2025Q1深圳甲级办公市场报告_7页_3mb

深圳甲级办公市场报告 Q1 2025 总结

核心内容

2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场仍处于深度调整阶段，面临供需失衡、租金下行和空置率上升的多重压力。市场整体呈现供过于求的态势，租金连续第11个季度下降，净吸纳量出现三年来首次负增长，反映出企业租赁需求疲软与新增供应持续增加之间的矛盾。

主要观点

租金与空置率

• 平均净有效租金：降至每月每平方米156.4元，环比下跌1.7%。
• 空置率：全市空置率攀升至25.7%，创周期性高位。
• 子市场表现：
  • 罗湖区：租金127.3元/平方米/月，环比下降1.5%，空置率31.8%，同比上升0.2%。
  • 福田CBD：租金186.5元/平方米/月，环比下降2.3%，空置率15.2%，同比下降1.1%。
  • 南山区高科技园：租金138.8元/平方米/月，环比下降0.4%，空置率13.7%，同比持平。
  • 宝安区中央商务区：租金132.2元/平方米/月，环比下降4.7%，空置率31.3%，同比上升1.3%。
• 租金趋势：预计2025年第二季度租金仍将承压，下行趋势可能持续甚至加速。

供需失衡

• 新增供应：2025年第一季度新增供应约9.5万平方米，主要来自万和控股总部大楼和前海凯悦中心三期。
• 净吸纳量：录得-52,079平方米，为三年内首次负增长。
• 库存积压：历史遗留库存超过260万平方米，进一步加剧空置率上升。
• 租赁需求结构：
  • 专业服务：占36.3%，主要由物业管理公司和工程设计咨询公司推动。
  • TMT行业：占24.7%，需求集中在互联网平台和软件开发领域，特别是物联网和医疗软件公司。
  • 金融领域：占17.2%，信托机构和国有商业银行是主要推动者，证券和保险公司需求稳定。
• 搬迁主导：租赁交易中，搬迁占61.1%，其中70%以上发生在同一子市场，反映出企业优化成本和升级办公环境的策略。

投资市场亮点

• 标志性交易：工银集团以不超过66亿元人民币收购南山区恒大深圳湾项目的底层商铺及中高层办公物业，是当前市场中的一次重要资产处置。
• 处置方式：通过设立信托结构和债转股置换，工银国际信托持有“深圳安兴一号”98%股权，有效缓解不良资产压力并实现长期资本增值。
• 资产证券化趋势：随着消费基础设施REITs扩展至商业地产，办公楼项目有望通过公募REITs实现退出，资产证券化将成为大宗交易市场主流趋势。

关键信息

• 市场压力：租金持续下降，空置率上升，供需失衡加剧。
• 行业趋势：TMT行业租赁需求集中于互联网和软件开发，金融领域需求相对稳定。
• 投资动态：金融机构通过资产证券化和债务重组策略活化不良资产，提升市场流动性。
• 未来展望：2025年第二季度预计新增供应约10万平方米，净吸纳量可能逐步恢复，但市场复苏时间表或将被延长至28-30个月。

数据支持

• 图1：深圳甲级写字楼市场参考指数，显示市场整体表现。
• 图2：深圳办公楼开发管道（2025-2027），反映未来供应趋势。
• 图3：深圳甲级写字楼租赁趋势，展示租金变化。
• 图4：深圳甲级办公供应量、吸纳率与空置率，反映市场供需状态。

联系信息

• Regina Yang：总监，研究与咨询负责人，上海&北京，+86 21 6032 1728，regina.yang@cn.knightfrank.com
• Martin Wong：高级总监，研究及顾问部负责人，大中华区，+852 2846 7184，martin.wong@hk.knightfrank.com
• Ken Kan：总经理，华南分公司服务主管，深圳，+86 755 6661 3141，ken.kan@cn.knightfrank.com
• Henry Chen：分析师、研究与咨询，深圳，+86 1364 231 4481，henry.chen@cn.knightfrank.com