20221219-远东资信-2022年11月房地产行业观察与债市运行动态_房地产企业股票融资放开_行业财务风险有望降低_22页_792kb

房地产行业2022年11月观察与债市运行动态总结

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 销售面积：11月份30大中城市商品房成交面积为1152.15万平方米，同比减少24.78%，仍显著低于往年同期。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格同比上涨0.04%，涨幅较上月回落0.02个百分点，整体房价趋于企稳。
• 城市分化：11月份一线、二线、三线城市新建住宅价格环比分别变动0.00%、-0.02%、-0.17%，同比分别变动-0.15%、0.56%、-0.59%。二线、三线城市价格相对稳定，可能受购房刺激政策影响。

（二）土地成交价款

• 土地成交额：11月份全国土地成交价款为1530.23亿元，同比下降50.78%，较上年同期减少近半。
• 投资趋势：房地产行业新土地项目投资明显减少，显示房企对市场信心不足，未来新建商品房供给或将进一步缩减。
• 供需平衡：随着商品房销售持续疲软，房地产行业可能步入需求与供给同时收缩的新常态。

（三）房地产贷款

• LPR报价：11月21日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，与上月持平。
• 首套房贷利率：11月份103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点；二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平。
• 房贷周期：11月份房贷平均放款周期为26天，与上月基本持平。
• 政策放宽：多地放宽购房资格限制、降低首付比例、下调公积金贷款利率，促进购房需求。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

• 股权融资放开：证监会宣布恢复房地产企业股票市场融资，标志着房地产融资政策“第三支箭”落地，民营房企可通过增发股票补充资金，降低负债比率，改善信用状况。
• “金融16条”：央行与银保监会联合发布“金融16条”，支持房地产企业合理融资需求，推动“保交楼”专项借款及配套融资，维护市场稳定。
• 债券融资支持：交易商协会推进并扩大“第二支箭”，支持民营房企债券融资，预计可支持约2500亿元，后续可能扩容。
• 信贷支持：全国性商业银行信贷工作座谈会提出多项房地产融资支持政策，包括降低首付比例、支持商转公贷款等。

（二）地方政策动态

• 限购放宽：多地取消或放宽商品房限购政策，如成都市统一多个区域为一个限购区，鼓励多孩家庭购房。
• 购房补贴：多地推出购房补贴政策，包括契税减免、购房消费券、人才购房补助等，以刺激市场需求。
• 贷款条件放宽：多地降低首付比例、取消公积金贷款户籍限制、缩短提取时间、扩大异地贷款范围，支持刚需与改善型需求。
• 金融支持：多地鼓励商业银行提供优惠利率贷款和优质金融服务，推动房地产市场平稳发展。

三、重点公司动态

• 销售下滑：11月份百强房企销售操盘金额同比下降25.5%，累计销售操盘金额同比大幅下降42.6%。
• 融资担保：多家房企为子公司或项目公司提供担保，如滨江集团、荣盛发展、宋都股份、香江控股等。
• 股权出售：合景泰富以3.71亿元出售成都项目公司股权，以优化资产结构。
• 债券发行：龙湖集团20亿元中票成功发行，利率3.0%，创中债信增担保民营房企债券的新低。
• 合作拓展：中国银行与十家房企签署战略合作协议，意向性授信金额合计超6000亿元，推动多方合作。

四、房地产行业债券市场运行动态

（一）债券发行与到期

• 发行规模：11月份房地产行业共发行债券374.99亿元，偿还债券721.89亿元，净融资额为-346.90亿元。
• 发行主体：AAA级发行人债券发行额占比85.88%，AA+级占比6.90%，AA级占比7.23%，显示信用资质较强的房企更受市场青睐。

（二）违约/展期债券

• 新增违约：11月份有1只债券违约，16只债券展期。
• 展期详情：
  • 17红星02、20红星05：本金兑付时间推迟1年。
  • 19恒大01、19恒大02、20恒大02：利息支付时间再推迟6个月。
  • 19世茂03：利息分两次支付，分别于2023年5月11日和2023年11月13日各支付50%。
  • 其他展期债券包括20鑫苑01、20金科地产MTN001、20融侨02、正荣03优、20花样02等，展期方式多样。

（三）信用级别调整

• 无调整：11月份无主体和债券的信用级别调整情况。

（四）行业信用利差

• 信用利差上升：11月末房地产行业债券信用利差（中位数）为89.05BP，较上月末上升23.84BP。
• 分级别利差：
  • AAA级债券信用利差上升26.12BP。
  • AA+级债券信用利差上升31.31BP。
  • AA级债券信用利差上升39.30BP。
• 展望：股权融资支持政策有助于降低房企负债率，缓解信用利差上行压力。

五、总结与展望

• 政策转向：证监会宣布恢复房地产企业股票融资，标志着行业融资政策的重大转变，对民营房企和出险房企均有积极影响。
• 需求端改善：疫情管控放开后，商品房需求有望边际改善，有助于库存去化和资金回笼。
• 长期压力：在新增城镇人口减少、出生率下降背景下，房地产行业仍面临较大需求压力，稳健经营是维持信用稳定的关键。
• 风险提示：激进扩张的房企仍存在较高信用风险，需谨慎应对市场变化。

作者简介

申学峰，金融学硕士，CPA，远东资信研究与发展部研究员。

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