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深圳甲级办公市场一季度总结（2022年Q1）

租金与空置率

- 平均租金环比下降1.2%，至每平方米每月194.3元。
- 空置率环比上升3.5个百分点，至17.1%。

新供应情况

- 一季度新增供应48.87万㎡，其中主要项目包括前海国贸中心、联想海岸城中心和蛇口新时代广场II。
- 供应集中在福田、南山、前海和宝安等多个区域，导致库存上升。

需求分析

- 由于疫情对活动限制，一季度后半月市场需求受阻，总体租赁需求相比去年下降55%。
- 金融行业和科技行业占据租赁需求的主力，外国企业需求有所改善。
- 空间租赁上，TMT（科技、媒体、电信）和金融占据主要位置，而电商和专业服务业租赁需求放缓。

分区表现

- 各分区表现不一：
    - 深圳湾（Qianhai）：重心租金提升，空置率26.6%。
    - 南山科技园（Shekou）：租金同比增长4.8%，空置率下降1.1%。
    - 宝安CBD：租金稳定，空置率16.3%。
- 总的来看，深圳各分区空置率普遍上升，多数地区低于平均，部分如前海和文化区面临较大压力。

后期展望

- 预计二季度新增供应73万㎡，主要集中在福田、前海和前海湾区域，加剧市场流动性。
- 租金短期内可能保持稳定，但鉴于高库存压力，后续风险存在，可能会再次下调。
- 政府可能进一步出台租金减免、利息优惠等措施，以缓解疫情影响。

投资市场

- 一季度无重大投资交易。
- 自用需求与投资交易短期内仍可能活跃，但随着供应增加，市场需求可能会有所变化。

结论

- 深圳甲级办公市场目前面临供应压力加大、空置率上升的问题，而租金在政策支持下保持稳定。
- 未来市场走势将取决于新供应的释放、疫情恢复情况以及政府政策的力度。

参考来源

• PwC Knight Frank深圳办公室市场Q1 2022季度报告