20140310-兴业证券-房地产_成交持续疲弱_调控政策或将差异化_19页_3mb

证券研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2014年第10周（3月3日至3月9日）中国房地产市场的整体表现及城市分化情况，指出当前房地产市场整体成交疲弱，库存变化不一，并预示未来政策可能呈现差异化趋势。

主要观点与关键信息

1. 成交持续疲弱

• 新房成交：29个主要城市新房销售面积为13.7万平米，环比下降14%，同比下降29%。一线城市中，仅北京成交环比上升，其他三城均下降；二线城市整体成交下降；三四线城市成交环比、同比变化均为0。
• 二手房成交：四个城市二手房成交同比均有下降，其中杭州和深圳成交环比上升，北京和天津成交环比下降。北京二手房成交同比下降80%，杭州下降64%，深圳下降55%。

2. 库存情况

• 整体库存：29个城市库存整体上升0.2%。
• 一线城市：北京、上海、广州库存分别上升1.2%、3.1%、2.2%，深圳库存下降1.4%。
• 二线城市：库存整体下降0.1%。
• 三四线城市：库存变化不显著。

3. 政策展望

• “双向调控”：可能预示不同城市间房地产调控政策将出现分化。
• 一线城市：库存处于低位，行政手段仍较为严厉，高价楼盘预售证发放受限。
• 二线和三四线城市：库存较高，政策可能有“预调微调”的空间。

4. 板块表现

• 地产板块：3月3日至3月10日期间下跌0.29%，跑赢沪深300指数3.44个百分点。
• 板块估值：SW地产指数PE-TTM为9.4倍，低于2011年最低水平。
• 个股表现：建议关注万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华夏幸福和格力地产。

城市分析

长三角地区

• 上海：新房销售环比下降11%，同比下降38%，库存上升。
• 杭州：新房销售环比上升3%，同比下降49%；二手房环比上升10%，同比下降64%。
• 苏州：新房销售环比下降39%，同比下降48%，库存持平。
• 南京：新房销售环比下降7%，同比下降40%，库存下降0.9%。
• 宁波：新房销售环比下降4%，同比下降38%，库存下降0.8%。

珠三角地区

• 深圳：新房销售环比下降45%，同比下降38%；库存下降1.4%。
• 广州：新房销售环比下降57%，同比下降54%；库存上升2.2%。
• 东莞：新房销售环比下降23%，同比下降43%；库存下降0.7%。

环渤海地区

• 北京：新房销售环比上升16%，同比下降58%；库存上升1.2%。
• 天津：新房销售环比下降29%，同比下降44%；二手房环比下降22%，同比下降75%。
• 青岛：新房销售环比下降27%，同比下降55%；库存下降0.5%。
• 济南：新房销售套数环比上升3%，同比下降5%。

中西部城市

• 武汉：新房销售环比上升7%，同比下降23%。
• 合肥：新房销售环比上升4%，同比下降12%。
• 长沙：新房销售环比下降29%，同比下降44%。
• 重庆：新房销售环比下降29%，同比下降35%。
• 成都：新房销售环比上升11%，同比下降28%。
• 贵阳：新房销售环比下降30%，同比下降44%。

其他城市

• 福州：新房销售环比上升7%，同比下降31%；库存上升5%。
• 厦门：新房销售环比上升11%，同比下降49%；库存下降3.5%。
• 哈尔滨：新房销售环比上升13%，同比下降15%。
• 昆明：新房销售环比上升45%，同比上升189%。

土地市场动态

• 住宅土地市场：27个重点城市共推出11宗住宅土地，成交24宗，溢价率3%。
• 一线城市：住宅土地溢价率均为0%。
• 热点城市：东莞住宅土地溢价率45%，重庆住宅土地溢价率最高达74%。
• 其他城市：多数城市底价成交，流拍率低。

风险提示

1. 调控政策可能比市场预期更严厉。
2. 成交持续萎缩，可能对地产股估值形成压制。

投资建议

• 板块趋势：在当前“量缩价跌”的基本面下，地产板块难以有明显趋势性回升。
• 个股建议：关注万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华夏幸福和格力地产。

数据来源

• 中国指数研究院
• wind资讯
• 兴业证券研究所