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中航证券REITs跟踪月报总结 - 2026年1月

核心内容概览

2026年1月，我国REITs市场整体呈现修复性上涨行情，中证REITs全收益指数上涨4.22%，强于上证综指，弱于深证成指。REITs市场成交活跃度与成交金额环比上升，但同比略有下降。10类REITs中，新型基础设施REITs表现最为亮眼，涨幅达8.36%；消费基础设施REITs涨幅也较高，为7.51%。政策层面，商业不动产REITs试点推进，首批8单项目申报获上交所受理，标志着REITs市场从传统基础设施领域向商业不动产领域扩展。

主要观点

1. 市场表现

   • REITs整体呈现结构性上涨，产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。
   • 交通基础设施REITs表现稳健，但涨幅有限；仓储物流REITs因新业态发展而受益，表现良好。
   • 消费基础设施REITs受益于政策支持与消费复苏预期，涨幅显著。

2. 政策支持

   • 商业不动产REITs试点获得实质性推进，首批项目申报获受理。
   • 商务部等9部门发布《关于实施绿色消费推进行动的通知》，支持绿色消费领域REITs发行。
   • 上海发布促进服务业提质增效和消费提振扩容的措施，支持消费基础设施REITs发展。

3. 投资策略建议

   • 优先考虑交通基础设施REITs，因其具备稳定现金流和区域垄断性。
   • 关注仓储物流REITs，因直播电商和即时零售推动物流需求增长。
   • 消费基础设施REITs受益于政策支持和消费复苏，具备上涨潜力。
   • 新型基础设施REITs因“东数西算”和AI算力需求，具备高成长性与政策红利。

关键信息

一、REITs市场概览

• 市场总量：截至2026年1月31日，共有78支REITs基金上市，总市值2287.09亿元，流通市值1247.05亿元，流通市值占比54.53%。
• 指数表现：中证REITs（收盘）指数上涨3.98%，中证REITs全收益指数上涨4.22%。
• 成交情况：1月成交额94.93亿元，环比增加22.33%；成交量2255.28万手，环比增加28.74%。

二、分类型REITs市场概览

园区基础设施REITs

• 市场表现：1月园区基础设施REITs指数上涨5.78%，74支基金上涨，仅1支下跌。
• 基金表现：华安百联消费REIT涨幅最大（+17.43%），易方达广开产园REIT跌幅最大（-3.17%）。
• 交易数据：中信建投沈阳国际软件园REIT换手率最高（1.75%），中金联东科创REIT和博时津开产园REIT换手率最低（0.27%）。

交通基础设施REITs

• 市场表现：1月交通基础设施REITs指数上涨3.25%，11支基金上涨，1支下跌，1支持平。
• 基金表现：华夏中国交建REIT涨幅最大（+6.28%），华夏南京交通高速公路REIT跌幅最大（-1.46%）。
• 交易数据：华泰江苏交控REIT换手率最高（0.74%），工银河北高速REIT换手率最低（0.07%）。

仓储物流REITs

• 市场表现：1月仓储物流REITs指数上涨5.17%，11支基金全部上涨。
• 基金表现：华泰宝湾物流REIT涨幅最大（+10.23%），中航易商仓储物流REIT涨幅最小（+0.24%）。
• 交易数据：中航易商仓储物流REIT换手率最高（1.43%），华夏深国际REIT换手率最低（0.38%）。

消费基础设施REITs

• 市场表现：1月消费基础设施REITs指数上涨7.51%，12支基金全部上涨。
• 基金表现：华安百联消费REIT涨幅最大（+17.43%），中金中国绿发商业REIT涨幅最小（+2.36%）。
• 交易数据：易方达华威市场REIT换手率最高（1.22%），华夏大悦城商业REIT换手率最低（0.44%）。

保障性租赁住房REITs

• 市场表现：1月保障性租赁住房REITs指数上涨2.13%，8支基金中有7支上涨。
• 基金表现：招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅最大（+7.01%），华夏基金华润有巢REIT跌幅最大（-0.07%）。
• 交易数据：红土创新深圳安居REIT换手率最高（0.70%），华泰苏州恒泰租赁住房REIT换手率最低（0.41%）。

三、重要事件

1. 商业不动产REITs试点推进

   • 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确“1+3+N”政策框架，首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理。

2. 绿色消费推进行动通知

   • 商务部等9部门发布通知，支持绿色消费领域REITs发行，提出多项具体举措，如推广绿色消费积分、减少一次性塑料制品使用等。

3. 上海支持消费基础设施REITs

   • 上海发布促进服务业提质增效和消费提振扩容措施，支持消费基础设施项目申报地方政府专项债券。

风险提示

• 市场波动：REITs市场受宏观经济及政策影响较大，存在市场波动风险。
• 政策不确定性：政策支持可能发生变化，影响REITs资产的估值和收益。
• 流动性风险：部分REITs基金流动性较低，可能影响投资者的交易操作。
• 运营风险：底层资产的运营情况直接影响REITs的收益，需关注资产运营数据变化。