房地产行业：人才政策继续扩散，地方公积金政策呈现微调-20180507-广发证券-17页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业近期政策及基本面呈现结构性调整趋势，重点城市成交与推盘情况有所改善，土地市场供需关系出现分化，行业投资逻辑向龙头房企倾斜。

主要观点

• 政策面：人才政策逐步下沉至非重点城市，部分城市放宽公积金贷款额度，部分城市收紧公积金政策，政策微调反映调控压力有所缓解。
• 基本面：受五一假期及前周高基数影响，商品房成交面积环比下降16.1%，同比下降18.0%。重点城市成交增速底部回升，4月份新房成交同比下滑10.9%，较3月收窄12个百分点。
• 供需变化：重点城市推盘量环比上涨2.9%，供给端改善叠加基数下行，支撑销售增速回升。15城市商品房推盘面积同比上涨52.2%，批售比维持在1左右。
• 库存与去化：15城市商品房库存总量环比基本持平，去化周期上行至20.52个月。住宅库存及去化周期略有上升。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应面积环比上涨64.5%，同比上涨73.5%。土地成交面积环比下降8.1%，同比下滑18.9%。一线城市土地成交量价齐升，三线城市成交下滑。
• 投资建议：继续看好18年板块系统性投资机会，推荐低估值的一二线龙头房企，包括招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团等，以及部分子领域公司。

关键信息

人才政策

• 呼和浩特：对中专以上学历毕业生开放落户，给予10万元安置费。
• 南昌：对博士、硕士、本科生提供3年内生活补贴（博士1500元/月，硕士1000元/月，本科生500元/月）。
• 芜湖：对硕士、本科、专科人才发放2万元-12万元安家费补助。

公积金政策

• 福建龙岩：放宽人才公积金贷款额度，一、二、三类人才分别可放宽至4倍、3倍、2倍。
• 呼和浩特：双职工首套房贷款额度由80万元降至70万元，单职工由50万元降为40万元，首次贷款后5年内不得贷款。

商品房成交情况

• 46城：上周成交面积482.69万方，环比下降16.1%，同比下滑18.0%。
• 一线：4城成交72.15万方，环比下降8.4%，同比下滑19.5%。
• 二线：14城成交225.46万方，环比下降23.1%，同比下滑18.6%。
• 三四线：28城成交185.08万方，环比下降9.1%，同比下滑16.7%。

二手房成交情况

• 13城：上周成交面积115.37万方，环比下降25.7%，同比下滑20.7%。
• 一线：2城成交42.81万方，环比下降8.3%。
• 二三线：11城成交72.57万方，环比下降33.2%。

土地市场

• 供应：100大中城市第17周土地供应面积3351.1万方，环比上涨64.5%，同比上涨73.5%。
• 成交：全类型土地成交1861.5万方，环比下降8.1%，同比下滑18.9%。
• 出让金：土地成交出让金591.41亿元，环比上升3.2%，同比上升11.1%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率17.0%，环比微降1.2%。分线来看，一线8.2%，二线17.1%，三线21.1%。

投资建议

• 推荐公司：一线龙头包括招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团；二线龙头包括中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
• 子领域：推荐光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上；
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%；
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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相关研究

• 房地产行业2017年年报综述（2018-05-03）；
• 房地产行业：央行降准或缓解资金面压力（2018-05-02）；
• 房地产行业：供给逐步放量，去化维持稳定（2018-05-02）；

总结

整体来看，房地产行业政策逐步宽松，人才支持政策向非重点城市扩散，公积金政策出现结构性调整。重点城市成交和推盘量逐步改善，库存和去化周期有所上升，但整体趋势仍向好。在行业集中度提升的背景下，建议关注低估值的一线和二线龙头房企，同时留意土地市场供需变化及政策动向。