20230220-光大证券-对近期房地产政策的综合点评_多地优化调整二手限售_市场情绪逐步转暖_2页_327kb

行业研究总结：多地优化调整二手限售，市场情绪逐步转暖

核心内容

2023年2月，多地政府优化调整了二手房限售政策，以促进住房需求释放。这一系列政策调整是房地产行业逐步复苏的重要信号，旨在通过提升市场流动性、释放改善型购房需求、稳定市场预期等方式，推动房地产市场向良性方向发展。

主要观点

1. 政策调整背景与成效

• 中央政策引导：2023年初，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，为行业政策走向指明方向。
• 地方政策响应：多地如惠州、扬州等，陆续出台政策优化房地产调控，包括缩短限售年限、降低首付比例、下调按揭利率、提供契税补贴等，有效刺激市场。
• 市场复苏迹象：随着疫情管控优化，春节返乡置业和市场情绪回暖，部分城市出现成交量回升、价格企稳的迹象。1月70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加，尤其是一线城市转涨，二三线城市降势趋缓。

2. 政策对市场的影响

• 提升流动性：二手限售政策的优化有助于提高二手房市场的流动性，释放改善型购房需求，为新房市场注入信心。
• 因城施策效果：高能级城市房地产销售复苏明显，三四线城市仍需时间筑底。政策的差异化实施有助于引导市场预期。
• 提振行业信心：供给侧信用风险逐步出清，需求侧政策持续发力，市场信心得到增强，行业有望步入平稳健康发展轨道。

关键信息

政策优化案例

• 惠州：2月16日，将商品房限售年限由3年调整为1年。
• 扬州：2月20日，出台8条支持刚需和改善性住房需求的措施，包括取消二手房限售、下调首套房贷利率、提供契税补贴等。

投资建议

• 核心城市龙头房企：关注土储充足、信用优势明显、品牌优秀的房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等。
• 多元化业务房企：看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定的房企，如万科A、龙湖集团等。
• 存量资产运营：关注具备丰富存量资产、管理高效的房企，利用REITs提高资产回报率，如华润置地、上海临港等。

风险提示

• 政策推进不及预期：宽松政策可能未能达到预期效果。
• 市场需求不足：房地产市场需求可能仍低于预期。
• 项目竣工延迟：房企项目竣工进度可能滞后。
• 多元化业务不佳：部分房企在多元化业务经营上表现欠佳。

行业评级

• 房地产行业评级：增持
• 评级说明：
  • 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
  • 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
  • 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
  • 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
  • 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
  • 无评级：因无法获取必要的资料，或公司面临重大不确定性事件，无法给出明确投资评级

基准指数说明

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

分析师信息

• 分析师：何缅南

• 执业证书编号：S0930518060006

• 联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com

• 联系人：周卓君

• 联系方式：021-52523855 / zhouzj@ebscn.com

机构声明

• 光大证券股份有限公司：全国性综合类股份制证券公司，具有证券投资咨询业务资格。
• 关联机构：中国光大证券国际有限公司（香港）、Everbright Securities(UK) Company Limited（英国）。

特别声明

• 本报告基于合法获取的信息，不保证信息的准确性和完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。
• 本报告版权归属光大证券股份有限公司，未经许可不得复制、转载、引用。