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时穷“节”乃现，REITs发展正当时

核心内容

本报告深入分析了全球及我国REITs（房地产投资信托基金）市场的发展现状与前景，指出REITs作为一种重要的资产配置工具，在大类资产中具有收益稳定、流动性强等优势。我国公募REITs市场虽起步较晚，但已进入快速发展阶段，未来有望进一步扩容，特别是保障性租赁住房REITs的推出将为市场带来新的增长点。

主要观点

• 全球REITs发展迅速：截至2021年末，全球已上市REITs数量达865支，总市值达2.5万亿美元，其中基础设施、数据中心和工业部门合计占市值的30%。REITs在资产配置中表现优异，长期收益高于股票、债券及未上市房地产资产。
• 我国REITs发展潜力巨大：我国公募REITs市场起步于2021年，首批11只基础设施REITs总市值达480亿元，派息率平均为6.53%，高于银行、保险及开发类房企。潜在市场规模预计可达5万亿元，未来将加速扩容。
• 政策推动市场发展：国家发改委与证监会联合推动基础设施REITs试点，保障性租赁住房REITs有望近期落地，政策支持将加速REITs在多个领域的推广。
• REITs具备良好的投资价值：REITs收益来源稳定，兼具金融属性与不动产属性，适合长期配置。其收益结构包括租金收入与资产增值收益，收益风险适中，分红稳定。
• 我国REITs表现亮眼：已上市REITs均获资金认可，投资者结构以战略配售为主，机构投资者占比高。部分REITs涨幅显著，如富国首创水务REIT涨幅达51.22%。

关键信息

全球REITs市场

• 规模增长：全球REITs市场规模从1990年的100亿美元增长至2021年末的2.5万亿美元。
• 资产结构变化：2010年工业REITs仅占4%，2021年基础设施、数据中心和工业REITs合计占30%。
• 区域分布：北美REITs占已上市不动产市值的90%以上，欧洲和亚太地区分别占38%和47%。
• 收益表现：FTSE EPRA Nareit Global REITs Extended Index在2009-2021年间年复合收益率达13%。亚太地区工业/物流类REITs表现突出，10年期年化收益率达13.80%。

我国REITs市场

• 基础设施REITs试点：2020年4月启动，2021年首批9只REITs成功上市，2022年第二批REITs获批。
• 投资者结构：战略配售占比最高（平均63.1%），机构投资者占比约12.6%，公众投资者占比约24%。
• 收益表现：已上市11只REITs涨幅范围在-1.07%至51.22%之间，平均派息率6.53%，显著高于传统高股息板块。
• 政策支持：保障性租赁住房REITs有望近期落地，未来将拓展至能源、市政、水利、旅游等基础设施领域。
• 估值情况：当前REITs估值普遍高于净值，主要受供给不足影响。建议关注估值回归后的投资机会。

投资建议

• 短期机会：积极关注保障性租赁住房REITs等新品种的上市认购机会，以及已上市REITs的估值回归。
• 长期配置：REITs在大类资产配置中具有稳定收益优势，适合长期持有。建议将其纳入投资组合以分散风险。
• 风险提示：需警惕收益率不及预期、底层资产过度集中、市场流动性不足等风险。

风险提示

• 收益率风险：若市场环境变化，REITs收益率可能低于预期。
• 资产集中风险：部分REITs底层资产过于集中，可能影响整体收益。
• 流动性风险：REITs市场仍处于发展初期，流动性可能不足。

附录：图表索引

• 图表1：权益型、债券型和混合型REITs的比较
• 图表2：公司型REITs的组织结构
• 图表3：契约型REITs的组织结构
• 图表4：公司型、契约型、合伙型REITs的比较
• 图表5：公募REITs典型交易结构
• 图表6：全球REITs过去60年发展历程
• 图表7：全球上市REITs数量变化趋势
• 图表8：全球已上市不动产市值分布情况
• 图表9：2019年全球已上市REITs区域分布结构
• 图表10：2010年全球REITs资产结构
• 图表11：2021年全球REITs资产结构
• 图表12：亚洲各物业类型REITs数量
• 图表13：美国各物业类型REITs数量
• 图表14：主要国家/地区REITs制度基本信息
• 图表15：类REITs发行数量及规模
• 图表16：2021年类REITs底层资产结构
• 图表17：CMBS发行数量及规模
• 图表18：2021年CMBS底层资产结构
• 图表19：公募REITs与我国类REITs的对比
• 图表20：类REITs交易结构
• 图表21：公募REITs交易结构
• 图表22：当前已上市的11单REITs的基本信息
• 图表23：2019年以来REITs相关政策变化梳理
• 图表24：基础资产归集安排及现金流分配
• 图表25：REITs与各类资产收益率比较
• 图表26：按资产类别分列的平均年净收益和费用
• 图表27：亚洲主要国家REITs年化综合收益率情况
• 图表28：美国REITs年化收益率情况
• 图表29：亚太REITs市场各物业类型年化综合收益率
• 图表30：美国不同类型REITs收益结构情况
• 图表31：11只公募REITs投资者构成
• 图表32：基础设施REITs认购情况
• 图表33：金融地产股息率与REITs派息率比较
• 图表34：我国已上市REITs涨幅与沪深300比较
• 图表35：涉及保障房项目的ABS规模
• 图表36：“人行版”租赁住房REITs项目
• 图表37：我国已上市公募REITs中证估值情况