房地产行业：深圳甲级写字楼市场季度报告_6页_1mb

深圳甲级写字楼市场季度总结（2024年第四季度）

核心内容概览

2024年第四季度，深圳甲级写字楼市场呈现出“量升价跌”的趋势，供应端和需求端同时放量，但租金仍持续下行，空置率有所下降。整体市场温和复苏，但未来去化压力依然存在。投资市场则保持审慎，未出现大宗交易。

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主要观点

1. 市场供需状况

• 供应端：本季度新增供应约11.9万平方米，全市甲级写字楼存量首次突破1,000万平方米。
• 需求端：净吸纳量达到14.6万平方米，环比及同比均显著增长，但全年净吸纳量为50.2万平方米，略低于近十年平均水平。
• 空置率：全市空置率下降至24.5%，主要得益于租赁需求的强劲表现。

2. 租金走势

• 整体租金：平均净有效租金降至159.1元/平方米/月，环比下跌1.4%。
• 细分市场表现：
  • 福田中心区：租金环比上涨1.1%。
  • 福田-车公庙：租金环比上涨2.7%。
  • 南山-科技园：租金环比下跌2.0%。
  • 南山-前海：租金环比下跌6.3%，跌幅最大。
• 未来展望：2025年第一季度租金可能继续下行，但跌幅或收窄。

3. 行业需求分析

• 核心需求行业：TMT（科技、媒体、通信）、专业服务业和金融业为市场三大核心驱动力。
• 需求类型：
  • 搬迁需求：占主导地位。
  • 新设立需求：占比32.4%，其中市外企业需求占41.8%，北京为主要来源。
• 扩租与减租：扩租需求仍高于减租需求，TMT行业为主要扩租来源。

4. 供应与去化压力

• 供应端：2024年新增供应50.4万平方米，低于近十年平均水平。
• 去化压力：未来新增供应预计达160万平方米，供应端压力巨大。
• 项目交付：2025年第一季度将集中交付2024年延期项目，空置率可能上升。

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关键信息

• 市场表现：尽管供需同步放量，但租金持续下滑，市场仍处于调整期。
• 行业动态：
  • TMT行业在人工智能、游戏、运动科技、软件开发等领域表现突出。
  • 专业服务业以人力资源及律所为主导。
  • 制造业需求主要来自新能源装备、仪表制造、美妆产品等领域。
• 投资市场：2024年第四季度未有大宗交易，全年大宗交易额约27亿元，同比下滑超50%。
• 政策影响：国内房地产白名单政策缓解部分企业资金压力，但整体市场信心仍不足。

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未来展望

• 2025年第一季度：供应端和需求端将持续放量，租金可能继续下行，但跌幅或收窄。
• 市场趋势：市场信心尚未恢复，租金和空置率仍面临下行压力。
• 租户行为：部分物业业主采取整合策略，吸引上下游企业入驻，以缓解去化压力。

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数据图表说明

• 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标（租金、空置率等）。
• 图二：2024-2027年各区域新增写字楼面积趋势。
• 图三：租金走势图，显示各子市场租金变化。
• 图四：供应量、净吸纳量及空置率图，反映市场动态。
• 表一：各子市场租金、空置率及变化幅度。
• 表二：主要租赁成交项目，包括租户、面积及交易类型。

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研究团队信息

• 朱磊：高级董事，中国区研究及咨询部主管。
• 王兆麒：高级董事，大中华区研究及咨询部主管。
• 杨悦晨：董事，上海及北京研究及咨询部主管。
• 陈启明：分析员，研究及咨询部。
• 简家宏：深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管。

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近期研究报告

• 北京写字楼市场报告2024年第四季度
• 上海写字楼市场报告2024年第三季度
• 广州写字楼市场报告2024年第三季度
• 深圳写字楼市场报告2024年第三季度
• ESG的重要性：租户指南
• 房地产行业的ESG量化

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以上为2024年第四季度深圳甲级写字楼市场总结，涵盖市场趋势、租金变化、供需动态、投资环境及行业分析等内容。