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中航证券REITs跟踪月报总结 - 2025年12月

核心内容概述

2025年12月，我国REITs市场整体表现弱于大盘，其中中证REITs（收盘）指数下跌2.92%，中证REITs全收益指数下跌2.28%。尽管市场整体承压，但部分REITs类别表现突出，尤其是新型基础设施REITs和保障性租赁住房REITs，分别上涨2.09%和0.87%。此外，12月外资机构首单仓储物流REITs上市，标志着REITs市场进一步开放。

主要观点

• 结构性分化：REITs市场呈现显著的结构性分化，不同底层资产的定价逻辑差异明显。市场对资产质量、运营能力和区域经济表现的差异化评估成为主要驱动因素。
• 政策支持：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将发行范围扩展至15大行业，新增商业办公设施、城市更新设施、体育场馆、四星级及以上酒店等。
• 投资策略：建议关注具备稳定现金流的REITs，同时考虑基本面预期变化，选择价格弹性较大的板块以获取市场上涨收益。
• 市场预期：尽管12月REITs表现弱于大盘，但多数负面预期已基本消化，后续如债市企稳，市场有望反弹。

关键信息

1. 市场表现

• 中证REITs（收盘）指数：-2.92%
• 中证REITs全收益指数：-2.28%
• 成交额：66.54亿元，环比减少1.11%，同比减少2.83%
• 成交量：1499.59万手，环比减少10.17%，同比减少17.29%
• 流通市值占比：53.64%

2. 分类REITs表现

• 园区基础设施REITs：指数+0.23%，涨跌幅差异达13.65个百分点，华泰南京建邺REIT上涨9.88%，华夏金隅智造工场REIT下跌3.77%
• 交通基础设施REITs：指数-4.98%，浙商沪杭甬高速REIT下跌10.60%，招商公路REIT上涨1.10%
• 仓储物流REITs：指数+0.16%，华夏安博仓储REIT上涨3.71%，中航易商仓储REIT下跌1.68%
• 消费基础设施REITs：指数-1.32%，易方达华威农贸市场REIT上涨1.57%，华安百联消费REIT上涨0.33%
• 保障性租赁住房REITs：指数+0.87%，华夏华润有巢REIT上涨6.81%，华夏北京保障房REIT下跌2.06%
• 新型基础设施REITs：指数+2.09%，南方润泽科技数据中心REIT上涨1.54%，工银蒙能清洁能源REIT下跌8.90%

3. 重要事件

• 政策扩展：国家发展改革委发布2025年版REITs行业范围清单，新增商业办公设施、城市更新设施等，推动消费基础设施纳入REITs范围。
• 外资参与：华夏安博仓储物流REITs（外资机构首单）上市，募集资金24.48亿元，底层资产位于粤港澳大湾区。

4. 市场展望

• 交通基础设施：在“十五五”规划下，核心城市群资产有望迎来估值修复，尤其是具备智能交通技术的项目。
• 仓储物流：政策支持与高标仓需求稳定，预计2026年将有更多优质项目入市，为市场注入增量。
• 消费基础设施：政策红利加速释放，社区商业、文体场馆等资产类别有望批量入池，估值仍有提升空间。
• 新型基础设施：受益于“东数西算”和AI算力需求，数据中心等资产具备高成长性和稀缺性。

重点推荐REITs类型

1. 交通基础设施REITs：具备刚需和垄断性，核心城市群项目有望受益于区域一体化战略。
2. 仓储物流REITs：聚焦高标仓与冷链细分龙头，具备防御属性。
3. 消费基础设施REITs：对应“促消费”政策，估值修复空间大。
4. 新型基础设施REITs：受益于数字经济战略，数据中心等资产具备成长潜力。

风险提示

• 宏观经济不确定性：市场对宏观经济的预期可能影响REITs表现。
• 政策变化：REITs政策调整可能带来市场波动。
• 流动性风险：尽管流通市值占比提升，但市场整体流动性仍需关注。

数据概览

图表说明

• 图1：展示中证REITs指数、中证REITs全收益指数和部分指数走势。
• 图2：展示中证REITs全收益指数成交额及成交量变化。
• 图3：展示各类型REITs指数走势情况。

结论

尽管12月REITs整体表现弱于大盘，但部分板块如新型基础设施和仓储物流表现亮眼，政策支持和市场情绪变化对REITs市场产生重要影响。未来市场有望在政策利好和资产质量提升的推动下迎来反弹，建议投资者关注具备稳定现金流和政策红利的REITs板块，进行长期配置。