> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中航证券REITS跟踪月报 2026年1月 # 报告摘要 $\spadesuit$ 1月REITs整体跑输大类资产 2026年1月（截至31日），中证REITs（收盘）指数 $+3.98\%$ ，强于上证综指的 $+3.76\%$ ，弱于深证成指的 $+5.03\%$ ；中证REITs全收益指数 $+4.22\%$ ，强于上证综指，弱于深证成指。 $\spadesuit$ REITs交易数据环比上升 截至2026年1月31日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所上升。1月实现成交额94.93亿元，较2025年12月份成交额增加了17.33亿元，环比增加 $22.33\%$ ，同比减少 $0.37\%$ ；中证REITs全收益指数成交量为2255.28万手，较2025年12月份成交量增加了503.45万手，环比增加 $28.74\%$ ，同比减少 $5.19\%$ 。 $\spadesuit$ 新型基础设施REITs表现亮眼，生态环保REITs逆势上涨 10类REITs中，2026年1月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数 $+5.78\%$ 、交通基础设施REITs指数 $+3.25\%$ 、仓储物流REITs指数 $+5.17\%$ 、消费基础设施REITs指数 $+7.51\%$ 、保障性租赁住房REITs指数 $+2.13\%$ 、能源基础设施REITs指数 $+2.86\%$ 、生态环保REITs指数 $+3.58\%$ 、新型基础设施REITs指数 $+8.36\%$ 。 $\spadesuit$ 重要事件 1、商业不动产 REITs 明确“ $1+3+N$ ”政策框架试点初期坚持质量优先。12月31日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务规则同步发布。随着《公告》及配套业务规则落地，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，试点初期坚持“稳中求进、质量优先”。自规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目。 2、商务部等9部门关于实施绿色消费推行动动的通知。1月5日，商务部等9部门关于实施绿色消费推行动动的通知对外发布，推进行动从丰 主要数据 <table><tr><td>上证指数</td><td>4065.5834</td></tr><tr><td>沪深300</td><td>4643.5959</td></tr><tr><td>深证成指</td><td>13906.7345</td></tr></table> 主要指数走势图 # 作者 刘庆东 分析师 SAC执业证书：S0640520030001 联系电话：010-59219572 邮箱：liuqd@avicsec.com # 相关研究报告 收官数据表现亮眼，进出口同比大幅超出预期—2025年12月进出口数据点评-2026-01-29 中航证券REITS跟踪月报-2025年12月—2026-01-09 2025年12月PMI点评：年末经济运行企稳，制造业供需双回暖-2026-01-09 股市有风险入市需谨慎 富绿色产品供给、提升绿色服务消费、创新绿色消费模式、推动绿色循环回收、优化绿色消费环境、夯实绿色消费基础、加大政策支持力度7方面发力，提出加大绿色农产品供应、发展绿色餐饮、推广绿色消费积分、减少一次性塑料制品使用、推动废旧物品回收再利用、发展二手商品流通、加大信贷投放等20条具体举措。 3、上海：支持消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)。1月13日，上海发布《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，在强化消费基础设施金融支持方面提出：鼓励金融机构对接商圈、商业设施、社区便民服务设施改造提升等消费领域重点项目，在贷款审批条件、期限设置、投放额度等方面加强支持。支持消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)。支持符合条件的消费基础设施项目申报地方政府专项债券。 # $\spadesuit$ 核心观点 2026年1月，我国REITs市场迎来一轮显著的修复性上涨行情。中证REITs全收益指数持续攀升，各类型资产指数全线反弹，市场成交活跃度、成交金额环比均呈现明显提升。从REITs整体表现来看，1月REITs市场呈现出鲜明的结构性特征，产权类REITs，如新型基础设施、消费基础设施、园区基础设施和仓储物流REITs展现出显著的弹性优势，而特许经营权类REITs，如交通基础设施REITs等则表现出稳健但相对温和的特征。政策层面，商业不动产REITs试点获得实质性推进，首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，标志着我国REITs市场从传统基础设施领域向商业不动产领域实现跨越式扩容。这一政策突破与2024年以来消费基础设施REITs的先行探索形成了延续。从REITs发展角度来看，商业不动产试点的落地具有三重意义：首先，为房地产企业提供了投融资建管退的完整闭环，使运营商能够通过REITs实现轻资产转型，将沉淀资金用于新项目的投资开发；其次，丰富了REITs市场的资产类别，提升了市场深度与广度；最后，确立了REITs作为支持实体经济重要工具的定位，对全市场形成正面提振。 投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。 站在当前时点，我们认为从求稳的角度，可优先考虑对以下类型REITs予以关注： 1. 交通基础设施 REITs。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性，具备较强的稳定性。在区域经济增速分化的背景下，该板块已呈现显著结构性差异，部分路产因所在地产业升级不及预期，车流量增速放缓，导致板块整体表现平淡。展望2026年"十五五"规划开局，中央经济工作会议明确将"推动城乡融合、区域协调发展"列为重点，推荐逻辑转向核心城市群战略资产的精细化配置。同时，政策层面首次将"智能交通"纳入REITs清单，意味着已部署车路协同系统、智慧收费平台的路产项目，可通过技术溢价提升估值，具备区域垄断地位且运营效率领先的路产REITs有望重新验证其防御价值。 2.仓储物流REITs。直播电商、即时零售等新业态快速发展，对物流仓储设施的需求持续旺盛。政府工作报告提出的"建设现代流通体系"与"十五五"规划中"产业链供应链安全"的战略升维，高标仓与冷链物流成为核心抓手。此外，常态化发行机制下预计2026年将有更多优质一线及新一线城市的枢纽节点项目入市，为市场注入优质增量。 3. 消费基础设施 REITs。1 月商务部等 9 部门发布的《关于实施绿色消费推进行动的通知》中提到支持绿色消费发行 REITs，直接针对绿色消费领域。2025 年以来，随着居民消费信心的逐步恢复，线下消费场景迎来复苏拐点。电影院、健身房、儿童乐园等业态有望迎来客流恢复，进一步提升了购物中心的整体吸引力和盈利能力，若 2026 年社零数据持续改善，估值仍有提升空间。 4.新型基础设施REITs。在“东数西算”及“数字经济”国家战略与AI算力需求爆发的双重催化，数据中心、智算中心等兼具政策红利、高成长性、稀缺赛道三大特征。随着顶层设计明确将数据中心纳入REITs资产范围，项目现金流随算力租赁需求同步扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，有望持续享受估值溢价。 # 正文目录 # 一、本月REITs市场概览 6 (一) REITs 基金月度行情 6 （二）REITs 基金月度成交情况 7 # 二、分类型REITs市场概览. 8 （一）园区基础设施REITs月度行情. 9 （二）交通基础设施REITs月度行情. 10 （三）仓储物流REITs月度行情. 12 （四）消费基础设施REITs月度行情. 13 （五）保障性租赁住房REITs月度行情. 14 （六）其他REITs月度行情. 15 # 三、重要事件及市场动态 18 (一）重要事件. 18 1、商业不动产REITs明确“ $1 + 3 + N$ ”政策框架试点初期坚持质量优先. 18 2、商务部等9部门关于实施绿色消费推进行动的通知 18 3、上海：支持消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）.18 # 四、核心观点 18 # 五、风险提示 20 # 图表目录 图1中证REITs指数、中证REITs全收益指数和部分指数走势. 7 图2中证REITs全收益指数成交额及成交量情况. 7 图3各类型REITs指数走势情况. 8 表1大类资产行情表现 6 表210类REITs估值情况 9 表3 园区基础设施REITs基金月度行情 10 表 4 园区基础设施 REITs 基金月度估值情况 (%) ..... 10 表 5 交通基础设施 REITs 基金月度行情 ..... 11 表6 交通基础设施REITs基金月度估值情况（%） ………………………………………… 12 表 7 仓储物流 REITs 基金月度行情 ..... 13 表8仓储物流REITs基金月度估值情况 $(\%)$ 13 表 9 消费基础设施 REITs 基金月度行情 ..... 14 表 10 消费基础设施 REITs 基金月度估值情况 (%) ..... 14 表 11 保障性租赁住房 REITs 基金月度行情. 15 表 12 保障性租赁住房 REITs 基金月度估值情况 (%) ..... 15 表 13 其他 REITs 基金月度行情 ..... 16 表 14 其他 REITs 基金月度估值情况 (%) ..... 16 # 一、本月 REITs 市场概览 截至2026年1月31日，市场共有上市REITs基金78支，数量不变，总市值合计2287.09亿元，流通总市值1247.05亿元，流通总市值占比为 $54.53\%$ # （一）REITs 基金月度行情 2026年1月，中证REITs（收盘）指数 $+3.98\%$ ，强于上证综指的 $+3.76\%$ ，弱于深证成指的 $+5.03\%$ ；中证REITs全收益指数 $+4.22\%$ ，强于上证综指，弱于深证成指。从大类资产角度来看，1月中证REITs指数和中证REITs全收益指数跑输深圳成指、中证转债和南华商品指数。 REITs基金中，涨跌幅前五名为：华安百联消费REIT（+17.43%）、华夏中海商业REIT（+13.68%）、中金重庆两江REIT（+13.62%）、工银蒙能清洁能源REIT(+12.84%)、国泰君安东久新经济REIT（+11.99%）； REITs基金中，涨跌幅后五名为：易方达广开产园REIT（ $-3.17\%$ ）、华夏南京交通高速公路REIT（ $-1.46\%$ ）、华夏基金华润有巢REIT（ $-0.07\%$ ）、工银河北高速REIT（ $-0.00\%$ ）、中金山东高速REIT（ $+0.08\%$ ）。 