2025年第一季度深圳房地产市场回顾_14页_2mb

2025年第一季度深圳房地产市场总结

核心内容

2025年第一季度，深圳房地产市场整体呈现供应增长、需求活跃但租金承压的态势。办公楼、优质零售物业和物流仓储市场均表现出不同的特点与趋势，反映出市场在宏观经济环境下的适应与调整。

办公楼市场

主要观点

• 供应充沛：本季度新增供应达30.2万平方米，主要分布在罗湖、福田和南山，其中部分项目因租赁策略和客户资源实现高效去化。
• 需求增长：净吸纳量为21.6万平方米，同比增幅达44.4%，为2022年以来最高值。空置率微升至22.3%，租金环比下降3.6%至158.3元/月/平方米。
• 行业需求：科技板块继续主导需求，占30%以上，其中智能物联网、人工智能、集成电路研发和数字化解决方案成为主要驱动力。金融板块需求稳中有升，占比14%。零售贸易和专业服务分别占比14%和10%。
• 租户来源：本地企业需求占比上升，受大宗租赁交易带动。万平方米以上交易占比增长至13.9%，中型租户（1,000-2,000平方米）占比增长5.1个百分点。

成交热点区域

• 非核心区物业：吸引周边企业升级办公需求，福保、龙岗中心城和坂田片区吸纳量显著。
• 前海片区：凭借新增供应和价格优势，成为全市新增吸纳量贡献的第二大片区，占比18%。

优质零售物业市场

主要观点

• 无新增供应：一季度未有新增零售物业入市。
• 净吸纳量：0.8万平方米，空置率3.7%，环比微降0.1个百分点。
• 业态表现：餐饮业态需求占比达44%，超过零售成为第一大需求驱动。甜品、中餐、珠宝配件、美容保健等细分业态表现活跃。
• 租金表现：受空置率高和商圈竞争加剧影响，租金小幅下跌0.4%，全市平均租金为18.4元/天/平方米。

成交热点业态

• 甜品：需求占比8%，野人先生冰淇淋、九十叶、Uniboba等品牌表现突出。
• 中餐：需求占比8%，贵州菜、湘菜、云南菜系扩张明显。
• 服饰与珠宝配件：需求占比分别为10%和8%，本土品牌如波司登扩张持续，老铺黄金、NB1906等品牌表现亮眼。
• 美容保健：连续第六季保持稳定增长，需求占比5%，覆盖健身、美发、美甲等多个领域。

物流仓储市场

深圳

• 无新增供应：存量项目因政府购买后功能转换导致空置率上升至6.3%。
• 需求表现：出口总额下降16.6%，第三方物流和电子制造业需求为主，净吸纳量为10.9万平方米。
• 租金变化：受租金议价空间扩大影响，租金增长趋缓，平均租金为49.0元/月/平方米。

东莞

• 新增供应：越海智慧供应链中心入市，提供19.2万平方米仓储空间，实现满租交付。
• 空置率：环比上升1.3个百分点至3.7%。
• 需求表现：跨境电商为主，净吸纳量12.2万平方米，环比下降但同比增长显著。
• 租金变化：平均租金为49.6元/月/平方米，受需求波动影响增长缓慢。

惠州

• 新增供应：博罗新宜物流园和惠城TCL三期入市，共23.5万平方米。
• 空置率：环比上升5.1个百分点至8.0%。
• 需求表现：净吸纳量10.9万平方米，环比增长4.2个百分点。
• 租金变化：因租金议价空间扩大，租金增长趋缓。

投资市场

主要观点

• 交易规模：本季度完成3宗交易，总成交额达70.4亿元，其中办公楼成交占比94%，商业物业成交占比6%。
• 交易类型：自用型购买为主，占比94%，买方以银行类为主，卖方多为房地产公司。
• 大宗交易：单宗大额交易达66亿元，为深圳南山区超级总部基地的在建办公楼项目，用于公司运营管理。

未来展望

• 供应压力：未来六个月，深圳和东莞物流市场将分别新增超40万和38万平方米仓储供应，可能对空置率和租金产生一定影响。
• 租金趋势：企业降本增效需求持续，租金预计延续下行趋势，尤其是物流类物业。
• 投资偏好：自用型购买和核心区优质物业仍是投资主力，商业物业中社区商业因可分割销售成为关注焦点。
• 资本化率：办公楼和零售物业资本化率小幅上升，物流类物业因贸易不确定性也有所走高。

关键信息

总结

2025年第一季度，深圳房地产市场整体呈现供应增长、需求活跃但租金承压的态势。科技、金融和零售贸易成为主要需求驱动，物流仓储市场则受出口下降和跨境电商波动影响，租金表现较为疲软。投资市场以自用型办公楼为主，资本化率小幅上升。未来市场预计将继续面临供应压力，租金和空置率表现需持续关注。