房地产行业研究：2025地方两会专题，重点关注城更和收储两条主线_20页_2mb

2025年地方两会专题：房地产核心内容总结

核心内容概述

2025年地方两会聚焦房地产行业，重点推进城市更新、城中村改造、保障房建设、供给端优化、需求端刺激、保交楼进展以及固定资产投资等多方面政策。整体来看，房地产行业正逐步从“有没有”转向“好不好”，强调高质量发展与市场信心修复。

主要观点

1. 城市更新与城中村改造

• 2025年，22个省市（占比71%）明确提出城市更新行动计划，17个省市（占比55%）提出城中村改造计划，显示出中央对城市更新的重视。
• 城中村改造和货币化安置/房票安置是2025年楼市的关键推动因素，预计可带动开发投资2332-4230亿元，商品房销售额4704-11664亿元。
• 2025年部分省市如上海、浙江、贵州的城中村改造规模同比显著扩大。

2. 保障房建设

• “十四五”保障房建设已进入收官阶段，2025年各省保障房筹建计划普遍下降，主要因前期建设进度较快及“以需定供”的政策导向。
• 部分省份如江苏、宁夏、海南等地发放租赁补贴，旨在减轻居民负担、促进职住平衡和房地产市场稳定。

3. 供给端政策

• 各地计划盘活存量土地和商品房，利用专项债资金推进收储工作，如贵阳、长春、保定等地已有落地项目。
• 合理控制新增房地产用地供应，重点供应优质地块，推动“好房子”建设，提升房地产质量。

4. 需求端政策

• 政策空间上，一线城市仍有部分限制性政策未解除，未来有望进一步放宽。
• 2025年多数省市强调刺激刚性和改善性住房需求，如推进“以旧换新”、现房销售、房票安置等政策。
• 2025年房地产需求有望止跌回稳，市场悲观情绪有所消减，宏观经济改善预期增强。

5. 保交楼进展

• 2024年多数省份保交楼交付进度达90%以上，其中黑龙江、宁夏、青海、湖南等省份达到100%。
• 2025年保交楼任务进入深水区，需房企与地方政府共同努力推进交付，金融监管总局支持1400万套住房建设交付，贷款金额达5.6万亿元。

6. 固定资产投资

• 2024年多数省份固投实际增速低于目标，反映债务约束下投资受限。
• 2025年多数省份下调固投增速目标，体现地方政府逐步淡化“投资驱动”路径依赖，更重视投资收益性。
• 西藏、重庆、吉林、江西等省份逆势上调目标，显示其在基建和经济转型方面的重点投入。

关键信息

政策导向

• 城市更新与城中村改造：成为2025年各地住建重点，推动房地产市场复苏。
• 保障房建设：进入收官阶段，强调“以需定供”，计划量下降。
• 供给优化：收储存量土地和商品房，控制新增用地，建设“好房子”。
• 需求释放：通过“以旧换新”、现房销售、房票安置等政策刺激刚性和改善性需求。
• 保交楼攻坚：2024年完成良好，2025年任务进入深水区，需持续关注交付进展。
• 固定资产投资：多数省份目标下调，反映经济转型和债务压力，但西藏、新疆等地区仍保持较高增速。

投资建议

• 房开企业：推荐重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展。
• 中介平台：贝壳因政策利好和市场活跃度提升，具备核心竞争力。
• 物企：推荐华润万象生活，因其物管稳健发展、商管龙头地位及积极分红。
• 其他关注：地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 政策出台进度及力度不及预期。
• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 房企出现债务违约风险。

总结

2025年房地产政策呈现“稳增长、调结构、促改革”的趋势，城市更新和城中村改造成为主要抓手，保障房建设进入尾声，供给端优化存量与控制增量，需求端释放刚性和改善性住房需求，保交楼进展良好，固定资产投资增速趋于审慎。整体来看，房地产行业有望实现“止跌回稳”，但需警惕政策执行力度、市场提振效果及房企债务风险。