银行业投思录之二：控房贷的长期意义与影响-20210112-广发证券-16页_881kb

银行业：控房贷的长期意义与影响总结

核心内容

2020年底，央行发布房贷新规，旨在控制房地产领域的贷款占比和增速。该政策不仅是对房地产市场的调控，更是央行宏观审慎政策工具的重要体现，涉及银行与地产两大行业，同时影响民生与财政。本文从长期视角出发，探讨房贷资产的优劣、房贷市场的宏观困境、解决方案及对银行业的影响。

主要观点

1. 房贷是不是好资产？

• 微观层面：房贷被视为优质资产，因其有抵押品保障，违约风险低，且风险权重优惠（50%）。
• 宏观层面：房贷的“好”依赖于抵押品价格的稳定性，而这一前提可能不成立，导致系统性风险。

2. 房贷资产的微观优势

• 抵押保障：按揭贷款基于房产抵押，具有较低的违约风险。
• 风险权重低：房贷风险权重为50%，低于一般信贷资产的100%。
• 利率优势：过去房贷利率低于一般贷款利率，但近年来有所变化。

3. 房贷市场的宏观困境

• 系统性风险：房贷的抵押属性可能引发“金融加速器”效应，导致房价上涨与贷款扩张的正反馈循环。
• 危机关联：历史表明，房地产市场剧烈波动常与金融危机高度相关。
• 囚徒困境：若所有银行都积极放贷，可能导致系统性风险累积，需外部约束来改变策略。

4. 解决房贷市场的宏观困境

• 策略约束均衡：通过宏观审慎政策（如房贷新规）限制银行房贷投放，避免过度扩张。
• 治标与治本：金融约束为治标，而解决供需失衡、财政与民生问题为治本。

5. 控房贷的宏观意义

• 促进经济转型：控制房贷有助于减少居民杠杆率，引导资金流向技术创新和生产资本。
• 资产结构优化：居民财富逐步向股权迁移，推动直接融资市场发展。
• 宏观稳定：避免房地产市场波动对金融体系造成冲击，实现宏观资负平衡。

6. 控房贷对银行业的具体影响

• 资产质量：短期对存量按揭贷款影响有限，长期有助于降低系统性风险。
• 规模增速：房贷占比下降将抑制银行规模扩张，但息差有望回升。
• 息差与盈利：息差弹性高于规模扩张，有助于提升盈利质量。
• 中间业务收入：随着资产驱动模式弱化，中收占比将逐步上升，成为盈利核心。

关键信息

投资建议

• 房贷新规对银行业影响深远，未来进入存量博弈时代。
• 行业将向负债管理与中间业务收入转型，强者更强。
• 建议关注零售和科技占优银行，以及积极转型直接融资市场的银行。

风险提示

1. 疫情持续时间超预期。
2. 国际金融风险超预期。
3. 房地产市场波动超预期。

行业评级与分析师信息

分析师

• 倪军：首席分析师，北京大学金融学硕士，2008年开始从事银行业研究，2018年加入广发证券。
• 屈俊：联席首席分析师，武汉大学金融学硕士，2012年开始从事银行业研究，2015年加入广发证券。
• 王先爽：高级分析师，复旦大学金融学硕士，2016年进入银行业研究，2018年加入广发证券。

重点公司估值与财务分析

说明

• A+H股上市银行的业绩预测一致，货币单位均为人民币。
• H股PE和PB为按即期汇率折合为人民币计算所得。
• 估值指标基于最新收盘价。

相关研究

• 信用卡利率市场化：有利于银行集中度提升。
• 居民控杠杆：与按揭市场再分配相关。
• 银行投思录之一：探讨为何看好银行。
• 重点公司估值与财务分析：如上表所示。

结论

房贷新规是宏观审慎政策的重要体现，对银行业和房地产市场具有深远影响。虽然短期内可能对银行规模扩张产生抑制，但长期有助于提升息差和中收占比，增强银行盈利质量。未来银行将更注重负债管理与中间业务发展，行业进入存量博弈时代，强者更强。