表1大类资产行情表现 <table><tr><td>指数</td><td>代码</td><td>近一周涨跌幅</td><td>30日涨跌幅</td><td>60日涨跌幅</td><td>250日涨跌幅</td></tr><tr><td>中证REITs(收盘)</td><td>932006.CSI</td><td>0.35%</td><td>3.98%</td><td>0.30%</td><td>-0.53%</td></tr><tr><td>中证REITs全收益</td><td>932047.CSI</td><td>0.47%</td><td>4.22%</td><td>1.59%</td><td>5.17%</td></tr><tr><td>上证指数</td><td>000001.SH</td><td>-0.44%</td><td>3.76%</td><td>3.75%</td><td>26.93%</td></tr><tr><td>深证成指</td><td>399001.SZ</td><td>-1.62%</td><td>5.03%</td><td>7.43%</td><td>38.51%</td></tr><tr><td>中证全债</td><td>h11001.CSI</td><td>0.00%</td><td>0.41%</td><td>0.15%</td><td>0.66%</td></tr><tr><td>中证国债</td><td>h11006.CSI</td><td>0.03%</td><td>0.44%</td><td>-0.34%</td><td>-0.11%</td></tr><tr><td>中证公司债</td><td>000923.CSI</td><td>0.06%</td><td>0.20%</td><td>0.43%</td><td>2.77%</td></tr><tr><td>中证转债</td><td>000832.CSI</td><td>-2.61%</td><td>5.82%</td><td>7.06%</td><td>24.18%</td></tr><tr><td>南华商品指数</td><td>NH0100.NHF</td><td>2.60%</td><td>8.61%</td><td>13.30%</td><td>11.04%</td></tr><tr><td>COMEX黄金</td><td>GC.CMX</td><td>-1.45%</td><td>12.28%</td><td>22.26%</td><td>71.77%</td></tr><tr><td>ICE布油</td><td>B.IPE</td><td>7.32%</td><td>15.77%</td><td>9.93%</td><td>-9.31%</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所(注：涨跌幅统计截止日为 1 月 31 日) 图1中证REITs指数、中证REITs全收益指数和部分指数走势 资料来源：Wind、中航证券研究所 # （二）REITs 基金月度成交情况 截至2026年1月31日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所上升。1月实现成交额94.93亿元，较2025年12月份成交额增加了17.33亿元，环比增加 $22.33\%$ ，同比减少 $0.37\%$ ；中证REITs全收益指数成交量为2255.28万手，较2025年12月份成交量增加了503.45万手，环比增加 $28.74\%$ ，同比减少 $5.19\%$ 。 图2中证REITs全收益指数成交额及成交量情况 图3各类型REITs指数走势情况 资料来源：Wind、中航证券研究所 # 二、分类型REITs市场概览 我国当前已上市的REITs基金从项目属性上可分为产权类和特许经营权类两大类，从底层资产上可分为十个大类别，分别为园区基础设施REITs、交通基础设施REITs、仓储物流REITs、消费基础设施REITs、保障性租赁住房REITs、能源基础设施REITs、生态环保REITs、水利设施REITs、市政设施REITs和新型基础设施REITs。 10类REITs中，2026年1月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数 $+5.78\%$ 、交通基础设施REITs指数 $+3.25\%$ 、仓储物流REITs指数 $+5.17\%$ 、消费基础设施REITs指数 $+7.51\%$ 、保障性租赁住房REITs指数 $+2.13\%$ 、能源基础设施REITs指数 $+2.86\%$ 、生态环保REITs指数 $+3.58\%$ 、新型基础设施REITs指数 $+8.36\%$ 。 资料来源：Wind、中航证券研究所 整体来看，本月78支REITs基金中，有74支基金实现上涨。 表2 10 类 REITs 估值情况 <table><tr><td>资产类型</td><td>收盘价(元)</td><td>中证 REITs 估值 (元)</td><td>中证 ABS 估值 (元)</td><td>PV 乘数</td><td>中证 ABS 估值收 益率</td><td>中证 REITs 估值 收益率</td></tr><tr><td>园区基础设施</td><td>3.19</td><td>3.20</td><td>2.94</td><td>1.08</td><td>6.82</td><td>4.93</td></tr><tr><td>交通基础设施</td><td>6.69</td><td>6.69</td><td>7.36</td><td>0.94</td><td>7.63</td><td>5.92</td></tr><tr><td>仓储物流</td><td>3.87</td><td>3.87</td><td>3.28</td><td>1.20</td><td>7.79</td><td>5.04</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td>5.21</td><td>5.18</td><td>3.88</td><td>1.40</td><td>7.33</td><td>2.21</td></tr><tr><td>保障性租赁住房</td><td>3.78</td><td>3.78</td><td>2.53</td><td>1.49</td><td>6.36</td><td>3.50</td></tr><tr><td>能源基础设施</td><td>6.71</td><td>6.71</td><td>5.27</td><td>1.32</td><td>7.73</td><td>2.39</td></tr><tr><td>生态环保</td><td>8.03</td><td>8.03</td><td>6.30</td><td>1.29</td><td>7.20</td><td>2.53</td></tr><tr><td>水利设施</td><td>4.15</td><td>4.15</td><td>2.60</td><td>1.60</td><td>6.95</td><td>1.86</td></tr><tr><td>市政设施</td><td>11.60</td><td>11.60</td><td>6.88</td><td>1.69</td><td>7.84</td><td>1.97</td></tr><tr><td>新型基础设施</td><td>5.82</td><td>5.82</td><td>3.05</td><td>1.91</td><td>7.70</td><td>2.53</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 # （一）园区基础设施REITs月度行情 园区基础设施REITs合计拥有基金20支，总市值为383.72亿元，流通市值为215.08亿元，流通市值占比为 $56.05\%$ ；涨跌幅方面，中金重庆两江产业园REIT本月涨幅最大 $(+13.62\%)$ ，易方达广开产园REIT本月跌幅最大 $(-3.17\%)$ ；交易数据方面，中信建投沈阳国际软件园REIT月平均换手率最高 $(1.75\%)$ ，中金联东科创REIT和博时津开产园REIT月平均换手率最低 $(0.27\%)$ 。 2026年1月，园区基础设施REITs指数整体呈现上涨态势。短期来看，产业园区租金虽仍处低位，但市场对“十五五”期间产业升级与区域发展政策的预期增强，未来或有望持续改善园区办公需求，带动板块情绪回暖。园区基础设施20支基金中，月度上涨的基金有19支，月度下跌的基金有1支，为易方达广开产园REIT(-3.17%)。整体反映出在政策支持与估值修复预期下，资金对优质园区资产的配置意愿有所提升。 表3 园区基础设施REITs基金月度行情 <table><tr><td>资产类型↓</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td rowspan="20">园区基础设施</td><td>180101.SZ</td><td>博时蛇口产园REIT</td><td>2021-06-21</td><td>方海大厦</td><td>央国有企业</td><td>28.64</td><td>21.32</td><td>0.14</td><td>0.58</td><td rowspan="20">383.72</td><td rowspan="20">215.08</td><td rowspan="20">56.05</td></tr><tr><td>180102.SZ</td><td>华夏合肥高新REIT</td><td>2022-10-10</td><td>高新君道资产</td><td>方国有企业</td><td>11.35</td><td>9.08</td><td>0.01</td><td>1.07</td></tr><tr><td>180103.SZ</td><td>华夏和达高科REIT</td><td>2022-12-27</td><td>孵化器项目</td><td>方国有企业</td><td>10.85</td><td>8.68</td><td>0.10</td><td>0.29</td></tr><tr><td>180105.SZ</td><td>易方达广开产园REIT</td><td>2024-09-23</td><td>创新大厦园区</td><td>方国有企业</td><td>14.65</td><td>9.52</td><td>-0.06</td><td>0.38</td></tr><tr><td>180106.SZ</td><td>广发成都高投产业园REIT</td><td>2024-12-19</td><td>天府软件园一期</td><td>方国有企业</td><td>14.35</td><td>9.47</td><td>0.32</td><td>0.69</td></tr><tr><td>508000.SH</td><td>华安张江产业园REIT</td><td>2021-06-21</td><td>张江光大园项目</td><td>方国有企业</td><td>24.94</td><td>18.01</td><td>0.08</td><td>0.67</td></tr><tr><td>508003.SH</td><td>中金联东科创REIT</td><td>2024-11-05</td><td>北京大兴科创产业园</td><td>民营企业</td><td>20.59</td><td>13.57</td><td>0.31</td><td>0.27</td></tr><tr><td>508010.SH</td><td>中金重庆两江REIT</td><td>2024-12-11</td><td>凤凰座项目</td><td>方国有企业</td><td>12.85</td><td>6.55</td><td>0.39</td><td>0.36</td></tr><tr><td>508012.SH</td><td>招商科创REIT</td><td>2024-12-31</td><td>国定路1号楼</td><td>其他企业</td><td>9.55</td><td>6.16</td><td>0.28</td><td>0.35</td></tr><tr><td>508019.SH</td><td>中金湖北科投光谷REIT</td><td>2023-06-30</td><td>光谷软件园A1-A7栋</td><td>方国有企业</td><td>11.11</td><td>7.33</td><td>0.04</td><td>1.15</td></tr><tr><td>508021.SH</td><td>国泰君安临港创新产业园REIT</td><td>2022-10-13</td><td>康桥项目</td><td>方国有企业</td><td>27.20</td><td>7.37</td><td>0.15</td><td>0.73</td></tr><tr><td>508022.SH</td><td>博时津开产园REIT</td><td>2024-09-19</td><td>大陆汽车厂房产业园</td><td>方国有企业</td><td>18.48</td><td>12.20</td><td>0.28</td><td>0.27</td></tr><tr><td>508027.SH</td><td>东吴苏园产业REIT</td><td>2021-06-21</td><td>2.5产业园一期,二期项目</td><td>方国有企业</td><td>26.68</td><td>21.23</td><td>0.07</