20230115-国金证券-房地产行业研究_优质民企获支持改善_居民中长期信贷较弱_19页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告对房地产行业进行了详细分析，重点围绕行业行情回顾、数据跟踪、政策动态、公司动态及估值情况展开。整体来看，2023年初房地产市场仍面临一定的下行压力，但部分城市表现有所回升，特别是三四线城市新房和二手房成交量显著增长。与此同时，金融部门出台多项政策，旨在改善优质房企资产负债状况，提升市场信心，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

主要观点

行情表现

• A股房地产板块：本周下跌1.7%，在各板块中排名26。
• 港股房地产板块：本周下跌1.2%，在各板块中排名24。
• 物业板块：本周恒生物业服务及管理指数下跌3.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.7%和-5.6%。

数据跟踪

宅地成交

• 全国300城本周宅地成交建面212万平米，环比下降38%，同比下降56%，平均溢价率6%。
• 2023年初至今累计成交面积4208万平米，同比增长7%。
• 权益拿地金额前五房企为：中关村发展（16亿元）、宁波轨道交通（14亿元）、台州市椒江心海置业（13亿元）、东部新城（13亿元）、江苏平陵建设投资（12亿元）。

新房成交

• 本周35个城市商品房成交合计469万平米，环比上升15%，同比下降19%。
• 一线城市新房成交环比上升4%，同比上升2%。
• 二线城市新房成交环比上升17%，同比下降18%。
• 三四线城市新房成交环比上升83%，同比下降65%。

二手房成交

• 本周15个城市二手房成交合计166万平米，环比上升35%，同比下降6%。
• 一线城市二手房成交环比上升50%，同比上升1%。
• 二线城市二手房成交环比上升29%，同比下降11%。
• 三四线城市二手房成交环比上升69%，同比上升97%。

政策动态

改善优质房企资产负债表

• 金融部门实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的房企。
• 重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，以改善经营性和融资性现金流，提振市场信心。
• 预计尚未出险的低估值民营房企及物业公司将获得更大支持，估值有望修复。

居民中长期信贷

• 2022年居民中长期贷款新增值同比下降55%，为2015年以来新低。
• 信贷数据的回升依赖于地产销售市场回暖，需更多需求端刺激政策。

公司动态

地产公司动态

• 首开股份：2022年12月签约面积35.56万方，金额97.45亿元，同比减少。
• 合景泰富集团：2022年12月预售额37.81亿元，同比下降62.7%。
• 建业地产：2022年1-12月物业合同销售总额240.49亿元，同比减少60%。
• 金隅集团：预计2022年归母净利润为12至14亿元，同比大幅下降。
• 保利置业集团：2023年1月成功发行15亿元中期票据，票面利率3.82%。
• 佳源国际控股：2022年1-12月签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。
• 中骏集团控股：2022年1-12月累计签约销售金额约1240.3亿元，同比减少。
• 万达酒店发展：控股股东质押30.55亿股股份，用于融资。
• 中国奥园：2022年1-12月未经审核物业合同销售额约202.2亿元，同比下降。
• 华润置地：2022年12月总合同销售金额约495.9亿元，同比增加。
• 港龙中国地产：与合营企业伙伴进行股权置换，优化物业项目组合。

物管公司动态

• 碧桂园服务：高管肖华减持50万股，持股比例降至0.07%。
• 保利物业：黄海不再担任董事长及董事会提名委员会主席，但继续担任非执行董事。
• 万物云：收到中国证监会受理H股全流通申请，计划将内资股和非上市外资股转换为H股。
• 星盛商业：1月9日及11日分别回购8.3万和8.6万股，耗资约18.11万港元和18.4万港元。
• 中骏商管：1月11日、12日、13日分别回购390万、847万和887万股，累计回购金额约3249.93万港元。

行业估值

• A股地产PE-TTM：万科A、保利发展、招商蛇口等公司PE值分别为9.3、10.4、26.2。
• 港股地产PE-TTM：部分房企PE值较高，如中远海运港口（15.4）。
• 港股物业股PE-TTM：部分物业股PE值较低，如建业新生活（5.7）。
• 估值修复空间较大，尤其对尚未出险的低估值民营房企及物业公司。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 多家房企出现债务违约。

关键信息

• 政策支持：改善优质房企资产负债表计划，聚焦优质房企，推动融资渠道稳定。
• 市场表现：新房和二手房成交量有所回升，但整体仍处于下行趋势。
• 信贷数据：居民中长期信贷整体较弱，需更多需求端刺激政策。
• 估值修复：优质民企和物业公司有望受益于政策支持，估值修复空间较大。
• 风险因素：政策效果不及预期、三四线城市复苏缓慢、房企债务问题。