20250716-中国银河-银行业中央城市工作会议解读_城市更新主线明确_关注信贷和资产质量改善机遇_4页_1mb

城市更新政策对银行行业的影响分析总结

核心内容

2025年7月14-15日召开的中央城市工作会议以推进城市更新为核心，提出通过优化城市结构、转换城市动能、提升城市品质等措施，带动城市基础设施升级、房地产发展新模式构建及智慧城市建设。该政策对银行行业带来增量信贷和资产质量改善的双重机遇。

主要观点

1. 增量信贷机遇显著

• 城市更新项目将撬动大量融资需求，银行在其中扮演重要角色。
• 政策鼓励多元化投融资方式，包括专项债、贷款、REITs、ABS、公司信用债等。
• 专项债作为资本金比例目前约10%，仍有较大提升空间，预计贷款将在其中发挥关键作用。
• 金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，以增强融资的精准性和有效性。
• 城中村改造、管网改造、危房改造等领域短期内将产生大量房地产和基建贷款需求，利好银行对公业务。
• 智慧城市的发展将拓展零售银行消费贷市场，推动消费金融业务增长。

2. 资产质量改善预期

• 限制超高层建筑和推进危旧房改造有助于缓解房企现金流压力及房地产抵押品贬值问题。
• 银行地产不良风险敞口有望释放，部分以房地产为主要押品的贷款（如经营贷）资产质量将改善。
• 截至2024年末，上市银行对公房地产贷款不良率同比下降2BP至3.55%，显示改善迹象。
• 但个人经营贷不良率同比上升41BP至1.89%，仍需关注风险暴露。

3. 市场趋势与政策导向

• 房地产市场总体朝止跌回稳方向发展，上半年销售和价格降幅同比收窄，资金来源有所改善。
• 国家统计局指出，房地产仍处于筑底和转型过程中，需加力推进止跌回稳。
• 城市更新政策有望持续释放金融支持，推动银行基本面积极因素积累，业绩拐点可期。

4. 投资建议

• 短期：政策催化将释放基建信贷增量，利好银行对公业务。
• 中长期：消费金融发展突出的零售银行将受益，银行估值有望重塑。
• 推荐个股：工商银行（601398）、建设银行（601939）、邮储银行（601658）、南京银行（601009）、齐鲁银行（601665）、苏州银行（002966）、沪农商行（601825）。

关键信息

• 城市更新：作为政策核心，推动城市结构优化、动能转换、品质提升。
• 信贷增量：预计城中村改造将撬动银行信贷1000-2000亿元，推动对公和零售业务增长。
• 资产质量：对公房地产贷款不良率下降，但个人经营贷风险仍需关注。
• 政策支持：专项债、贷款、REITs、ABS等多元化融资工具将助力城市更新项目。
• 风险提示：经济不及预期、房企经营承压、利率下行、关税冲击等可能影响银行盈利。

附图说明

• 图1：PSL余额及净归还，反映政策性金融工具的使用情况。
• 图2：棚改、旧城区改建专项债发行，显示政府对城市更新的资金支持。
• 图3：房地产投资资金来源，反映市场融资结构变化。
• 图4：上市银行对公房地产贷款占比，反映银行在房地产领域的业务规模。
• 图5：上市银行个人经营贷占比，反映消费金融业务发展趋势。
• 图6：样本银行对公房地产不良贷款余额增速与不良率，反映资产质量变化。
• 图7：样本银行个人经营贷不良率，显示该领域风险水平。
• 图8：房地产销售情况及价格指数，反映市场走势。

分析师信息

• 分析师：张一纬
• 联系方式：010-8092-7617 / zhangyiwei_yj@chinastock.com.cn
• 分析师登记编码：S0130519010001
• 研究助理：袁世麟
• 联系方式：yuanshilin_yj@chinastock.com.cn

风险提示

• 经济不及预期：可能影响城市更新项目的资金到位和银行信贷需求。
• 房企经营持续承压：可能导致房地产抵押品贬值，影响银行资产质量。
• 利率下行：可能对银行净息差（NIM）造成压力。
• 关税冲击：可能影响消费市场，进而影响零售银行业务。