td><td>0.53</td></tr><tr><td>508039.SH</td><td>创金合信首农REIT</td><td>2025-07-25</td><td>中关村移动智能服务创新园(首农中心)</td><td>方国有企业</td><td>51.99</td><td>15.60</td><td>0.37</td><td>0.45</td></tr><tr><td>508080.SH</td><td>中金亦庄产业园REIT</td><td>2025-06-26</td><td>N12项目</td><td>方国有企业</td><td>15.60</td><td>4.68</td><td>0.19</td><td>1.16</td></tr><tr><td>508088.SH</td><td>国泰君安东久新经济REIT</td><td>2022-10-14</td><td>东久(常州)智造园</td><td>商独资企业</td><td>25.90</td><td>16.72</td><td>0.45</td><td>0.65</td></tr><tr><td>508092.SH</td><td>华夏金隅智造工场REIT</td><td>2025-02-26</td><td>金隅智造工场产权一期项目</td><td>方国有企业</td><td>17.37</td><td>4.42</td><td>0.45</td><td>1.19</td></tr><tr><td>508097.SH</td><td>华泰南京建邺REIT</td><td>2024-12-03</td><td>国际研发总部园</td><td>方国有企业</td><td>12.48</td><td>5.50</td><td>0.33</td><td>0.55</td></tr><tr><td>508029.SH</td><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>2025-11-06</td><td>昂立信息园A,B座</td><td>民营企业</td><td>11.20</td><td>3.36</td><td>0.36</td><td>1.75</td></tr><tr><td>508099.SH</td><td>建信中关村REIT</td><td>2021-12-17</td><td>孵化加速器项目</td><td>方国有企业</td><td>17.96</td><td>14.33</td><td>0.03</td><td>0.35</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 表4 园区基础设施REITs基金月度估值情况（%） <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td rowspan="20">园区基础设施</td><td>180101.SZ</td><td>博时蛇口产园REIT</td><td>2021-06-21</td><td>2.02</td><td>2.02</td><td>2.53</td><td>0.80</td><td>5.86</td><td>6.75</td></tr><tr><td>180102.SZ</td><td>华夏合肥高新REIT</td><td>2022-10-10</td><td>1.62</td><td>1.62</td><td>1.96</td><td>0.83</td><td>6.72</td><td>7.34</td></tr><tr><td>180103.SZ</td><td>华夏和达高科REIT</td><td>2022-12-27</td><td>2.17</td><td>2.17</td><td>2.81</td><td>0.77</td><td>6.72</td><td>7.11</td></tr><tr><td>180105.SZ</td><td>易方达广开产园REIT</td><td>2024-09-23</td><td>1.83</td><td>1.83</td><td>2.57</td><td>0.71</td><td>6.47</td><td>9.18</td></tr><tr><td>180106.SZ</td><td>广发成都高投产业园REIT</td><td>2024-12-19</td><td>3.59</td><td>3.59</td><td>3.30</td><td>1.09</td><td>6.62</td><td>3.97</td></tr><tr><td>508000.SH</td><td>华安张江产业园REIT</td><td>2021-06-21</td><td>2.60</td><td>2.60</td><td>2.95</td><td>0.88</td><td>6.22</td><td>5.78</td></tr><tr><td>508003.SH</td><td>中金联东科创REIT</td><td>2024-11-05</td><td>4.12</td><td>4.12</td><td>3.43</td><td>1.20</td><td>7.77</td><td>5.17</td></tr><tr><td>508010.SH</td><td>中金重庆两江REIT</td><td>2024-12-11</td><td>3.21</td><td>3.21</td><td>2.73</td><td>1.18</td><td>6.76</td><td>4.21</td></tr><tr><td>508012.SH</td><td>招商科创REIT</td><td>2024-12-31</td><td>3.18</td><td>3.18</td><td>3.46</td><td>0.92</td><td>6.23</td><td>5.38</td></tr><tr><td>508019.SH</td><td>中金湖北科投光谷REIT</td><td>2023-06-30</td><td>1.85</td><td>1.85</td><td>2.44</td><td>0.76</td><td>6.73</td><td>8.35</td></tr><tr><td>508021.SH</td><td>国泰君安临港创新产业园REIT</td><td>2022-10-13</td><td>4.62</td><td>4.62</td><td>4.21</td><td>1.10</td><td>6.92</td><td>4.93</td></tr><tr><td>508022.SH</td><td>博时津开产园REIT</td><td>2024-09-19</td><td>3.70</td><td>3.70</td><td>2.57</td><td>1.44</td><td>8.34</td><td>2.77</td></tr><tr><td>508027.SH</td><td>东吴苏园产业REIT</td><td>2021-06-21</td><td>2.96</td><td>2.96</td><td>3.40</td><td>0.87</td><td>5.92</td><td>6.72</td></tr><tr><td>508039.SH</td><td>创金合信首农REIT</td><td>2025-07-25</td><td>5.20</td><td>5.20</td><td>3.14</td><td>1.66</td><td>6.63</td><td>-0.78</td></tr><tr><td>508080.SH</td><td>中金亦庄产业园REIT</td><td>2025-06-26</td><td>3.90</td><td>3.90</td><td>2.57</td><td>1.52</td><td>7.49</td><td>0.82</td></tr><tr><td>508088.SH</td><td>国泰君安东久新经济REIT</td><td>2022-10-14</td><td>4.18</td><td>4.18</td><td>2.92</td><td>1.43</td><td>7.88</td><td>5.19</td></tr><tr><td>508092.SH</td><td>华夏金隅智造工场REIT</td><td>2025-02-26</td><td>4.34</td><td>4.34</td><td>2.91</td><td>1.49</td><td>6.83</td><td>0.79</td></tr><tr><td>508097.SH</td><td>华泰南京建邺REIT</td><td>2024-12-03</td><td>3.12</td><td>3.12</td><td>2.75</td><td>1.13</td><td>6.58</td><td>4.38</td></tr><tr><td>508029.SH</td><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>2025-11-06</td><td>3.73</td><td>3.67</td><td>3.47</td><td>1.06</td><td>7.47</td><td>0.00</td></tr><tr><td>508099.SH</td><td>建信中关村REIT</td><td>2021-12-17</td><td>2.00</td><td>2.00</td><td>2.65</td><td>0.75</td><td>6.16</td><td>5.31</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 # （二）交通基础设施REITs月度行情 交通基础设施REITs合计拥有基金13支，总市值为545.21亿元，流通市值为322.01亿元，流通市值占比为 $59.06\%$ ；涨跌幅方面，华夏中国交建REIT本月涨幅最大 $(+6.28\%)$ ，华夏南京交通高速公路REIT本月跌幅最大 $(-1.46\%)$ ；交易数据方面，华泰江苏交控REIT月平均换手率最高 $(0.74\%)$ ，工银河北高速REIT月平均换手率最低 $(0.07\%)$ 。 2026年1月，交通基础设施REITs整体表现温和，未出现大幅波动。短期来看，公路客运量全年月均数据相对较为稳定，公路货运量年初通常为车流量淡季，但市场对春运及节后复苏的预期可能形成一定支撑，部分优质项目仍获资金净流入。长期来看，交通基础设施类产品现金流相对稳定，运营数据相对透明，或成为险资、养老金等长期资金等追求稳健收益投资机构的基础配置品种。 交通基础设施13支基金中，月度下跌的基金有1支，月度不变的有1支，月度上涨的基金有11支，分别表现为华夏中国交建REIT $(+6.28\%)$ 、招商高速公路REIT $(+6.13\%)$ 、华泰江苏交控REIT $(+5.71\%)$ 、浙商沪杭甬REIT $(+4.67\%)$ 、国金中国铁建REIT $(+4.11\%)$ 、中金安徽交控REIT $(+3.75\%)$ 、易方达深高速REIT $(+3.25\%)$ 、平安宁波交投REIT $(+1.35\%)$ 、平安广州广河REIT $(+1.05\%)$ 、华夏越秀高速REIT $(+0.32\%)$ 、中金山东高速REIT $(+0.08\%)$ 。显示出市场对区域一体化战略下核心路产长期价值的认可。后续随着“十五五”交通网络建设推进，板块估值修复仍具空间。 