套压力较大。
• 税收用途主要为保障性住房建设及租赁住房发展。

结构性投资机会

开发企业

• 重点关注：保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A等。
• 这些企业具备较强的财务实力和政策支持，有望在行业复苏中受益。

物管企业

• 重点关注：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、融创服务等。
• 随着房企资金紧张，物管企业作为轻资产运营，具备一定的抗风险能力。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企因资金紧张，项目交付面临困难。
• 销售回款风险：销售下滑导致回款困难，影响企业现金流。
• 行业政策调控风险：政策调控力度可能加大，影响行业景气度。

行业预测

中性假设

• 2022年全年行业增速有所下降，预计销售面积和销售金额均呈负增长趋势。
• 投资金额和新开工面积增速放缓，竣工面积有所回升。

乐观假设

• 行业景气度有望在2022年逐渐修复，销售和投资增速有所回升。
• 预计全年行业增速温和上升，部分城市出现市场回暖迹象。

悲观假设

• 行业继续下行，2022年中可能触底，下半年逐渐恢复。
• 全年增速明显降温，部分企业可能面临更严重的财务危机。

总结

房地产行业目前面临多重压力，民企流动性紧张，销售和融资均出现大幅下滑。政策边际放松迹象初现，央行释放稳定信号，房贷利率下调，房企融资有所改善。第三批土拍规则放宽，部分城市取消配建要求，提升房企参与意愿。房地产税试点力度温和，对普通居民影响较小，但对三套房产持有者可能带来较大压力。在政策改善与行业调整的背景下，结构性投资机会显现，建议重点关注开发企业和物管企业。同时，需警惕项目交付、销售回款及政策调控等风险。