2022-12-18-远东资信-2022年11月房地产行业观察与债市运行动态_房地产企业股票融资放开_行业财务风险有望降低_22页_791kb

在2022年11月，国内房地产行业经历了成交面积同比大幅下降、百城住宅价格同比涨幅收窄等市场低迷的态势，同时政策层面出现了重大转向。11月30大中城市商品房成交面积同比减少24.78%，百城住宅平均价格同比仅上涨0.04%，1-11月累计销售面积同比降幅明显，反映出市场整体需求疲软。

政策组合拳密集推出，形成了颇具象征意义的房地产行业"三箭齐发"。中央层面先后出台信贷支持、债券融资支持、股权融资支持等措施，地方政府也纷纷放松限购、调整首付比例，降低贷款利率，例如第二套房利率降至4.91%。这些政策旨在稳定市场预期、改善购房者情绪。

企业端则面临偿债压力加剧、销售回款放缓等经营困境，部分企业如恒大、世茂等出现债券展期事件。

证监会的股权融资新政是政策组合拳中最关键的一环，将为多家头部房企提供资金支持，有助于缓解民企融资困境、降低行业系统性风险。预计会有更多房企利用住房租赁REITs渠道盘活资产。

市场数据表明，房企销售金额同比降幅25.5%，行业投资相对于去化压力呈收缩态势，叠加疫情反复背景下全域需求冻结，新房供给预计也将收缩。虽然政策暖风频吹，企业的销售端改善有限，库存去化周期延长，但新增人口减少、出生率下降决定了房地产业长期需求端的沉淀。

预计全年百强房企业绩同比降幅将在40%以上，部分激进房企资金链紧张，信用风险依然较大。建议企业坚持稳健经营，避免激进扩张，突出现金流管理；金融机构要提供更多差异化服务，防范信用风险；购房者应保持理性判断，等候市场回暖周期。

本轮政策调整是对房地产企业债务风险的系统性化解，对行业长期健康发展具有积极意义。短期内，政策效果仍需市场落地转化，中期可能改善部分企业的财务状况，但要实现全面复苏仍要依靠需求端回暖以及供给结构性优化。