20221029-国金证券-房地产行业研究_房地产贷款仍偏弱_更多差异化政策或落地_20页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产市场整体表现偏弱，A股和港股地产板块及物业板块均出现下跌。个人住房贷款同比增速持续走低，房地产开发贷款同比增速回升。多地政策组合拳持续落地，包括降息、降首付比例、个税减免、购房补贴及保交楼等，但政策效果显现较慢，购房者观望情绪依然严重。与此同时，二手房市场恢复速度加快，三四线城市表现尤为突出。预计未来更多差异化政策将落地，尤其关注上海临港新片区的政策调整。

主要观点

• 市场表现：A股地产板块本周下跌8.2%，港股地产板块下跌11.5%，物业板块跌幅更大，达到15.6%。
• 房地产贷款：个人住房贷款余额同比增速放缓，房地产开发贷款同比增速回升，反映市场信心尚未恢复。
• 政策影响：多地出台政策组合拳，如降低首付比例、个税减免、购房补贴等，但政策效果显现缓慢，购房者仍持观望态度。
• 市场分化：新房市场整体成交同比下滑，但三四线城市成交环比大幅上升；二手房市场恢复较快，尤其三四线城市同比大幅增长。
• 重点城市表现：上海临港新片区优化人才购房政策，预计未来将有更多差异化政策落地。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1671
• 沪深300指数：3541
• 上证指数：2916
• 深证成指：10402
• 中小板综指：11117

新房成交

• 本周35城商品房成交418万平米，周环比+3%，周同比-19%。
• 一线城市成交周环比-7%，周同比-8%。
• 二线城市成交周环比+5%，周同比-16%。
• 三四线城市成交周环比+32%，周同比-53%。

二手房成交

• 本周15城二手房成交160万平米，周环比+1%，周同比+52%。
• 一线城市成交周环比+1%，周同比+26%。
• 二线城市成交周环比-1%，周同比+58%。
• 三四线城市成交周环比+39%，周同比+172%。

土地市场

• 本周全国300城宅地成交建面1445万平米，单周环比-17%，单周同比+62%。
• 平均溢价率0.27%，拿地企业仍以地方国资为主。
• 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面41367万平米，累计同比-41%。
• 权益拿地金额前五名房企为：华润置地（803亿元）、中海地产（656亿元）、保利发展（563亿元）、建发房产（518亿元）、招商蛇口（511亿元）。

个人住房贷款与房地产开发贷款

• 截至2022年三季度末，个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2%。
• 房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4%，比上年末高1.3%。

投资建议

• 推荐企业：稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注企业：强房产交易平台贝壳，因政策放松可能加大市场活跃度。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳
• 三四线城市恢复力度弱
• 多家房企出现债务违约

行情回顾

• 地产行情：本周申万A股房地产板块跌8.2%，WIND港股房地产板块跌11.5%。
• 物业行情：本周恒生物业服务及管理指数跌15.6%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.8%和-10.3%。

政策与新闻动态

• 上海临港：放松人才购房条件，非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年即可限购1套住房。
• 梅州：优化公积金政策，允许职工提取公积金用于首付款。
• 安庆：阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
• 孝感：提高公积金贷款额度，降低首付比例，扩大商转办公理范围。
• 哈尔滨：对多子女家庭给予购房补贴，提高公积金贷款额度。
• 东莞：试行灵活就业人员参加住房公积金制度。
• 厦门：优化公积金提取政策，允许多子女家庭提取公积金用于租房及购房。
• 长沙：利用公积金增值收益购建公租房。

公司动态

• 保利发展：2022年9月签约金额383.95亿元，同比增加6.60%。
• 中国海外发展：2022年第三季度经营利润18亿元，1-9月经营溢利258.1亿元。
• 绿地控股：2022年7-9月合同销售金额308.06亿元，同比减少53.4%。
• 招商蛇口：发行50亿元公司债券，用于偿还有息债务。
• 万科A：2022年第三季度营收1307.6亿元，同比增长25.3%。
• 首开股份：第三季度营收122.82亿元，同比增长15.73%。
• 新城控股：第三季度营收189.51亿元，同比下降36.87%。
• 蓝光发展：第三季度营收62.3亿元，同比增长112.97%。
• 金科股份：第三季度营收120.92亿元，同比下降38.65%。
• 世茂股份：第三季度营收9.25亿元，同比下降70.79%。
• 华夏幸福：第三季度营收76.16亿元，同比上升3.56%。
• ST泰禾：第三季度营收20.61亿元，同比增长124.21%。
• 碧桂园服务：成立新公司，拓展业务范围。
• 和泓服务：新增投资企业，拓展业务。
• 新大正：联合成立新公司，拓展业务。
• 时代邻里：成立新公司，拓展业务。
• 招商积余：2022年1-9月营收91.77亿元，同比增长20.89%。

行业估值

• A股地产PE-TTM：数据未提供，但整体估值偏弱。
• 港股地产PE-TTM：数据未提供，但整体估值偏弱。
• 港股物业股PE-TTM：数据未提供，但整体估值偏弱。
• 覆盖公司估值情况：未提供具体数据，但市场整体偏弱。

总结

房地产市场整体表现偏弱，政策组合拳持续落地但效果有限。新房市场成交同比下滑，但三四线城市表现强劲；二手房市场恢复较快，尤其三四线城市。个人住房贷款增速放缓，房地产开发贷款增速回升。预计未来更多差异化政策将落地，关注优质房企及物业平台。风险提示包括政策效果不佳、三四线城市恢复力度弱及房企债务违约。