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2023年第三季度北京商业地产市场分析

一、写字楼市场

• 项目交付：中关村、东二环、奥体、望京等区域集中交付6个项目，新增面积462万平方米，为自2021年第四季度以来单季供应首次超过20万平方米，结束供应低谷期。
• 区域分布：成熟区域项目占比超75%，升级空间增加。
• 预租表现：预租总面积超过13万平方米，金融类租户占新租总面积41%，科技行业紧随其后。
• 租金及净吸纳量：全市平均租金环比下降21%，至2956元/平方米/月；净吸纳量为129万平方米，其中望京及金融街租金跌幅最大。

二、零售市场

• 项目交付及开业：国庆前非核心商圈交付6个零售项目，总新增体量865万平方米，创单季净吸纳量新高773万平方米，空置率环比上升0.2个百分点至8.3%。
• 业态表现：餐饮业态以25%新增店数领跑，零售类首店表现活跃，传统商圈如三里屯、燕莎表现稳健。
• 租金变化：核心区部分商场租金微涨，而通达性较差项目租金下调。

三、仓储物流市场

• 新增供应：北京大兴空港及天津多个项目新增供应536万平方米，环比增长；天津成为前三季度新增供应量首次超过往年记录区域。
• 需求分布：仓储行业需求集中在顺义、大兴、经开区等核心区域，天津新租需求回暖，零售、制造业亦表现活跃。
• 租金及空置率：北京仓储租金环比微涨0.1%，天津因供应过剩空置率上升明显。

四、商务园区市场

• 新项目交付：北京大兴亦庄经济开发区等处次产业园区交付，新租需求集中在医药健康、TMT等行业，中关村软件园因客户退租空置率升至历史高位。
• 净吸纳量与租金：全市净吸纳量上升，但开盘园区价格普遍下滑，区域分化加剧。

五、大宗投资市场

• 交易活跃：第三季度大宗交易笔数及金额环比大幅增长189%；
• 投资方向：主要流向产业园区、仓储、工业类物业等，企业购置自用需求活跃，机构投资者参与占比超过40%。
• 代表项目：中邮人寿以426亿元收购中关村顶级写字楼，是季度内最大交易之一。