表5 交通基础设施REITs基金月度行情 <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td rowspan="13">交通基础设施</td><td>180201.SZ</td><td>平安广州广河REIT</td><td>2021-06-21</td><td>广州至河源高速公路广州段项目</td><td>方国有企业</td><td>56.77</td><td>45.31</td><td>0.08</td><td>0.25</td><td rowspan="13">545.21</td><td rowspan="13">322.01</td><td rowspan="13">59.06</td></tr><tr><td>180202.SZ</td><td>华夏越秀高速REIT</td><td>2021-12-14</td><td>汉孝高速公路主线路</td><td>方国有企业</td><td>16.01</td><td>10.90</td><td>0.02</td><td>0.46</td></tr><tr><td>180203.SZ</td><td>招商高速公路REIT</td><td>2024-11-21</td><td>安徽亳阜高速公路项目</td><td>央国有企业</td><td>35.95</td><td>25.53</td><td>0.42</td><td>0.19</td></tr><tr><td>508001.SH</td><td>浙商沪杭甬REIT</td><td>2021-06-21</td><td>徽高速公路(浙江段)昌昱段,汪昌段,留汪段</td><td>方国有企业</td><td>29.59</td><td>23.59</td><td>0.26</td><td>0.42</td></tr><tr><td>508007.SH</td><td>中金山东高速REIT</td><td>2023-10-27</td><td>鄄菏高速项目</td><td>方国有企业</td><td>28.98</td><td>13.61</td><td>0.01</td><td>0.38</td></tr><tr><td>508008.SH</td><td>国金中国铁建REIT</td><td>2022-07-08</td><td>渝遂高速(重庆段)项目</td><td>央国有企业</td><td>41.45</td><td>24.83</td><td>0.33</td><td>0.58</td></tr><tr><td>508009.SH</td><td>中金安徽交控REIT</td><td>2022-11-22</td><td>沿江高速公路芜湖(张韩)至安庆(大渡口)段</td><td>方国有企业</td><td>68.10</td><td>54.45</td><td>0.25</td><td>0.35</td></tr><tr><td>508018.SH</td><td>华夏中国交建REIT</td><td>2022-04-28</td><td>深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施</td><td>央国有企业</td><td>56.00</td><td>44.08</td><td>0.33</td><td>0.45</td></tr><tr><td>508033.SH</td><td>易方达深高速REIT</td><td>2024-03-29</td><td>益常高速公路项目</td><td>方国有企业</td><td>18.89</td><td>11.33</td><td>0.198</td><td>0.38</td></tr><tr><td>508036.SH</td><td>平安宁波交投REIT</td><td>2024-12-26</td><td>杭州湾跨海大桥</td><td>方国有企业</td><td>87.76</td><td>17.41</td><td>0.12</td><td>0.24</td></tr><tr><td>508066.SH</td><td>华泰江苏交控REIT</td><td>2022-11-15</td><td>沪苏浙高速公路</td><td>方国有企业</td><td>23.93</td><td>19.14</td><td>0.32</td><td>0.74</td></tr><tr><td>508069.SH</td><td>华夏南京交通高速公路REIT</td><td>2024-11-01</td><td>南京绕越高速公路东南段</td><td>方国有企业</td><td>32.03</td><td>8.04</td><td>-0.10</td><td>0.47</td></tr><tr><td>508086.SH</td><td>工银河北高速REIT</td><td>2024-06-28</td><td>高速公路(大王店枢纽互通至冀晋界段)项目</td><td>方国有企业</td><td>49.75</td><td>23.79</td><td>0.00</td><td>0.07</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 表6 交通基础设施REITs基金月度估值情况（%） <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td rowspan="13">交通基础设施</td><td>180201.SZ</td><td>平安广州广河REIT</td><td>2021-06-21</td><td>8.11</td><td>8.11</td><td>11.82</td><td>0.69</td><td>7.07</td><td>10.87</td></tr><tr><td>180202.SZ</td><td>华夏越秀高速REIT</td><td>2021-12-14</td><td>5.34</td><td>5.34</td><td>7.23</td><td>0.74</td><td>7.43</td><td>6.24</td></tr><tr><td>180203.SZ</td><td>招商高速公路REIT</td><td>2024-11-21</td><td>7.19</td><td>7.19</td><td>7.28</td><td>0.99</td><td>7.77</td><td>5.17</td></tr><tr><td>508001.SH</td><td>浙商沪杭甬REIT</td><td>2021-06-21</td><td>5.92</td><td>5.92</td><td>6.73</td><td>0.88</td><td>6.55</td><td>6.42</td></tr><tr><td>508007.SH</td><td>中金山东高速REIT</td><td>2023-10-27</td><td>7.25</td><td>7.25</td><td>6.45</td><td>1.12</td><td>7.77</td><td>5.36</td></tr><tr><td>508008.SH</td><td>国金中国铁建REIT</td><td>2022-07-08</td><td>8.29</td><td>8.29</td><td>7.90</td><td>1.05</td><td>6.93</td><td>4.63</td></tr><tr><td>508009.SH</td><td>中金安徽交控REIT</td><td>2022-11-22</td><td>6.81</td><td>6.81</td><td>8.96</td><td>0.76</td><td>7.14</td><td>7.71</td></tr><tr><td>508018.SH</td><td>华夏中国交建REIT</td><td>2022-04-28</td><td>5.60</td><td>5.60</td><td>9.06</td><td>0.62</td><td>7.15</td><td>9.46</td></tr><tr><td>508033.SH</td><td>易方达深高速REIT</td><td>2024-03-29</td><td>6.30</td><td>6.30</td><td>5.89</td><td>1.07</td><td>9.13</td><td>4.65</td></tr><tr><td>508036.SH</td><td>平安宁波交投REIT</td><td>2024-12-26</td><td>8.78</td><td>8.78</td><td>7.70</td><td>1.14</td><td>10.15</td><td>0.94</td></tr><tr><td>508066.SH</td><td>华泰江苏交控REIT</td><td>2022-11-15</td><td>5.98</td><td>5.98</td><td>6.13</td><td>0.98</td><td>6.72</td><td>6.54</td></tr><tr><td>508069.SH</td><td>华夏南京交通高速公路REIT</td><td>2024-11-01</td><td>6.41</td><td>6.41</td><td>5.48</td><td>1.17</td><td>7.19</td><td>2.27</td></tr><tr><td>508086.SH</td><td>工银河北高速REIT</td><td>2024-06-28</td><td>4.98</td><td>4.97</td><td>5.08</td><td>0.98</td><td>8.23</td><td>6.68</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 # （三）仓储物流REITs月度行情 仓储物流REITs消费基础设施REITs合计拥有基金11支，总市值为279.60亿元，流通市值为159.13亿元，流通市值占比为 $56.91\%$ ；涨跌幅方面，华泰宝湾物流REIT本月涨幅最大 $(+10.23\%)$ ，中航易商仓储物流REIT本月跌幅最大 $(+0.24\%)$ ；交易数据方面，中航易商仓储物流REIT月平均换手率最高 $(1.43\%)$ ，华夏深国际REIT月平均换手率最低 $(0.38\%)$ 。 2026年1月，仓储物流REITs表现稳健，整体小幅上涨。我国人民政府网数据显示，2025年前十月，随着即时零售、直播电商等新业态蓬勃发展，相关物流需求均保持两位数增长。直接表明线上零售新业态的快速发展正重塑物流履约模式，即时配送、碎片化订单对供应链响应时效提出更高要求，推升物流企业在中转分拨、前置仓等关键节点的布局需求。这种变化或使高标准仓储设施的刚需属性增强。相较于传统仓配，高标仓在运营效率、空间适配性上的优势可能进一步凸显，核心区域资产的出租稳定性有望获得支撑。叠加现代流通体系建设的政策导向，仓储物流资产的长期配置价值或逐步显现，为相关仓储物流REITs提供了基本面支撑。 仓储物流11支基金中全部实现月度上涨，分别是华泰宝湾物流REIT $(+10.23\%)$ 、南方顺丰物流REIT $(+8.67\%)$ 、华夏安博仓储REIT $(+5.85\%)$ 、中金普洛斯REIT $(+5.44\%)$ 、汇添富九州通医药REIT $(+5.43\%)$ 、红土创新盐田港REIT $(+4.84\%)$ 、华安外高桥REIT $(+4.51\%)$ 、华夏深国际REIT $(+4.29\%)$ 、嘉实京东仓储基础设施REIT $(+3.43\%)$ 、中银中外运仓储物流REIT $(+3.16\%)$ 、中航易商仓储物流REIT $(+0.24\%)$ 。 