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深圳甲级办公市场第三季度总结

1. 市场概况

• 尽管外部不确定性和经济下行压力导致租赁需求减弱，但投资市场依然活跃。
• 新供应增加，净吸收率下降，空置率上升（空置率环比上升0.4%至15.9%），主要源于持续的供需失衡问题。
• 整体租赁需求环比环比下降15.9%，意向租户偏谨慎。

2. 租金走势

• 租金持续下跌，环比下降0.5%至194元/平方米/月，年同比降3.0%，已跌至2013年上半年水平。
• 部分国有企业因减免租金政策，吸引租户迁入或租赁其物业。
• 各区域租金存在差异：
  • 南山高科园、后海、科技园租金相对较低，但空置率仍有下降。
  • 福田CBD租金最高，但空置率与去年持平。桂园租金小幅上涨，但仍是市场最低区域之一。
  • 宝安CBD、前海租金受新供应影响下降。

3. 供应与需求

• 第三季度推迟多个项目入市，仅有两个新项目入市（约19.6万㎡），总库存增至约1004万㎡。
• 租赁需求大幅下滑，净吸收量环比下降49%，同比下降67%。
• 行业格局变化：互联网行业活动减弱，普遍采取降本（缩租、搬迁至租金更低的物业）策略。金融等行业成交，但仍以小面积搬迁为主。
• 主要交易案例：华为（Transsion）租赁2.1万㎡，部分项目有扩张租赁。

4. 未来展望

• 第四季度预计新增供应量约49万㎡。
• 供过于求问题预计仍将存在甚至加剧，需求复苏不明朗，空置率可能继续上升，租金压力仍大。抗通胀能力将继续推动租户利益。
• 担心猴投资市场，尤其是大手笔交易短期内难现。

5. 投资市场

• 成交两笔大宗交易，共计约144万㎡，合计金额约89亿人民币。
• 投资市场成交额同比显著下降，政策调控及行业整合导致房企融资环境收紧，部分面临流动性风险，原自有运营资产亦被加入待售名单。

关键指标（第三季度）

• 出租面积：19.6万㎡
• 净吸收量：8.18万㎡
• 平均有效租金：194元/㎡/月