房地产开发REITs专题研究系列一：春江水暖，提速正当时_37页_2mb

REITs 专题研究系列一：春江水暖，提速正当时

核心内容

本报告围绕中国公募REITs的发展背景、分类及未来展望展开，指出当前中国推行公募REITs具备多重有利条件，包括经济换挡、城镇化瓶颈、老龄化趋势等。报告强调，REITs作为房地产行业的重要转型工具，能够提升资产流动性与运营效率，为投资者提供稳定的回报，同时助力房地产行业从“重购轻租”向“轻资产运营”转变。

主要观点

1. 公募REITs加速发展的背景

• 经济换挡：我国GDP增速放缓，从高速增长转向中高速增长，进入结构调整与疫情反复影响叠加阶段，此时推出REITs有助于盘活存量资产，推动经济转型。
• 城镇化瓶颈：我国城镇化率于2019年突破60%，与美国、英国、日本、新加坡推出REITs时的城镇化水平相近，房地产行业进入存量改革期，REITs成为促进金融与不动产良性循环的工具。
• 人口结构变化：人口中位数上升，老龄化加剧，推动租赁市场发展，REITs作为租赁融资的重要方式，有助于形成投融资良性循环。

2. 多重投资优势及底层资产扩容

• 投资优势：REITs具备流动性高、风险分散、收益率高、波动小等优势，且门槛较低，适合大众投资者。
• 底层资产类别：目前首批公募REITs主要以仓储物流和产业园区为底层资产。未来保障性租赁住房将作为第五类REITs底层资产，具备长期收益稳定、政策支持等优势。
• 政策支持：2022年5月，证监会与发改委联合发布文件，明确保障性租赁住房REITs试点规范，推动其成为REITs扩容的重要方向。

3. 投资建议

建议关注以下三类REITs产品：

• 仓储物流类REITs（如中金普洛斯、红土盐田港）；
• 产业园区类REITs（如华安张江光大、博时蛇口产园）；
• 保障性租赁住房试点类REITs（如红土创新深圳人才安居、中金厦门安居）。

关键信息

• REITs分类：根据收益属性分为抵押型、权益型、混合型；根据法律形式分为公司型和契约型。
• REITs与类REITs区别：类REITs以融资为核心，具有较低的可复制性，而REITs更注重资产运营，具备更高的流动性与稳定性。
• REITs与CMBS、CMBN区别：类REITs、CMBS、CMBN在性质、交易场所、融资机制等方面存在明显差异，其中CMBS与CMBN以抵押贷款收益权为基础资产。
• REITs发展政策：自2005年起，国家陆续出台多项政策支持REITs发展，2020年4月正式开启公募REITs试点，2022年进一步推动保障性租赁住房REITs试点。

REITs首批底层资产

仓储物流

• 当前行业供给大于需求，但核心物流节点稀缺。
• 首批REITs项目包括中金普洛斯及红土盐田港。
• 行业呈现“一超多强”格局，普洛斯市占率近30%，其他企业占比不高。

产业园区

• 盈利模式从土地运营转向精细运营，开发商角色由“开发土地”转向“资产管理”。
• 首批REITs项目包括华安张江光大、博时蛇口产园、东吴苏园产业、建信中关村。
• 产业园区具备权属清晰、收益稳定等优势，但存在供应偏充裕、经营分化等问题。

未来展望

1. 政策利好推动REITs发展

• 2021年6月，首批9单公募REITs获批发行，标志着REITs市场正式起步。
• 2022年3月，第三批REITs获批，进一步推动市场扩容。
• 2022年5月，保障性租赁住房REITs试点政策出台，推动REITs底层资产拓展。

2. 资产类别扩容趋势明显

• 数量扩容：随着REITs试点深入，预计未来REITs数量将大幅增加，项目接近百个。
• 范围拓展：REITs底层资产有望从交通、能源等传统领域，拓展至保障性租赁住房、商业地产等新兴领域。

风险提示

• 政策调整风险；
• 底层资产运营不及预期；
• 公募REITs价格波动风险。

结论

公募REITs在中国的推出，顺应了经济结构转型、城镇化瓶颈、人口老龄化等多重宏观背景。其具备低门槛、高收益、低波动等优势，未来有望在仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等领域加速扩容，成为房地产行业转型的重要工具。投资者应关注具有稳定收益和优质资产的REITs产品，同时警惕政策和市场风险。