表7 仓储物流 REITs 基金月度行情 <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td rowspan="11">仓储物流</td><td>180301.SZ</td><td>红土创新盐田港REIT</td><td>2021-06-21</td><td>世纪物流园项目</td><td>方国有企业</td><td>23.36</td><td>17.51</td><td>0.11</td><td>0.63</td><td rowspan="11">279.60</td><td rowspan="11">159.13</td><td rowspan="11">56.91</td></tr><tr><td>180302.SZ</td><td>华夏深国际REIT</td><td>2024-07-09</td><td>深国际贵州综合物流港项目</td><td>方国有企业</td><td>17.80</td><td>11.49</td><td>0.12</td><td>0.38</td></tr><tr><td>180303.SZ</td><td>华泰宝湾物流REIT</td><td>2024-10-29</td><td>嘉兴宝湾物流园</td><td>央国有企业</td><td>13.19</td><td>9.23</td><td>0.41</td><td>0.99</td></tr><tr><td>180305.SZ</td><td>南方顺丰物流REIT</td><td>2025-04-21</td><td>合肥项目</td><td>民营企业</td><td>43.49</td><td>13.05</td><td>0.35</td><td>0.84</td></tr><tr><td>508048.SH</td><td>华安外高桥REIT</td><td>2024-12-25</td><td>W3-3地块8#仓库</td><td>方国有企业</td><td>15.20</td><td>12.16</td><td>0.16</td><td>0.42</td></tr><tr><td>508056.SH</td><td>中金普洛斯REIT</td><td>2021-06-21</td><td>普洛斯(重庆)城市配送物流中心</td><td>其他企业</td><td>66.13</td><td>52.72</td><td>0.18</td><td>0.39</td></tr><tr><td>508078.SH</td><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>2025-01-24</td><td>富莱德昆山物流园二期</td><td>公众企业</td><td>23.22</td><td>14.07</td><td>0.01</td><td>1.43</td></tr><tr><td>508084.SH</td><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>2025-02-27</td><td>医药仓储保障中心1号楼</td><td>民营企业</td><td>17.24</td><td>4.31</td><td>0.22</td><td>0.96</td></tr><tr><td>508090.SH</td><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>2025-07-29</td><td>成都空港物流项目</td><td>央国有企业</td><td>17.12</td><td>5.14</td><td>0.13</td><td>0.54</td></tr><tr><td>508098.SH</td><td>嘉实京东仓储基础设施REIT</td><td>2023-02-08</td><td>京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目</td><td>民营企业</td><td>18.37</td><td>12.12</td><td>0.12</td><td>1.13</td></tr><tr><td>180306.SZ</td><td>华夏安博仓储REIT</td><td>2025-12-19</td><td>东莞洪梅项目</td><td>0</td><td>24.47</td><td>7.34</td><td>0.34</td><td>1.01</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 表8 仓储物流 REITs 基金月度估值情况 (%) <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td rowspan="11">仓储物流</td><td>180301.SZ</td><td>红土创新盐田港REIT</td><td>2021-06-21</td><td>2.45</td><td>2.45</td><td>2.17</td><td>1.13</td><td>7.09</td><td>5.28</td></tr><tr><td>180302.SZ</td><td>华夏深国际REIT</td><td>2024-07-09</td><td>2.97</td><td>2.97</td><td>2.63</td><td>1.13</td><td>8.21</td><td>5.77</td></tr><tr><td>180303.SZ</td><td>华泰紫金宝湾物流REIT</td><td>2024-10-29</td><td>4.40</td><td>4.40</td><td>4.30</td><td>1.02</td><td>8.04</td><td>5.56</td></tr><tr><td>180305.SZ</td><td>南方顺丰物流REIT</td><td>2025-04-21</td><td>4.35</td><td>4.35</td><td>3.19</td><td>1.36</td><td>8.79</td><td>4.63</td></tr><tr><td>508048.SH</td><td>华安外高桥REIT</td><td>2024-12-25</td><td>3.80</td><td>3.80</td><td>2.77</td><td>1.37</td><td>7.04</td><td>3.44</td></tr><tr><td>508056.SH</td><td>中金普洛斯REIT</td><td>2021-06-21</td><td>3.41</td><td>3.41</td><td>3.54</td><td>0.96</td><td>7.53</td><td>6.51</td></tr><tr><td>508078.SH</td><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>2025-01-24</td><td>2.90</td><td>2.90</td><td>3.21</td><td>0.90</td><td>7.58</td><td>6.43</td></tr><tr><td>508084.SH</td><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>2025-02-27</td><td>4.31</td><td>4.31</td><td>2.93</td><td>1.47</td><td>8.15</td><td>3.54</td></tr><tr><td>508090.SH</td><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>2025-07-29</td><td>4.28</td><td>4.28</td><td>2.83</td><td>1.51</td><td>8.29</td><td>3.82</td></tr><tr><td>508098.SH</td><td>嘉实京东仓储基础设施REIT</td><td>2023-02-08</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>0.00</td></tr><tr><td>180306.SZ</td><td>华夏安博仓储REIT</td><td>2025-12-19</td><td>6.12</td><td>6.12</td><td>5.46</td><td>1.12</td><td>7.04</td><td>5.02</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 # （四）消费基础设施REITs月度行情 消费基础设施REITs合计拥有基金12支，总市值为439.52亿元，流通市值为238.89亿元，流通市值占比为 $54.35\%$ ；涨跌幅方面，华安百联消费REIT本月涨幅最大 $(+17.43\%)$ ，中金中国绿发商业REIT本月跌幅最大 $(+2.36\%)$ ；交易数据方面，易方达华威市场REIT月平均换手率最高 $(1.22\%)$ ，华夏大悦城商业REIT月平均换手率最低 $(0.44\%)$ 。 2026年1月，消费基础设施REITs整体呈现企稳回升态势。随着年末机构调仓行为结束，叠加2026年“大力提振消费”政策预期加强，板块情绪逐步修复。政策方面，1月商务部等9部门发布的《关于实施绿色消费推行动的通知》中提到支持绿色消费发行REITs，直接针对绿色消费领域，也从侧面印证了政策层面对消费基础设施金融创新的支持态度。消费基础设施12支基金中，全部表现为月度上涨，具体表现为华安百联消费REIT（+17.43%）、华夏中海商业REIT（+13.68%）、易方达华威市场REIT（+9.85%）、嘉实物美消费REIT（+9.04%）、华夏首创奥莱REIT（+8.60%）、华夏凯德商业REIT（+8.52%）、华夏大悦城商业REIT（+7.85%）、中金唯品会奥莱 REIT $(+7.66\%)$ 、华夏金茂商业REIT $(+7.19\%)$ 、华夏华润商业REIT $(+4.68\%)$ 、中金印力消费REIT $(+4.50\%)$ 、中金中国绿发商业REIT $(+2.36\%)$ ，显示市场对消费复苏逻辑的信心有所增强。 表9 消费基础设施REITs基金月度行情 <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs 上市日 期</td><td>资产名称</td><td>原始权 益人 企业性 质</td><td>截至 本月 末 总市 值 (亿 元)</td><td>截至 本月 末 流通 市值 (亿 元)</td><td>收盘价 月涨跌 (元)</td><td>月平均换 手率 (%)</td><td>合计 市值 (亿 元)</td><td>合计 流通 市值 (亿 元)</td><td>流通 市值 占比 (%)</td></tr><tr><td rowspan="12">消费基础设施</td><td>180601.SZ</td><td>华夏华润商业REIT</td><td>2024-03-14</td><td>青岛万象城</td><td>央国有企业</td><td>102.80</td><td>65.21</td><td>0.46</td><td>0.64</td><td rowspan="12">439.52</td><td rowspan="12">238.89</td><td rowspan="12">54.35</td></tr><tr><td>180602.SZ</td><td>中金印力消费REIT</td><td>2024-04-30</td><td>杭州西溪印象城</td><td>民营企业</td><td>43.44</td><td>29.07</td><td>0.19</td><td>0.59</td></tr><tr><td>180603.SZ</td><td>华夏大悦城商业REIT</td><td>2024-09-20</td><td>成都大悦城</td><td>商独资企业</td><td>49.60</td><td>29.73</td><td>0.36</td><td>0.44</td></tr><tr><td>180605.SZ</td><td>易方达华威市场REIT</td><td>2025-01-24</td><td>华威西营里农产品交易中心</td><td>民营企业</td><td>26.15</td><td>17.26</td><td>0.47</td><td>1.22</td></tr><tr><td>180606.SZ</td><td>中金中国绿发商业REIT</td><td>2025-06-27</td><td>济南领秀城贵和购物中心</td><td>央国有企业</td><td>21.24</td><td>6.37</td><td>0.10</td><td>1.05</td></tr><tr><td>508002.SH</td><td>华安百联消费REIT</td><td>2024-08-16</td><td>上海又一城购物中心</td><td>方国有企业</td><td>35.30</td><td>23.34</td><td>0.52</td><td>0.58</td></tr><tr><td>508005.SH</td><td>华夏首创奥莱REIT</td><td>2024-08-28</td><td>济南首创奥莱项目</td><td>方国有企业</td><td>34.54</td><td>22.79</td><td>0.34</td><td>0.54</td></tr><tr><td>508011.SH</td><td>嘉实物美消费REIT</td><td>2024-03-12</td><td>北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目</td><td>民营企业</td><td>17.36</td><td>8.48</td><td>0.36</td><td>0.52</td></tr><tr><td>508017.SH</td><td>华夏金茂商业REIT</td><td>2024-03-12</td><td>长沙览秀城</td><td>央国有企业</td><td>16.28</td><td>6.03</td><td>0.27</td><td>0.85</td></tr><tr><td>508082.SH</td><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>2025-09-12</td><td>杉井奥特莱斯</td><td>民营企业</td><td>45.41</td><td>13.62</td><td>0.32</td><td>0.65</td></tr><tr><td>508091.SH</td><td>华夏凯德商业REIT</td><td>2025-09-29</td><td>广州云尚项目</td><td>商独资企业</td><td>28.32</td><td>11.29</td><td>0.56</td><td>0.64</td></tr><tr><td>180607.SZ</td><td>华夏中海商业REIT</td><td>2025-10-31</td><td>佛山映月湖环宇城</td><td>方国有企业</td><td>19.08</td><td>5.72</td><td>0.77</td><td>0.66</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 