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中航证券REITs跟踪月报总结 - 2026年2月

核心内容

2026年2月，中国REITs市场整体表现不佳，中证REITs（收盘）指数下跌1.66%，中证REITs全收益指数下跌1.58%，均跑输上证综指和深证成指。市场交易数据环比下降，成交额和成交量分别减少51.94%和53.00%。同时，市场呈现明显分化，部分板块表现优于整体。

主要观点

1. 市场整体表现

   • REITs指数整体下跌，且弱于其他大类资产。
   • 2月市场表现印证了REITs市场从板块轮动向精选个股的转型趋势。

2. REITs市场结构

   • 当前REITs基金以稳定现金流为优先考虑，投资策略应稳中有进。
   • 机构投资者主导的市场结构在低换手率环境下进一步放大了板块间的表现分化。

3. 板块表现

   • 交通基础设施REITs：表现相对稳健，具备较强的防御属性，部分项目因节后恢复和政策支持表现较好。
   • 仓储物流REITs：受春节快递业务波动及长期结构性压力影响，整体下跌，但部分优质项目表现坚挺。
   • 消费基础设施REITs：因春节促销透支节后需求，整体承压，但部分项目受益于客流回升。
   • 新型基础设施REITs：受益于政策支持与AI算力需求，表现亮眼，具备成长性与政策红利。

关键信息

一、本月REITs市场概览

• REITs基金数量：79支，较上月增加1支。
• 总市值：2273.77亿元，流通市值1252.24亿元，流通市值占比55.07%。
• REITs指数表现：
  • 中证REITs（收盘）指数：-1.66%
  • 中证REITs全收益指数：-1.58%
• REITs成交情况：
  • 成交额：45.63亿元，环比减少51.94%，同比减少56.32%
  • 成交量：1059.93万手，环比减少53.00%，同比减少57.04%

二、分类型REITs市场概览

三、重要事件

1. 首批商业不动产REITs审核问询出炉

   • 监管部门对首批商业不动产REITs项目进行审核，强调“严而有度”。
   • 审核主要关注资产质量、合规性及治理机制，旨在提升市场质量。

2. 首单港口公募REITs申报

   • “建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金”正式申报。
   • 2026年商业不动产REITs申报数量达12单，预计募集资金约417亿元。

四、投资策略与关注板块

1. 交通基础设施REITs

   • 具备较强的防御属性，现金流稳定。
   • 部分项目受益于节后恢复及政策支持，如华泰江苏交控REIT上涨3.41%。
   • “十五五”规划将交通基础设施列为投资重点，未来有望受益于政策红利。

2. 仓储物流REITs

   • 受春节快递波动和供给过剩影响，整体下跌。
   • 部分优质项目表现较好，如中银中外运仓储物流REIT上涨2.36%。
   • 直播电商、即时零售等新业态对高标仓和冷链需求旺盛，未来有望改善。

3. 消费基础设施REITs

   • 受春节促销透支影响，整体承压。
   • 但部分项目受益于客流回升，如嘉实物美消费REIT上涨1.45%。
   • 商务部支持绿色消费领域发行REITs，为板块提供催化剂。

4. 新型基础设施REITs

   • 受益于“东数西算”和AI算力需求，表现亮眼。
   • 数据中心、智算中心等项目现金流增长，租金与出租率同步提升。
   • 政策支持与高成长性使其具备估值溢价空间。

风险提示

• 利率环境变化对高杠杆资产影响较大。
• 消费基础设施REITs面临需求回落与盈利压力。
• 仓储物流REITs长期面临供需失衡。
• 政策变动可能对REITs市场产生影响。