房地产行业2021年度策略：不塞不流，不止不行-20201117-华泰证券-49页_1mb

房地产行业2021年度策略总结

核心内容

2021年房地产行业将面临从“追求爆发”到“追求永续”的转型。融资长效机制的建立将打破房企依赖高杠杆扩张的路径，推动行业向更健康、更可持续的方向发展。重点推荐的房企包括：万科A、金地集团、中南建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正和大悦城。

主要观点

1. 行业韧性：尽管受到疫情影响，房地产行业仍展现出较强的市场韧性。新房销售在7月后继续修复，市场去化率保持在60%左右，库存量持续上升，但整体仍处于健康水平。
2. 政策转向：房地产调控从“需求端”向“供给端”转移，中央及地方政府持续推动“房住不炒”政策，强调长效机制建设，强化对融资、土地、户籍等要素的改革。
3. 融资改革：以“三道红线”为核心内容的融资监管体系逐步建立，通过分类管理（红、橙、黄、绿四档）和资金监测机制，提升房企融资的透明度和规则性。
4. 企业分化：头部房企在销售、拿地和融资方面表现更为稳健，销售集中度提升，拿地趋于谨慎，融资新政将加速行业整合。
5. 多元化发展：物业管理与房地产经纪行业成为行业转型的重要方向，龙头公司通过产业互联网融合、B端赋能和C端粘性提升，增强业务增长潜力。
6. 市场结构：2021年预计全国商品房销售面积和金额同比分别下降1.9%和上升1.3%，施工投资向一二线城市倾斜，投资增速回落至5.2%。

关键信息

• 销售情况：2020年1-10月，百强房企销售额同比上升9%，市占率提高2个百分点。7月后，销售延续修复节奏，但增长结构趋于分化。
• 融资政策：房地产融资“三道红线”政策于2020年8月出台，旨在防止资金违规流入房地产市场，抑制房企杠杆率，推动行业健康稳定发展。
• 土地市场：土地供应和成交面积同比均有所增长，但溢价率在下半年回落。一线城市土地供应显著增加，带动市场热度。
• 政策影响：地方政策收紧频次自2019年以来首次超过放松频次，尤其是热点城市调控加强，表明政策定力在增强。
• 户籍改革：2020年4月，中央及地方推动户籍制度改革，放宽落户限制，加速城市群发展，提高城市吸引力。
• 土地审批：国务院授权和委托用地审批权，提升土地资源配置效率，推动城市空间优化和土地供给灵活化。

重点推荐标的

风险提示

• 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；
• 行业基本面存在下行风险；
• 部分房企经营风险上升。

结构性展望

• 销售与投资：2021年销售和投资额预计平稳下行，但景气度将呈现结构性特征，一二线城市表现优于三线及以下。
• 多元化业务：物业管理与地产经纪行业有望成为房企增长的新引擎，政策、模式和业态红利将增强行业长期韧性。
• 政策定力：调控定力贯穿“十四五”规划，要素市场化改革将为房地产行业带来新的增长动力，推动行业长期健康发展。

总结

2021年房地产行业将在政策引导下，从高杠杆扩张向稳健发展转型，行业整体趋于分化，头部房企优势凸显。融资新政、土地改革和户籍政策将共同推动行业进入更加规范和可持续的发展阶段。物业管理与地产经纪作为多元化方向，将在未来发挥更大作用。整体来看，行业虽面临一定挑战，但长期发展趋势积极，值得投资者关注。