表10 消费基础设施REITs基金月度估值情况 $(\%)$ <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td rowspan="11">消费基础设施</td><td>180601.SZ</td><td>华夏华润商业REIT</td><td>2024-03-14</td><td>10.28</td><td>10.28</td><td>8.63</td><td>1.19</td><td>7.22</td><td>2.84</td></tr><tr><td>180602.SZ</td><td>中金印力消费REIT</td><td>2024-04-30</td><td>4.34</td><td>4.34</td><td>4.19</td><td>1.04</td><td>7.22</td><td>4.00</td></tr><tr><td>180603.SZ</td><td>华夏大悦城商业REIT</td><td>2024-09-20</td><td>4.96</td><td>4.96</td><td>3.44</td><td>1.44</td><td>7.22</td><td>1.82</td></tr><tr><td>180605.SZ</td><td>易方达华威市场REIT</td><td>2025-01-24</td><td>5.23</td><td>5.23</td><td>3.13</td><td>1.67</td><td>7.58</td><td>1.76</td></tr><tr><td>180606.SZ</td><td>中金中国绿发商业REIT</td><td>2025-06-27</td><td>4.25</td><td>4.25</td><td>3.05</td><td>1.39</td><td>7.63</td><td>3.48</td></tr><tr><td>508002.SH</td><td>华安百联消费REIT</td><td>2024-08-16</td><td>3.53</td><td>3.53</td><td>2.36</td><td>1.49</td><td>6.72</td><td>0.44</td></tr><tr><td>508005.SH</td><td>华夏首创奥莱REIT</td><td>2024-08-28</td><td>4.32</td><td>4.32</td><td>2.72</td><td>1.59</td><td>8.35</td><td>3.10</td></tr><tr><td>508011.SH</td><td>嘉实物美消费REIT</td><td>2024-03-12</td><td>4.34</td><td>4.34</td><td>2.69</td><td>1.61</td><td>6.48</td><td>-0.53</td></tr><tr><td>508017.SH</td><td>华夏金茂商业REIT</td><td>2024-03-12</td><td>4.07</td><td>4.07</td><td>2.86</td><td>1.43</td><td>7.47</td><td>3.00</td></tr><tr><td>508082.SH</td><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>2025-09-12</td><td>5.00</td><td>4.54</td><td>3.00</td><td>1.51</td><td>8.20</td><td>1.51</td></tr><tr><td>508091.SH</td><td>华夏凯德商业REIT</td><td>2025-09-29</td><td>7.08</td><td>7.08</td><td>6.59</td><td>1.07</td><td>6.55</td><td>2.90</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 # （五）保障性租赁住房REITs月度行情 保障性租赁住房REITs合计拥有基金8支，总市值为193.51亿元，流通市值为120.41亿元，流通市值占比为 $62.22\%$ ；涨跌幅方面，招商基金蛇口租赁住房REIT本月涨幅最大 $(+7.01\%)$ ，华夏基金华润有巢REIT本月跌幅最大 $(-0.07\%)$ ；交易数据 方面，红土创新深圳安居REIT月平均换手率最高（0.70%），华泰苏州恒泰租赁住房REIT月平均换手率最低（0.41%）。 2026年1月，保障性租赁住房REITs延续稳健表现，整体稳健上涨。保障性租赁住房8支基金中，月度下跌的基金有1支，月度上涨的基金有7支，其中招商基金蛇口租赁住房REIT（ $+7.01\%$ ）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（ $+4.68\%$ ）、汇添富上海地产租赁住房REIT（ $+3.72\%$ ）、国泰君安城投宽庭保租房REIT（ $+2.29\%$ ）、华夏北京保障房REIT（ $+1.52\%$ ）、中金厦门安居REIT（ $+1.34\%$ ）、红土创新深圳安居REIT（ $+0.85$ ），反映出市场对租赁住房政策支持与长期现金流的积极预期。 表11 保障性租赁住房 REITs 基金月度行情 <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td rowspan="8">保障性租赁住房</td><td>180501.SZ</td><td>红土创新深圳安居REIT</td><td>2022-08-31</td><td>安居百泉阁项目</td><td>方国有企业</td><td>17.80</td><td>11.16</td><td>0.03</td><td>0.70</td><td rowspan="8">193.51</td><td rowspan="8">120.41</td><td rowspan="8">62.22</td></tr><tr><td>180502.SZ</td><td>招商基金蛇口租赁住房REIT</td><td>2024-10-23</td><td>太子湾人才公寓一期(太子湾项目)</td><td>央国有企业</td><td>19.00</td><td>14.25</td><td>0.25</td><td>0.51</td></tr><tr><td>508031.SH</td><td>国泰君安城投宽庭保租房REIT</td><td>2024-01-12</td><td>光华社区项目</td><td>方国有企业</td><td>39.79</td><td>26.26</td><td>0.09</td><td>0.42</td></tr><tr><td>508055.SH</td><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>2025-03-31</td><td>虹桥项目</td><td>方国有企业</td><td>18.25</td><td>5.47</td><td>0.13</td><td>0.66</td></tr><tr><td>508058.SH</td><td>中金厦门安居REIT</td><td>2022-08-31</td><td>珩琦公寓项目</td><td>方国有企业</td><td>21.59</td><td>17.20</td><td>0.06</td><td>0.42</td></tr><tr><td>508068.SH</td><td>华夏北京保障房REIT</td><td>2022-08-31</td><td>光机电项目</td><td>方国有企业</td><td>30.05</td><td>19.84</td><td>0.06</td><td>0.48</td></tr><tr><td>508077.SH</td><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>2022-12-09</td><td>有巢东部经开区项目</td><td>央国有企业</td><td>28.03</td><td>20.54</td><td>0.00</td><td>0.50</td></tr><tr><td>508085.SH</td><td>华泰苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>2025-05-21</td><td>菁英公寓项目</td><td>方国有企业</td><td>19.02</td><td>5.70</td><td>0.170</td><td>0.41</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 表12 保障性租赁住房REITs基金月度估值情况 $(\%)$ <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td rowspan="8">保障性租赁住房</td><td>180501.SZ</td><td>红土创新深圳安居REIT</td><td>2022-08-31</td><td>3.56</td><td>3.56</td><td>2.32</td><td>1.53</td><td>6.07</td><td>2.83</td></tr><tr><td>180502.SZ</td><td>招商基金蛇口租赁住房REIT</td><td>2024-10-23</td><td>3.80</td><td>3.80</td><td>2.52</td><td>1.51</td><td>6.31</td><td>2.86</td></tr><tr><td>508031.SH</td><td>国泰君安城投宽庭保租房REIT</td><td>2024-01-12</td><td>3.98</td><td>3.98</td><td>3.06</td><td>1.30</td><td>6.34</td><td>4.61</td></tr><tr><td>508055.SH</td><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>2025-03-31</td><td>3.65</td><td>3.65</td><td>2.49</td><td>1.46</td><td>6.21</td><td>3.49</td></tr><tr><td>508058.SH</td><td>中金厦门安居REIT</td><td>2022-08-31</td><td>4.32</td><td>4.32</td><td>2.48</td><td>1.74</td><td>6.84</td><td>3.48</td></tr><tr><td>508068.SH</td><td>华夏北京保障房REIT</td><td>2022-08-31</td><td>4.15</td><td>4.15</td><td>2.76</td><td>1.50</td><td>6.34</td><td>3.49</td></tr><tr><td>508077.SH</td><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>2022-12-09</td><td>2.96</td><td>2.96</td><td>2.18</td><td>1.36</td><td>6.46</td><td>4.01</td></tr><tr><td>508085.SH</td><td>华泰苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>2025-05-21</td><td>3.80</td><td>3.80</td><td>2.47</td><td>1.54</td><td>6.31</td><td>3.22</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 # (六) 其他 REITs 月度行情 能源基础设施REITs指数生态环保REITs、水利设施REITs、市政设施REITs和新型基础设施REITs合计拥有基金14支，总市值为445.53亿元，流通市值为191.52亿元，流通市值占比为 $42.99\%$ ；涨跌幅方面，工银蒙能清洁能源REIT本月涨幅最大 $(+12.84\%)$ ，中信建投明阳智能新能源REIT本月跌幅最大 $(+0.06\%)$ ；交易数据方面，南方万国数据中心REIT月平均换手率最高 $(1.29\%)$ ，中信建投国家电投新能源REIT换手率最低 $(0.23\%)$ 。 2026年1月，其他REITs的14支基金集体实现上涨，包括能源基础设施、生态环保、水利设施、市政设施、新型基础设施五个部分。其中，工银蒙能清洁能源REIT $(+12.84\%)$ 、南方润泽科技数据中心REIT $(+9.97\%)$ 、银华绍兴原水水利REIT $(+9.70\%)$ 、国泰君安济南能源供热REIT $(+6.81\%)$ 、华夏特变电工新能源REIT $(+5.67\%)$ 、南方万国数据中心REIT $(+5.43\%)$ 、中航首钢绿能REIT $(+5.38\%)$ 等表现突出，反映出市场对新能源、新基建等国家战略方向相关资产的高度关注。 表13 其他REITs基金月度行情 表14 其他 REITs 基金月度估值情况 (%) <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td rowspan="8">energy infrastructure</td><td>180401.SZ</td><td>鹏华深圳能源REIT</td><td>2022-07-26</td><td>C Eastern Power Plant (Phase 1) Project</td><td>Enterprise</td><td>33.26</td><td>26.42</td><td>0.17</td><td>0.47</td><td rowspan="8">259.40</td><td rowspan="8">122.49</td><td rowspan="8">47.22</td></tr><tr><td>180402.SZ</td><td>工银豪能清洁能源REIT</td><td>2024-12-10</td><td>HengRun phase I wind power project</td><td>Enterprise</td><td>14.52</td><td>2.90</td><td>0.83</td><td>1.27</td></tr><tr><td>508015.SH</td><td>中信建投明阳智能新能源REIT</td><td>2024-07-23</td><td>and Power Plant 100MW Wind Power Project</td><td>Enterprise</td><td>13.45</td><td>10.76</td><td>0.04</td><td>0.60</td></tr><tr><td>508016.SH</td><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>2025-08-01</td><td>Jiangdong Project</td><td>Enterprise</td><td>22.32</td><td>6.69</td><td>0.12</td><td>0.68</td></tr><tr><td>508026.SH</td><td>嘉实中国电建清洁能源REIT</td><td>2024-03-28</td><td>51Qiao Hydropower Station</td><td>Enterprise</td><td>16.49</td><td>8.08</td><td>0.11</td><td>0.70</td></tr><tr><td>508028.SH</td><td>中信建投国家电投新能源REIT</td><td>2023-03-29</td><td>Generation and maintenance station project</td><td>Enterprise</td><td>84.30</td><td>46.61</td><td>0.29</td><td>0.23</td></tr><tr><td>508089.SH</td><td>华夏特变电工新能源REIT</td><td>2024-07-02</td><td>Hami photovoltaic project</td><td>Enterprise</td><td>14.98</td><td>7.34</td><td>0.27</td><td>1.14</td></tr><tr><td>508096.SH</td><td>中航京能光伏REIT</td><td>2023-03-29</td><td>p photovoltaic power generation project</td><td>Enterprise</td><td>60.09</td><td>13.70</td><td>0.24</td><td>0.87</td></tr><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td rowspan="2">and environmental</td><td>180801.SZ</td><td>中航首钢绿能REIT</td><td>2021-06-21</td><td>on and transportation project (phase 1)</td><td>Enterprise</td><td>12.38</td><td>9.89</td><td>0.63</td><td>1.06</td><td rowspan="2">30.81</td><td rowspan="2">18.87</td><td rowspan="2">61.24</td></tr><tr><td>508006.SH</td><td>富国首创水务REIT</td><td>2021-06-21</td><td>of Hefei 151ihe sewage treatment plant</td><td>Enterprise</td><td>18.43</td><td>8.98</td><td>0.06</td><td>0.48</td></tr><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td>er conservancy fac</td><td>180701.SZ</td><td>银华绍兴原水水利REIT</td><td>2024-11-08</td><td>Shaoxing Tangpu Reservoir Project</td><td>Enterprise</td><td>24.90</td><td>12.20</td><td>0.37</td><td>0.83</td><td>24.90</td><td>12.20</td><td>49.00</td></tr><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>REITs上市日期</td><td>资产名称</td><td>原始权益人企业性质</td><td>截至本月末总市值(亿元)</td><td>截至本月末流通市值(亿元)</td><td>收盘价月涨跌(元)</td><td>月平均换手率(%)</td><td>合计市值(亿元)</td><td>合计流通市值(亿元)</td><td>流通市值占比(%)</td></tr><tr><td>Municipal facility</td><td>508087.SH</td><td>国泰君安济南能源供热REIT</td><td>2025-02-17</td><td>Long-distance pipeline project</td><td>Enterprise</td><td>23.20</td><td>5.80</td><td>0.74</td><td>0.85</td><td>23.20</td><td>5.80</td><td>25.00</td></tr><tr><td rowspan="2">New Infrastructure</td><td>180901.SZ</td><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>2025-08-08</td><td>ionai Information Port A-18 Data Center</td><td>Enterprise</td><td>70.23</td><td>21.07</td><td>0.64</td><td>1.06</td><td rowspan="2">107.22</td><td rowspan="2">32.16</td><td rowspan="2">30.00</td></tr><tr><td>508060.SH</td><td>南方万国数据中心REIT</td><td>2025-08-08</td><td>Gfund Data Center</td><td>Enterprise</td><td>36.99</td><td>11.10</td><td>0.24</td><td>1.29</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 <table><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td rowspan="8">能源基础设施</td><td>180401.SZ</td><td>鹏华深圳能源REIT</td><td>2022-07-26</td><td>5.54</td><td>5.54</td><td>5.10</td><td>1.09</td><td>6.86</td><td>5.17</td></tr><tr><td>180402.SZ</td><td>工银蒙能清洁能源REIT</td><td>2024-12-10</td><td>7.26</td><td>7.26</td><td>4.88</td><td>1.49</td><td>7.64</td><td>-1.03</td></tr><tr><td>508015.SH</td><td>中信建投明阳智能新能源REIT</td><td>2024-07-23</td><td>6.72</td><td>6.72</td><td>5.98</td><td>1.12</td><td>7.78</td><td>2.50</td></tr><tr><td>508016.SH</td><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>2025-08-01</td><td>4.46</td><td>4.46</td><td>3.26</td><td></td><td>8.73</td><td>2.07</td></tr><tr><td>508026.SH</td><td>嘉实中国电建清洁能源REIT</td><td>2024-03-28</td><td>4.12</td><td>4.12</td><td>2.48</td><td>1.66</td><td>6.03</td><td>2.50</td></tr><tr><td>508028.SH</td><td>中信建投国家电投新能源REIT</td><td>2023-03-29</td><td>10.54</td><td>10.54</td><td>9.36</td><td>1.13</td><td>8.14</td><td>3.59</td></tr><tr><td>508089.SH</td><td>华夏特变电工新能源REIT</td><td>2024-07-02</td><td>4.99</td><td>4.99</td><td>3.74</td><td>1.33</td><td>8.36</td><td>1.19</td></tr><tr><td>508096.SH</td><td>中航京能光伏REIT</td><td>2023-03-29</td><td>10.00</td><td>10.00</td><td>7.37</td><td>1.36</td><td>8.32</td><td>3.11</td></tr><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td