房地产行业深度报告：时穷“节”乃现，REITs发展正当时_25页_2mb

时穷“节”乃现，REITs发展正当时

核心内容

本报告围绕REITs（不动产投资信托基金）的全球发展经验与我国公募REITs的前景展开，强调其在大类资产配置中的稳定收益优势。报告指出，我国公募REITs正处于快速发展阶段，市场潜力巨大，未来将不断扩容，特别是在保障性租赁住房、能源基础设施等领域。

主要观点

• REITs的全球发展：REITs已成为全球商业地产投资的重要组成部分，截至2021年末，全球已有865支REITs，总市值达2.5万亿美元，远超1990年的100亿美元。其中，基础设施、数据中心和工业类REITs市值合计占比达30%，显示出其在资产结构中的重要地位。
• 我国REITs的发展：我国自2021年起正式推出基础设施公募REITs，采用“封闭式公募基金-ABS专项计划-项目公司-项目”结构，目前已有11只公募REITs上市，总市值达480亿元。预计未来保障性租赁住房REITs将加速落地，REITs市场将进入快速扩张期。
• REITs的资产配置价值：REITs收益来源稳定，包括资产增值和租金收入。长期来看，其年化收益率表现优于股票、债券及未上市房地产资产。例如，FTSE EPRA Nareit Global REITs Extended Index年复合收益率达13%，明显优于其他资产类别。
• 我国基础设施REITs表现亮眼：已上市的11只REITs在认购和上市后均受到资金追捧，平均派息率6.53%，远高于银行、保险和开发类房企的平均水平。部分REITs如富国首创水务REIT，自上市以来涨幅高达51.22%。
• REITs的估值与投资机会：目前我国REITs估值偏高，主要由于供给不足。建议关注新品种上市认购机会以及已上市REITs估值回归后的投资机会。

关键信息

1. 全球REITs市场

• 规模：截至2021年末，全球REITs数量达865支，总市值2.5万亿美元。
• 资产结构变化：过去10年，基础设施、数据中心和工业类REITs市值占比从4%上升至30%。
• 区域分布：北美REITs占已上市不动产市值的90%以上，欧洲和亚太占40%以上，发展中市场不足10%。
• 分类：按标的资产分类，分为权益型、债券型和混合型REITs；按组织形式分为公司型、契约型和合伙型REITs；按募集方式分为公募和私募REITs。

2. 我国REITs发展

• 试点启动：2020年4月，国家发改委和证监会联合发布通知，启动基础设施REITs试点。
• 产品结构：采用“公募基金+ABS专项计划”结构，基金资产80%以上投资于基础设施资产支持证券。
• 首批上市：2021年6月，首批9只基础设施REITs成功挂牌，涵盖产权类和特许经营权类项目。
• 第二批发行：2021年11月，第二批2只REITs获批，包括华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REIT。
• 政策支持：2022年3月，证监会发布文件，推进REITs扩募规则制定及保障性租赁住房REITs试点项目落地。

3. REITs的收益来源与表现

• 收益来源：包括资产增值、租金收入及资本利得。
• 收益率表现：FTSE EPRA Nareit Global REITs Extended Index在2009-2021年期间年复合收益率达13%。美国、日本、新加坡、香港等国家和地区REITs年化收益率分别为10.07%、8.9%、8.8%、10.8%。
• 亚太市场：工业/物流类REITs表现突出，10年期年化收益率达13.80%。

4. 我国REITs的投资者结构与市场表现

• 投资者构成：战略投资者占比最高（平均63.1%），其次是网下投资者（平均56%），公众投资者占比最低（平均24%）。
• 市场表现：已上市的11只REITs涨幅差异较大，最高达116.25%，最低为-1.07%。其中富国首创水务REIT涨幅最高，达51.22%。

5. 估值与投资建议

• 估值方法：包括P/FFO、P/AFFO、IRR、NAV等。
• 当前估值：多数REITs估值高于其净值，仅平安广州交投广河高速公路REIT估值低于ABS估值。
• 投资建议：建议关注新品种上市认购机会及已上市REITs估值回归后的投资机会。

风险提示

• 收益率不及预期：市场环境变化可能影响REITs的收益表现。
• 底层资产集中：过度依赖某些资产可能带来风险。
• 流动性风险：市场波动可能影响REITs的流动性。

投资评级

• 行业评级：强于大市（未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上）。
• 公司评级：买入（未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上）、增持（5%至15%）、观望（-5%至5%）、卖出（跌幅5%以上）。

基准指数

• 沪深300指数

附注

• 分析师：潘云娇
• 执业证书编号：S0270522020001
• 电话：02032255210
• 邮箱：panyj@wlzq.com.cn