2022-12-19-远东资信-2022年11月房地产行业观察与债市运行动态_房地产企业股票融资放开_行业财务风险有望降低_20页_628kb

房地产行业报告摘要

一、核心问题

房地产市场整体疲软，销售下滑明显，风险压力显著，政策调控与行业支持不断加码。

二、关键表现

• 销售与库存：
  11月30大中城市商品房成交面积同比降24.78%，百城新房均价同比涨幅缩至0.04%，去化周期延长至13.22个月。
• 土地市场：
  11月土地成交额同比下降50.78%，全年跌幅超47%，房企投资明显收缩。
• 债券市场：
  11月净融资-346.9亿元，信用利差增长23.84BP，AAA级信用债占比达85.88%，风险分层现象显著。

三、政策动态

• 融资开放：
  11月政策迎来重大转折，取消房地产企业股权融资限制（“第三支箭”），并推出多项贷款、债券融资利好政策。
• 限购调整：
  地方层面放松限购、补贴购房、下调首付比例，总计超30个新政落地，权重城市包括杭州、成都、西安等。
• 金融工具增效：
  首套房贷利率下降、公积金政策红利释放、保交楼专项贷款、信用评级全覆盖等，提振行业信心。

四、重点企业

• 销售表现：
  百强房企单月操盘额同比下降25.5%，全年业绩恐跌超40%。
• 融资行为：
  龙湖成功发行利率3%的减债中票，滨江、荣盛、宋都等公司频繁涉担保动作，债务压力显著。
• 出清现象：
  红星、恒大、世茂等出现多只违约及展期债券，房企信用风险仍在聚集。

五、总结展望

• 政策预期：
  股权融资全面解禁带动再融资提振，推动行业信用修复，但政策效果尚需时间验证。
• 风险点：
  疫情管控边际放松虽利于供需端缓解，但人口长期下行拖累总需求；激进扩张房企信用风险仍不可忽视。
• 建议导向：
  地方政府需因地制宜推出更灵活的财政补贴与限购调整政策，房企则应坚持稳健经营策略。

六、结论

在政策支持叠加且需求端仍承压的背景下，行业亟需平稳过渡与信用修复，虽短期流动性风险有所缓解，但长期仍役能力量过强或经营信形成重建。