rowspan="2">生态环保</td><td>180801.SZ</td><td>中航首钢绿能REIT</td><td>2021-06-21</td><td>12.38</td><td>12.38</td><td>9.84</td><td>1.26</td><td>8.36</td><td>3.52</td></tr><tr><td>508006.SH</td><td>富国首创水务REIT</td><td>2021-06-21</td><td>3.69</td><td>3.69</td><td>2.77</td><td>1.33</td><td>6.04</td><td>1.53</td></tr><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td>水利设施</td><td>180701.SZ</td><td>银华绍兴原水水利REIT</td><td>2024-11-08</td><td>4.15</td><td>4.15</td><td>2.60</td><td>1.60</td><td>6.95</td><td>1.86</td></tr><tr><td>资产类型</td><td>证券代码</td><td>证券简称</td><td>上市日期</td><td>收盘价(元)</td><td>中证REITs估值(元)</td><td>中证ABS估值(元)</td><td>PV乘数</td><td>中证ABS估值收益率</td><td>中证REITs估值收益率</td></tr><tr><td>市政设施</td><td>508087.SH</td><td>国泰君安济南能源供热REIT</td><td>2025-02-17</td><td>11.60</td><td>11.60</td><td>6.88</td><td>1.69</td><td>7.84</td><td>1.97</td></tr><tr><td rowspan="2">新型基础设施</td><td>180901.SZ</td><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>2025-08-08</td><td>7.02</td><td>7.02</td><td>3.69</td><td>1.90</td><td>7.72</td><td>2.87</td></tr><tr><td>508060.SH</td><td>南方万国数据中心REIT</td><td>2025-08-08</td><td>4.62</td><td>4.62</td><td>2.40</td><td>1.92</td><td>7.68</td><td>2.18</td></tr></table> 资料来源：Wind、中航证券研究所 # 三、重要事件及市场动态 # （一）重要事件 # 1、商业不动产 REITs 明确 “ $1+3+\mathbf{N}$ ” 政策框架 试点初期坚持质量优先 12月31日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务规则同步发布。随着《公告》及配套业务规则落地，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，试点初期坚持“稳中求进、质量优先”。自规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目。 # 2、商务部等9部门关于实施绿色消费推进行动的通知 1月5日，商务部等9部门关于实施绿色消费推进行动的通知对外发布，推进行动从丰富绿色产品供给、提升绿色服务消费、创新绿色消费模式、推动绿色循环回收、优化绿色消费环境、夯实绿色消费基础、加大政策支持力度7方面发力，提出加大绿色农产品供应、发展绿色餐饮、推广绿色消费积分、减少一次性塑料制品使用、推动废旧物品回收再利用、发展二手商品流通、加大信贷投放等20条具体举措。 # 3、上海：支持消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs） 1月13日，上海发布《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，在强化消费基础设施金融支持方面提出：鼓励金融机构对接商圈、商业设施、社区便民服务设施改造提升等消费领域重点项目，在贷款审批条件、期限设置、投放额度等方面加强支持。支持消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。支持符合条件的消费基础设施项目申报地方政府专项债券。 # 四、核心观点 2026年1月，我国REITs市场迎来一轮显著的修复性上涨行情。中证REITs全收益指数持续攀升，各类型资产指数全线反弹，市场成交活跃度、成交金额环比均呈现明显提升。从REITs整体表现来看，1月REITs市场呈现出鲜明的结构性特征，产权类REITs，如新型基础设施、消费基础设施、园区基础设施和仓储物流REITs展现出显著的弹性优势，而特许经营权类REITs，如交通基础设施REITs等则表现出稳健但相对温和的特征。政策层面，商业不动产REITs试点获得实质性推进，首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，标志着我国REITs市场从传统基础设施领域向 商业不动产领域实现跨越式扩容。这一政策突破与2024年以来消费基础设施REITs的先行探索形成了延续。从REITs发展角度来看，商业不动产试点的落地具有三重意义：首先，为房地产企业提供了投融资建管退的完整闭环，使运营商能够通过REITs实现轻资产转型，将沉淀资金用于新项目的投资开发；其次，丰富了REITs市场的资产类别，提升了市场深度与广度；最后，确立了REITs作为支持实体经济重要工具的定位，对全市场形成正面提振。 投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。 站在当前时点，我们认为可优先考虑对以下类型 REITs 予以关注： 1. 交通基础设施 REITs。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性，具备较强的稳定性。在区域经济增速分化的背景下，该板块已呈现显著结构性差异，部分路产因所在地产业升级不及预期，车流量增速放缓，导致板块整体表现平淡。展望2026年"十五五"规划开局，中央经济工作会议明确将"推动城乡融合、区域协调发展"列为重点，推荐逻辑转向核心城市群战略资产的精细化配置。同时，政策层面首次将"智能交通"纳入REITs清单，意味着已部署车路协同系统、智慧收费平台的路产项目，可通过技术溢价提升估值，具备区域垄断地位且运营效率领先的路产REITs有望重新验证其防御价值。 2.仓储物流REITs。直播电商、即时零售等新业态快速发展，对物流仓储设施的需求持续旺盛。政府工作报告提出的"建设现代流通体系"与"十五五"规划中"产业链供应链安全"的战略升维，高标仓与冷链物流成为核心抓手。此外，常态化发行机制下预计2026年将有更多优质一线及新一线城市的枢纽节点项目入市，为市场注入优质增量。 3.消费基础设施REITs。1月商务部等9部门发布的《关于实施绿色消费推行动的通知》中提到支持绿色消费发行REITs，直接针对绿色消费领域。2025年以来，随着居民消费信心的逐步恢复，线下消费场景迎来复苏拐点。电影院、健身房、儿童乐园等业态有望迎来客流恢复，进一步提升了购物中心的整体吸引力和盈利能力，若2026年社零数据持续改善，估值仍有提升空间。 4.新型基础设施REITs。在“东数西算”及“数字经济”国家战略与AI算力需求爆发的双重催化，数据中心、智算中心等兼具政策红利、高成长性、稀缺赛道三大特征。随着顶层设计明确将数据中心纳入REITs资产范围，项目现金流随算力租赁需求同步扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，有望持续享受估值溢价。 # 五、风险提示 流动性不足风险：部分REITs规模较小、投资者关注度低，可能存在二级市场交易不活跃的情况 政策调控风险：REITs受行业政策影响较大，受土地政策、税收政策、行业监管政策等影响，政策或可能影响REITs收益。 # 公司的投资评级如下： 买入：未来六个月的投资收益相对沪深300指数涨幅 $10\%$ 以上。 增持：未来六个月的投资收益相对沪深300指数涨幅 $5\% \sim 10\%$ 之间。 持有：未来六个月的投资收益相对沪深300指数涨幅 $-10\% \sim +5\%$ 之间。 卖出：未来六个月的投资收益相对沪深300指数跌幅 $10\%$ 以上。 # 行业的投资评级如下： 增持：未来六个月行业增长水平高于同期沪深300指数。 中性：未来六个月行业增长水平与同期沪深300指数相若。 减持：未来六个月行业增长水平低于同期沪深300指数。 # 研究团队介绍汇总： 中航证券宏观团队：立足国内，放眼国际，全面覆盖国内外宏观经济、政策研究。以自上而下的宏观视角，诠释经济运行趋势与规律，以把握流动性变化为核心，指导大类资产配置。 # 销售团队： 陈艺丹，18611188969，chenyd@avicsec.com，S0640125020003 李裕淇，18674857775，liyuq@avicsec.com，S0640119010012 李友琳，18665808487，liyoul@avicsec.com，S0640521050001 李若熙，17611619787，lirx@avicsec.com，S0640123060013 # 分析师承诺： 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，再次申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示：投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 # 免责声明： 本报告由中航证券有限公司（已具备中国证券监督管理委员会批准的证券投资咨询业务资格）制作。本报告并非针对意图送发或为任何就送发、发布、可得到或使用本报告而使中航证券有限公司及其关联公司违反当地的法律或法规或可致使中航证券受制于法律或法规的任何地区、国家或其它管辖区域的公民或居民。除非另有显示，否则此报告中的材料的版权属于中航证券。未经中航证券事先书面授权，不得更改或以任何方式发送、复印本报告的材料、内容或其复印本给予任何其他人。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。 本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请或向他人作出邀请。中航证券未有采取行动以确保于本报告中所指的证券适合个别的投资者。本报告的内容并不构成对任何人的投资建议，而中航证券不会因接受本报告而视他们为客户。 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