房地产行业中期报告：困境亦是机遇，把握结构性机会-20230721-国金证券-37页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告对2023年上半年中国房地产行业进行了全面分析，涵盖了销售、投资、开竣工、融资等多个维度。整体来看，房地产行业呈现“弱复苏”态势，政策端持续宽松，但销售和投资仍面临压力。同时，行业内部出现明显分化，央国企表现优于民企，且行业未来有望通过政策支持和结构优化迎来新的发展机遇。

主要观点

1. 行业基本面

• 销售：全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额同比增长1.1%。一、二、三线城市销售表现分化，高能级城市销售更具韧性，改善型产品成交占比提升。
• 投资：土地市场供需双降，全国300城宅地供应和成交同比分别下降37.7%和31.8%。房企拿地策略趋同，聚焦核心一二线城市，地方国资和实业企业参与度上升。
• 开竣工：新开工面积同比下降20.1%，竣工面积同比增长13.8%，预计“保交楼”政策将推动竣工面积回补。
• 融资：房企现金流仍处困境，到位资金累计同比持续为负，债券发行低迷，信托融资渠道冻结，期待REITs扩容对存量市场进行盘活。

2. 政策端

• 中央政策：明确将房地产定位为“支柱产业”，坚持“房住不炒”原则，支持刚性和改善性住房需求。
• 供给侧支持：已推出“三支箭”政策，包括保交楼专项借款、民营房企发债增信、股权融资支持等，未来仍有望进一步优化。
• 需求侧支持：多地取消限购限售，房贷利率持续下降，地方调控“因城施策”。
• 行业转型：鼓励向新发展模式转型，包括租赁住房、城市更新、商业REITs等。

3. 行业发展趋势

• 结构性机会：高能级城市及改善型产品更具发展潜力，房企分化加剧，优质房企市占率有望提升。
• 国际对比：对比美国和日本，中国房地产市场仍有较大发展空间，城镇化率和人均住宅面积仍有提升空间。
• 投资建议：推荐具备持续拿地能力、布局优质城市、主打改善产品的房企，如建发国际、绿城中国、滨江集团等；稳健选择头部央企国企，如保利发展、招商蛇口等。

关键信息汇总

一、销售情况

• 全国销售：2023年1-6月商品房销售面积59515万方，同比下降5.3%；销售额63092亿元，同比增长1.1%。
• 城市分化：一线城市销售表现相对较强，二手房成交面积同比增长，一手房成交面积同比下降。
• 产品结构：改善型产品（90-120㎡）成交占比提升，部分城市套总价均值和中位数涨幅明显。

二、投资情况

• 土地市场：全国300城宅地供应和成交均同比下降，流拍率呈“U”型，溢价率呈倒“U”型。
• 房企拿地：头部房企聚焦一二线城市，地方国资和实业企业拿地比例上升。
• 土拍热度：部分城市如合肥、深圳、厦门、成都等热度较高，而多数城市土拍冷淡。

三、开竣工情况

• 新开工：2023年1-6月新开工面积同比下降24.3%，预计短期内仍将低迷。
• 竣工面积：同比增长19%，保交楼政策推动下，竣工有保障，与新开工形成“剪刀差”。

四、融资情况

• 到位资金：累计同比下降9.8%，6月单月跌幅进一步扩大。
• 债券发行：持续低迷，第三季度面临偿债高峰。
• 信托融资：几乎冻结，房企融资渠道受限。
• REITs发展：政策支持商业地产REITs，有望盘活存量资产，推动行业向新发展模式转型。

五、政策支持

• 政策宽松：中央多次强调房地产为支柱产业，支持需求端和供给侧政策持续落地。
• 未来展望：政策仍有优化空间，尤其在需求端和融资端，预计将出台更多支持行业转型的政策。

投资建议

• 推荐房企：建发国际、绿城中国、滨江集团等具备持续拿地能力和改善型产品优势的房企。
• 稳健选择：头部央企国企如保利发展、招商蛇口等，财务稳健，区域布局优质。
• 市场预期：当前销售基本面处于加速下滑阶段，未来政策放松预期加强，地产板块有望迎来上涨。

风险提示

• 政策效果不及预期：宽松政策对市场提振效果有限。
• 三四线城市恢复乏力：低能级城市销售和投资难以企稳。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，流动性风险加剧。

行业前景展望

• 结构性机会：行业面临洗牌，优质房企有望提升市占率。
• 长期潜力：中国城镇化率、人均住宅面积及家庭小型化趋势为房地产市场提供持续需求支撑。
• 政策支持：REITs扩容、城市更新、租赁住房等政策有望推动行业转型，实现稳定发展。